‘서울’ 과 ‘신도시’ 꼬마빌딩 투자는 완전히 다르다
꼬마빌딩 구분을 지역을 기준으로 이야기하자면 필자는 '서울' 과 '신도시' 로 구분한다. 여기에서 '서울' 이라는 표현은 서울을 포함한 '인천, 수원, 용인, 남양주... 등'과 같은 기존 도시. 건물과 상권이 오랫동안 형성되어온 '구도심' 으로 이해하면 될 것 같다. 그리고, '신도시'라 하면 '분당, 판교, 일산, 광교, 위례, 동탄, 남양주 별내...등'과 같이 새롭게 형성된 도시로 이해하면 된다. 왜 이렇게 구분하냐고 묻는다면 '투자방법이 완전히 달라서' 라고 대답할 것이다.
필자는 처음에 신도시 꼬마빌딩 땅에 투자했다. 그렇게 된 것은 특별한 이유가 있어서가 아니다. 신도시의 꼬마빌딩 건축설계 일을 우연히 의뢰받아 진행하다보니, 자연스럽게 신도시 꼬마빌딩 시장을 먼저 알게 된 것 뿐이다. 그후 서울에 꼬마빌딩 투자를 하였는데 그제서야 두 시장은 투자방법이 완전히 다르다는 사실을 알게 되었다.
‘서울’ 과 ‘신도시’ 꼬마빌딩. 6가지 차이점을 알아야 한다.
꼬마빌딩 투자를 결심하게 되면 우선 어떤 지역에 투자할 지 알아보게 된다. 이때 만약 현재 추진중인 신도시가 있거나 기존 조성된 신도시중 투자할 만한 땅이 남아있다면 서울 (앞으로 '서울' 이라고 표현은 '서울을 포함한 구도심 모든 지역' 이라 생각하자) 뿐만 아니라 신도시의 꼬마빌딩 땅도 좋은 후보지가 될 수 있다.
추후 서울과 신도시의 꼬마빌딩 투자방법에 대해 각각 자세히 이야기 하겠지만, 우선 두 지역이 무엇이 어떻게 다른지 비교해봐야 한다. 상대적인 장단점을 알아야 추후 지역을 결정하는 데 실질적인 도움이 되기 때문이다. (두지역의 비교 내용은 '상대적인 관점에서의 비교' 임을 참조하기 바란다)
부동산 중개사무소에서 배포하는 신도시 지도의 사례 /신도시 조성초기에는 이런 지도만 보면서 실제 매물을 상상하며 투자를 해야한다.첫째, 매물의 '모습'이 다르다.
신도시 꼬마빌딩 땅은 100% 나대지 (건물이 없는 땅)이다. 신도시 초기 조성중인 곳의 꼬마빌딩 매물을 보러가는 경우에는 매물의 땅 위치를 파악하기 힘들 정도로 도로도 없는 허허벌판만 보고 올 수도 있다. 보통 신도시 꼬마빌딩은 신도시 조성공사가 본격적으로 시작되기도 전에 땅을 선택하고 투자하는 경우가 대부분이기 때문이다. 물론 어느정도 조성이 된 신도시의 꼬마빌딩 땅에 투자하는 경우도 있지만, 이미 한단계 값이 많이 오른 후여서 가능하면 신도시 조성 초기에 투자하는 것이 좋다고 할 수 있다.
이에 비해 서울 꼬마빌딩 매물은 이미 건물이 있는 땅이 대부분이다. 당연히 주변 도로도 있고 상권도 형성되어 있다. 따라서, 투자시 기존 건물을 철거하고 새로 신축할지, 살려서 리모델링 할지가 중요한 판단내용이 된다. 오랜동안 계속 있어온 도시이고 꾸준한 수요가 있슴으로 특정 투자시기가 있다고 할 수는 없다.
둘째, 매물의 '땅 면적, 모양'이 다르다.
신도시 매물의 땅면적은 보통 70~80평대 전후로 일정하다. 일부 코너 필지 등 약간 더 크거나 작은 것이 있을 수 있지만 기본적으로 도시계획에 의해 획일화된 필지 계획을 하기때문에 큰 차이는 없다. 땅의 모양도 도시계획에 의해 반듯한 사각형이 대부분이다.
이에 비해 서울 꼬마빌딩 땅면적은 30평 정도의 작은 것부터 100평이 훨씬 넘는 면적까지 다양하다. 도시계획에 따른 획일적인 필지구획이 아닌 필요에 의해 필지 구획이 된 것도 있고, 오랜 세월동안 필지 합병과 분할이 이루어지면서 면적이 다양화된 이유도 있을 것이다. 땅 모양도 이형도 있고 다양해서 때로는 면적보다 땅의 이용 효율성이 중요한 판단요소가 되기도 한다.
신도시 꼬마빌딩 조성전 모습 / 허허벌판만 있는데 지도만 보면서 투자할 입지를 결정한다.
신도시 꼬마빌딩 조성후 모습 / 멀리 보이는 아파트를 보면 동일한 위치의 사진뷰임을 알 수 있다.
신도시 꼬마빌딩은 상가주택만 가능하며, 층수도 신도시별로 모두 정해진 층수로만 해야한다.
세째, 지을 수 있는 '꼬마빌딩의 종류'가 다르다.
신도시 꼬마빌딩의 유형은 '상가주택' 밖에 없다. 1층은 상가, 지상층은 주택(보통 투룸, 쓰리룸)만 가능하며 주택의 세대수도 규정되어 있다. 층수는 신도시별로 3~5층으로 규정되어 있다. 예를 들어 동탄신도시의 경우는 전체 층수 3층으로 규정되어 있슴으로 1층은 상가, 2,3층이 주택이고, 광교나 별내 신도시의 경우는 4층이기때문에 1층은 상가, 2,3,4층은 주택으로 되어있다. 이 모든 것이 신도시 도시계획 규정에 있기 때문에 '정해진 층수의 상가주택' 만 지을 수 있다.
이에 비해 서울 꼬마빌딩의 경우는 용도 및 층수에 대한 제한 규정이 없다. 입지에 따라 '통상가, 통사무실, 통주거, 상가+주택, 상가+사무실 등' 자유롭게 선택할 수 있으며, 층수 구성도 건축주의 투자 여건과 건축법에 문제가 없는 범위내에서 다양한 선택이 자유롭게 가능하다. 선택의 폭이 넓기 때문에 서울 꼬마빌딩은 어떤 용도로, 몇층으로 구성할지에 대해 많은 고민을 해야한다.
네째, 꼬마빌딩 '시장의 불확실성' 이 다르다.
신도시 꼬마빌딩은 어떤 입지가 잘 될지 판단이 쉽지않다. 도시 자체가 새롭게 조성되기 때문에 주거나 상권이 자리잡기까지 많은 변수가 있을 수 있기 때문이다. 어떤 위치의 꼬마빌딩이 활성화 될지, 상가의 임대 시세나 주택의 전월세 시세가 얼마에 형성될지, 어떻게 변할지 몇년동안은 많은 불확실성이 존재한다. 실제로 많은 신도시 꼬마빌딩들이 처음 입주시의 임대시세와 몇년후의 시세가 달라져서 투자수익에 많은 변화가 있었던 사례가 있었다.
이에 비해 서울 꼬마빌딩은 이미 오랜시간 임대 시세가 형성되어 있었슴으로 사업성, 수익률 등을 분석하기가 용이하다. 기존의 입지와 임대 시세만 잘 분석하면 투자후의 불확실성은 많이 낮다고 할 수 있다. 그만큼 투자후의 안정성은 높다고 할 수 있는데, 그 안정성만큼 신도시에 비해 땅값이 높은 것은 단점이라 할 수 있다.
서울의 꼬마빌딩 모습 / 기존 도시속에서 매물을 찾아 철거후 신축하거나 기존 건물을 리모델링 한다.
꼬마빌딩의 용도, 층수도 원하는대로 다양하게 선택할 수 있다.
다섯째, 기대할 수 있는 '수익의 방향' 이 다를 수 있다.
신도시 꼬마빌딩은 서울에 비해 상대적으로 투자비가 낮다. 서울이나 신도시나 건축공사비는 크게 차이날 것이 없지만, 평균 땅값이 상대적으로 신도시가 낮기 때문이다. (특정 입지나 지역의 땅값을 비교하는 것이 아니다. 평균적인 땅값의 비교정도로 이해하자) 따라서, 신도시 꼬마빌딩 투자는 초기투자비가 낮기때문에 매월 얻는 '임대 수익률' 부분에서는 서울보다 유리하다고 할 수도 있다.
그런데, 꼬마빌딩의 투자수익은 '임대수익' 이외에도 장기적으로 '땅값 상승에 따른 시세차익 수익' 도 중요하다. 이러한 시세차익 수익은 결국 인구의 유입과 투자수요가 지속적으로 확장되어야하는데 그런면에서는 서울 꼬마빌딩이 상대적으로 조금 더 유리할 수 있다. 물론 신도시도 땅값 상승은 된다. 하지만 신도시는 인구 유입이 완료되면서 시세 상승도 안정화 되는 경향이 있지만, 서울시의 경우는 인구의 집중화, 상권 확장, 투자 수요 확대로 땅값 상승의 기대감이 좀더 강하다고 할 수 있다.
여섯째, 꼬마빌딩 '사업성 분석 방법' 이 다르다.
신도시 꼬마빌딩 사업성 분석은 철저히 '입지' 에 집중해야 한다. 앞서 말한 것처럼 신도시 꼬마빌딩 땅은 모두 동일하게 '상가주택' 유형만 지을 수 있기 때문에 용도에서 차별화된 경쟁력을 얻을 수 없다. 오로지 입지에 따라서 수익성이 달라진다.
이에 비해 서울 꼬마빌딩은 "입지 + 용도" 분석을 잘 해야한다. 입지 선택뿐만 아니라 그 입지에 어떤 유형의 꼬마빌딩 용도를 구성하느냐에 따라 수익의 차이가 많이 날 수 있기 때문이다. 따라서, 서울 꼬마빌딩은 신도시보다 더 복합적인 사업분석이 필요하다.
이렇게 서울과 신도시는 너무나 다른 투자환경을 가지고 있다. 어느쪽이 더 좋다라고 할 수 없고 장단점이 있을 뿐이다. 여러분이 어떤 지역에 투자할지는 투자 시기나 투자자의 여건에 따라 다르게 판단할 수 있다. 다만, 어디를 선택하든 성공 투자를 하기 위해서는 서로의 특징과 장단점을 파악하고 나의 여건에 맞는 지역을 선택해야 한다. 일단 시간이 여유있을 때 신도시와 서울의 꼬마빌딩 사례들을 많이 둘러보기 바란다. 결국 이러한 차이점도 미리 가서 보고 알고 있어야 실제 투자할 때 빨리 적응하고 어떤 지역에 투자할지 결정할 수 있기 때문이다.
이번 글은 신도시와 서울 꼬마빌딩 시장을 개략적으로 비교한 것이다. 두 지역의 구체적인 투자방법과 전략은 앞으로 각각 정리해서 올릴 예정이다.
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