임차권등기명령 결정을 받기까지
임대인과의 싸움 3화
*이 글은 임차인 입장에서 쓴 글로, 개인적인 생각입니다.*
<임대인과의 싸움> 1편이 엄청난 호응을 받았다. 아마도 다음 모바일 앱 어딘가에 내 글이 메인화면에 걸렸던 것 같다. 아니면 핫한 임대차법을 다뤘기 때문일지도 모른다. 하루만에 브런치에 3만명 가까이 다녀갔다. 글을 보고 맘에 들었는지 구독해주신 분도 있었고, 다양한 의견이 댓글로 달렸다. 응원이나 지지의 댓글도, 근거 없는 비난 댓글도 있었다.
오늘 지난달 냈던 임차권등기명령 결정을 받았다. 이 내용을 쓰기 전에 우선 몇 가지 정리하고 싶었던 내용들이 있다.
1. 임대인과 법적 분쟁을 밟기 전에 대리인을 통해 임대인을 여러 번 설득하고자 노력했다. 새로 임차인을 구할 때 드는 복비는 물론 임대사업자가 의무로 들어야 하는 보증보험료도 대신 내주겠다고 제안했다. 참고로 법적으론 계약갱신청구권을 이용한 계약 연장의 경우 복비를 임차인이 내줄 필요가 없다. 법적 의무가 없더라도 도의상 제안한 것이다. 어쨌든 이 같은 제안에도 불구하고 임대인은 집을 빼줄 수 없다고 답했다.
2. 살아가면서 예상치 못한 많은 일이 생긴다. 나의 경우엔 예전부터 보던 집의 매물이 나왔고, 갑자기 결혼이 진행되는 상황이 생겼다. 어떤 이는 갑자기 회사에서 지방 발령이 날 수도 있고, 또 다른 이는 가족이 아파서 목돈이 필요할 수도 있다. 어쩔 수 없이 전세계약을 해지할 수밖에 없는 일이 생길 수 있는 것이다. 대신 임대차법은 계약갱신청구권에 따른 계약을 언제든지 해지할 수 있다고 하면서도, 임대인이 새로운 임차인을 찾고 준비할 상황을 주기 위해서 '3개월'이란 시간을 정해놨다.
3. 계약 중도해지로 인해 나와 임대인이 입을 피해를 생각해보자. 만약에 내가 전세보증금을 받지 못해 4월 말에 잔금을 내지 못하면 계약금 약 1억원을 날린다.(다행히 현재 모자란 잔금은 지인과 금융기관 등을 통해 융통한 상황이다.) 내가 겪는 직접적인 피해다. 그렇다면 임대인이 겪을 피해는 무엇일까. 임대인이 4월말이 아닌 6월 말 이후에야 집을 빼주겠다고 한 이유는 새로운 임차인에게 보증금 990만원을 받기 위해서다. 이건 피해금액이 아니라 미실현 이익에 대한 기대다. 게다가 만약 내가 계약서상 2년을 살았다면 오는 6월이 아닌, 내년 6월에나 올릴 수 있는 금액이었다. 보증금은 어차피 임차인에게 돌려줘야 할 돈이니, 따지고 보면 990만원을 은행에 넣어뒀을 때 이자 연 4%(많이 따져서 연 4%다), 세금을 제외하고 1년에 약 36만원 정도 때문에 '버티기'를 하고 있는 것이다. (티끌모아 태산이라고 하니 36만원이 적은 돈이라곤 안 하겠다.) 이상이 내가 임대인을 대상으로 법적 절차를 밟고 있는 이유다.
<임차권등기명령 신청 결정>
1. 오늘 임차권등기명령 결정을 받았다. 임대인에게 결정 정본이 송달됐고, 보통 임대인이 이를 받기까지 4~5일이 걸린다고 한다. 만약에 폐문부재(집에 없어서 우편물 받지 못함)라면 송달까지 시간이 좀 더 걸릴 수 있다. 임대인이 결정 정본을 받으면 또 며칠 뒤에 등기가 완료된다고 한다.
2. 임차권등기명령 결정을 받기까지 두 번이나 보정명령을 받았다. 법적으로 내 주장이 맞다고 여겼지만 두 번의 보정명령을 받으면서 긴장했던 것도 사실이다. 처음 보정명령은 아래와 같다.
보정명령을 보면 알겠지만, 주요 내용은 "이 사건 임대차 계약서에 의하면 임대기간이 아직 종료되지 않았다. 종료된 사실을 소명하거나 아니면 신청 취하를 검토하라"는 것이다. 이 보정명령을 보고 긴장되면서도 의아했다. 임대차법 조문에도 떡하니 있고, 지인 변호사들 상담 결과 '3개월 이전에만 계약 해지를 통보하면 된다'는 게 중론이었기 때문이다.
3. 그래서 다시 곧바로 보정서를 냈다. 신청 이유에 썼던 것보다 자세하게 법조문을 근거로 들어 보정서를 썼다. 다음은 보정서 내용 일부다.
4. 보정서를 보냈더니 다음날 곧바로 재차 보정명령이 왔다. 신청서에 계약갱신청구권에 따른 임대차 계약일자와 점유 개시일자, 확정일자를 적었는데 이를 최초 임대차 계약에 맞게 정정하라는 내용이었다. 추측건대 사건을 담당한 사법보좌관이 처음에 냈던 계약서와 신청 이유를 계약갱신청구권에 따른 계약이 아니라 최초 임대차 계약으로 착각했던 것 같다. 최초 임대차 계약의 경우 합의해지가 아니면 중도해지가 불가능하다.
5. 현재 임차권등기명령 외에 임대보증금 지급명령 신청도 해둔 상황이다. 지급명령 신청이 인용되면 부동산을 인도하고 나간 뒤에 지연손해금이 산정된다. 신청사건이지만 임대인이 이의신청을 하면 곧바로 본안소송으로 이어진다. 임대인의 이의신청이 예상되는 상황이라 시간을 아끼기 위해 곧바로 본안소송을 내는 방안도 고민하고 있다.
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