공급은 쌓이고, 사람은 떠났다

미분양이 쌓이고 있다. 2025년 비수도권, 도시별 생존지도

새벽, 지방 도시의 현장은 일찍 깨어 있습니다. 그 옆, 공인중개사 사무실의 셔터는 더디게 올라갑니다. 멈춰버린 분양 간판과 불 꺼진 신축 아파트의 거실은 이 도시가 마주한 현실을 조용히 말해줍니다.

첨부된 주택금융연구원의 비수도권 주택시장 분석 리포트는, 이러한 풍경을 ‘숫자’로 그려낸 지도입니다. 수도권 중심의 시야에 가려졌던 비수도권의 리듬—인구의 이동, 공급의 밀도, 거래의 호흡—을 지역별로 해부하며, 진짜 위기가 어디서 시작되고 있는지를 보여줍니다.

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1. 비수도권, 더 이상 하나의 이름이 아니다

보고서는 비수도권을 5대 광역시(세종 포함)와 8도 권역으로 나눕니다. 그리고 그 안에서 인구·공급·가격·거래라는 네 개의 변수와 함께, ‘준공 후 미분양’이라는 핵심 지표를 통해 시장의 체온을 측정합니다.

핵심은 세 가지 신호입니다.

인구의 방향: 유입인가, 유출인가.

공급의 밀도: 최근 5년 입주가 전체 재고 대비 얼마나 쌓였는가.

‘준공후 미분양’의 속도: 낙관적 착공이 비현실적 재고로 돌아오는 데 걸리는 시간.

이 세 신호가 한 방향으로 움직일 때, 가격은 예외 없이 반응합니다.

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2. 경상권 광역시: 과잉공급의 후유증과 예외의 도시

부산과 대구는 2020~2021년 폭등과 2022년 급락을 겪고도 여전히 2025년 현재 -12% 내외의 약세를 이어가고 있습니다. 결정적인 원인은 ‘공급의 누적’입니다.

부산 최근 5년 입주율: 재고 대비 약 12%

대구: 약 19% (전국 최고 수준)

준공 후 미분양: 2024년부터 급증 → 2025년에도 누적 중