상업용 부동산, 지금 돈이 몰리는 곳은 어디인가

위기는 없다, 선택만 있다: 2025 상업용 부동산 생존 지도

2025년 7월,
퇴근길 지하철에서 문득 내 노트를 펼쳤다.

“경기 둔화. 금리 고점. 소비 위축. 투자 부진.”

몇 달 전만 해도 모든 보고서가 이 단어들로 뒤덮여 있었다.
그런데 이상하다. 숫자는 오히려 다르게 흘러가고 있었다.

서울의 상업용 부동산 시장이 ‘기대 이하’ 일 것이라는 전망은 틀렸다.

2025년 2분기, 오피스·호텔·리테일 시장은 조용히, 그러나 선명하게 반등의 기회를 잡았다.

CBRE의 최신 리포트는 그 조짐들을 정확히 포착해 냈다. 데이터는 이렇게 말하고 있었다.

“서울 상업용 부동산 투자액, 7조 1,143억 원. 전년 동기 대비 53% 증가.”

누군가는 이렇게 말했다.
“아직도 오피스에 투자해? 공급 넘쳐나는 거 모르나?”
하지만 현장은 달랐다.

오피스: 수요는 줄지 않았다. ‘바뀌었을’ 뿐이다.

2025년 2분기, 서울 오피스 시장의 공실률은 2.7%. 강남은 1.7%로 떨어졌다.
신규 공급이 없었음에도 도심은 소폭 공실률이 상승했지만, 이는 구조 조정의 흔적이었을 뿐 전반적 수요는 안정적이었다.

“신규 임대차 규모 96,584㎡. 전년과 유사.”
“실질임대료 37,248원/㎡. 전분기 대비 2.1% 상승.”

특히 강남에서는 토스(비바리퍼블리카), 한국은행, 데이터독 같은 금융·IT기업이 장기 임대를 택했다.
이는 오피스가 ‘지출’이 아닌 ‘자산’으로 인식되고 있다는 증거다.