9억 아래는 움직이고 15억 위는 멈춘다

같은 서울인데, 왜 돈의 길은 서로 반대로 흐르는가

출처 : 아시아경제 최서윤 기자

① 거래가 먼저 멈추는 순간

2008년 금융위기에서 시장은 한 가지를 먼저 보여줬다. 가격이 아니라 거래가 먼저 얼어붙으면, 그다음부터는 ‘비싸다/싸다’의 논쟁이 아니라 ‘살 수 있나/팔 수 있나’의 문제로 바뀐다는 사실이다.

2025년 12월 서울 아파트 시장도 비슷한 장면을 만든다. 거래량은 전월보다 늘었는데, 거래총액은 연중 최저로 내려앉았다. 그리고 돈이 움직이는 곳은 9억 아래로, 멈춰 선 곳은 15억 위로 갈렸다(출처: 아시아경제·국토교통부 실거래가시스템 분석).

이 현상은 ‘양극화’라는 단어로 끝내기엔 너무 구체적이다. 질문은 하나다. 왜 같은 시장에서, 같은 시점에, 자금의 길이 서로 다른 방향으로 재편되는가.

다음은 감상이 아니라, 숫자와 조건으로 확인되는 판이다.

② 늘었는데 줄어든 숫자들

국토교통부 실거래가시스템 분석을 인용한 기사에 따르면, 2025년 12월 서울 아파트 매매는 3,751건(해제거래·공공기관 매수 제외)으로 11월 3,337건보다 12.4% 늘었다. 그런데 12월 거래총액은 4조1,225억 원으로 11월 4조3,757억 원 대비 5.8% 감소해 연중 최저를 기록했다.

가격대별로 더 선명하다. 9억 원 이하 거래 비중은 11월 43.8%에서 12월 50.9%로 올라간 반면, 15억 원 초과 비중은 26.5%에서 17.9%로 내려왔다. 거래가 9억 이하 구간으로 몰리며 평균 거래가격이 약 13억 원대에서 11억 원대로 약 2억 원 낮아졌다는 해석도 붙는다.

지역은 더 노골적이다. 노원(81.3%), 구로(52.1%) 등은 거래량이 늘었고, 반대로 서초(-60.3%), 용산(-53.5%), 강남(-50.8%)은 줄었다. 이 변화는 ‘서울 전체’의 반등이라기보다, 서울 내부의 방향 전환이다.

이제부터 중요한 것은 “왜 올랐나/왜 내렸나”가 아니라, “왜 이 가격대만 움직였나”이다.

③ 돈의 길을 바꾸는 것은 가격이 아니라 ‘통로’