[칼럼] 아파트 구입은 다음 하락장으로 미루자

자산을 취득하는 것은 시기가 가장 중요하다

‘영끌’이라는 단어는 부동산 시장에서 나오는 표현이다. 수도권 4억 원 아파트 구입을 예로 들어보자. 담보 대출로 50%의 자금을 만들고, 회사 대출로 20%, 신용 대출로 20%, 카드 대출로 10%를 만든다. 자기 자본금은 없이 100% 대출로 집을 구입하는 게 가능하다. 4억 원 대출이면 원금과 이자를 매달 약 200만 원 정도 갚아야 한다. 그런데 만약에 아파트 값이 떨어지면 어떻게 될까?

최근에 코스피 지수가 10% 넘게 빠지면서 ‘반대매매’가 속출했다. 주식을 담보로 대출을 했는데 주가가 급격히 하락하면서, 대출을 해준 증권사에서 보유 주식을 강제로 처분한 것이다. 그러면서 주가 하락의 폭을 더 깊게 만들었다. 자기 자본으로 주식을 투자한 사람은 하락기를 버틸 수 있지만, 남의 자본을 빌려서 투자하면 이렇게 위기를 겪는다.

부동산 시장이 최근 5년 동안 상승했기 때문에 지속될 거라고 생각하지만 현실은 그렇지 않다. 미분양이 사회 문제로 대두된 적도 있고, 경매로 넘어간 집들이 속출한 시기도 있었다. 최근까지 라디오에 미분양 광고가 들렸었다. 집은 가장 비싼 자산이기 때문에 가격이 떨어지면 타격이 크다.

지금 부동산을 구입할 수 있는 유형은 1주택자다. 상급지로 이동하는 것은 가능하다. 도심으로 이동하거나, 학군이 좋은 아파트로 이사를 가는 것이다. 기존 아파트의 대출도 줄었고, 주식이나 가상화폐로 현금 자산을 모았다면 부담이 없다. 부동산 하락기도 버틸 수 있는 탄탄한 자본과 자산을 갖춘 것이다.

자산을 취득할 때 가장 중요한 것은 시기다. 현재 아파트 가격은 버블에 진입했다. 한두 번 정도 고점을 경신해서 실거래가를 올리는 매수자도 있지만, 지속적인 매수세를 기대하시는 어려운 시기다. 무주택자는 집을 구입하지 못한 아쉬움이 크겠지만 기회는 다시 온다. 다음 하락기를 기다리면서 현금을 모으자. 현금도 경쟁력이 생기는 시점이 온다.