재건축 고급화가 만든 '추가분담금' 폭탄

해외설계 참여 단지부터 실제 공사비까지, 브랜딩 뒤에 감춰진 숫자와 구조

사진출처 : 뉴스핌 김아랑 미술기자

황금빛 외관의 대가

여느 재건축 조합 설명회장의 밤.

스크린 속 아파트는 유리 커튼월로 덮인 외관, 스카이브리지로 연결된 타워동,

그리고 호텔식 커뮤니티를 자랑하며 관중의 환호를 이끌어낸다.

하지만 박수 뒤에 따라붙는 건 한 줄의 숫자다.

“공사비 평당 1,550만 원입니다.”

서초구 원효성빌라가 그러했고, 여의도 대교 재건축도 1,120만 원에 달했다.
잠실 우성은 920만 원, 용산정비창은 858만 원(재개발 기준)을 조용히 발표하고 있었다.
그 순간부터 분양가는 오르고, 조합원 분담금은 올라간다.

그리고 누군가는 분담금 폭탄을 맞고 그 동네를 떠나게 된다.

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고급화의 명암 – 세 가지 구조적 균열

① 공사비 상승 → 추가분담금의 직격탄

서울 정비사업 단지 중 평당 공사비 1,000만 원 이상은 이제 드문 숫자가 아니다.
2025년 기준, 다음과 같은 숫자가 쏟아진다.

표면적으로는 고급화이지만, 실제로는 조합원 분담금의 상한선이 불명확해지는 구조다.
특화설계, 커뮤니티, 스카이브리지 등은 시공사 입찰 당시 “표를 얻는 수단”이 되지만, 최종 계약을 거치면서 VE(Value Engineering), 물가연동, 설계변경이 가세하며 공사비는 상향 조정된다.

② 설계의 렌더링과 시공의 현실 사이

해외 유명 설계사들이 참여한다는 소식은 조합원들에게 ‘브랜드 가치’를 선사한다.
하지만 실상은 다음과 같다

여의도 대교: 헤더윅 스튜디오 특화설계 참여

압구정2구역: DPA + DA건축

성수1지구: 데이비드 치퍼필드 아키텍츠 + GS건설

용산정비창: UNStudio + 포스코이앤씨

하지만 이들 대부분은 ‘특화안’ 수준이며, 인허가와 실시설계는 국내 사무소 몫이다.
시공 단계에서는 VE 적용, 자재 수급 문제, 심의 조건 회피 등을 이유로

마감재가 축소되거나 브릿지 같은 구조물이 삭제되기도 한다.
송파 한양2차는 대표적으로 스카이브리지를 조기 제외하면서 서울시 심의를 넘기려 했다.