상가 vs 주택? 꼬마빌딩 용도 어떤 것이 좋을까?
내 꼬마빌딩을 원룸, 투룸 같은 주택으로 만드는게 좋을까? 아니면.....
상가점포, 사무실 같은 것으로 만드는게 좋을까?
꼬마빌딩 '용도 선택' 은 입지 선택 만큼이나 투자 승패를 가르는 중요한 결정이다. 아무리 좋은 입지라 해도 용도선택을 잘못하면 안정적인 수익을 기대할 수 없다.
그리고, 많이 착각하는 것은 꼬마빌딩의 용도가 '입지에 의해서만 결정' 된다는 선입견이다. 물론 현재 어떤 입지에 있느냐가 꼬마빌딩 용도결정에 많은 영향을 주는 것은 사실이다. 하지만, 현재의 '입지' 뿐만아니라 '투자자 여건 + 투자 목적+ 미래의 상권변화 등' 도 다각적으로 반영해서 결정해야 더 큰 수익과 장기적인 수익 안정성을 확보할 수 있다는 것을 알아야 한다.
꼬마빌딩 주용도 [주택 vs 근린생활시설] 어떻게 다를까?
일반적으로 꼬마빌딩에 들어가는 용도는 건축법상 크게 2가지가 있다. 건축법상의 '주택' 과 '근린생활시설' 이 그것이다. 여기서 건축법상 주택이란 '다가구 주택, 다세대 주택, 단독 주택, 도시형 생활주택 등' 으로 나누어지는데, 실제 꼬마빌딩에서 보여지는 모습은 '원룸, 1.5룸. 투룸' 같은 소규모 주택의 형태다. 그리고, 근린생활시설은 꼬마빌딩에 들어가 있는 '사무실, 상가, 점포, 의원, 미용실 등' 을 통칭해서 말하는 것이다.
(TIP. 사실 건축법상 '주택' 과 '근린생활시설' 이외에도 꼬마빌딩에 들어갈 수 있는 용도는 더 있을 수 있다. 그러나 대부분의 꼬마빌딩은 이 두가지 용도로 구성되어 있다. 그리고, 다가구? 다세대? 도시형 생활주택?... 이런 건축법상의 주택이 서로 어떻게 다른지에 대해서는 지금 더 자세히 알려고 하지 말자. 이 글의 포인트와는 상관없는 것이고 추후 알아도 될 내용이다. 다만, 건축법상의 분류가 어떻게 되든간에 꼬마빌딩에 들어가는 주택 형태는 거의 '원룸, 1.5룸. 투룸' 같은 소규모 임대형이라는 것만 알고 있으면 되겠다.)
우선 두가지 용도를 쉽게 비교하더래도 공사면에서 많은 차이가 있다. 한마디로 주택이 사무실이나 상가점포 같은 근린생활시설보다 휠씬 공사할 것이 많고 복잡하다. 주택은 방들 사이에 칸막이 벽도 있어야하고 , 바닥은 난방설비도 들어가야하고, 천정형 에어컨도 요즘은 기본이니 냉방설비도 되어 있어야한다. 마감재료도 바닥은 데코타일이나 마루, 벽 천정은 벽지, 화장실은 타일로 마감해야 하는 등 다양하고 복잡하다. 내부시설도 신발장, 싱크대, 인덕션, 세탁기, 수납장 등 각종 가구와 가전시설까지 설치되어야 한다.
이에 비해 근린생활시설인 사무실이나 상가점포는 빈공간만 만들어주면 된다. 마감재료도 벽 천정은 페인트,바닥은 데코타일이나 에폭시같은 도장마감이면 된다. 심지어 요즘은 천정을 거의 하지않는 추세로 노출천정으로 하면 공사비도 많이 절감된다. 바닥난방도 필요없고 냉난방기도 입주자가 하도록 되어있으니 말그대로 임대인인 건물주는 빈공간만 주면 되는 것이다.
이렇게 공사만 생각하면 '누가 꼬마빌딩을 주택으로 할까?' 라고 반문할지 모른다. 맞는 이야기다. 주택은 공사할 것이 많으니 그만큼 관리할 것도 많아진다. 하지만 이렇게 간단 명료한 이야기라면 필자가 굳이 이글을 쓸 이유가 없다. 결국 이런 주택의 단점에도 불구하고 큰 장점도 존재하니 결정에 고민이 되는 것이다.
그리고, 무엇보다 중요한 것은 이런 결정후에 공사를 진행해서 건물이 완공되고 나면 '주택을 근생으로, 또는 근생을 주택으로' 바꾸는 것이 쉽지 않다는 사실이다. 결국 한번 정한 꼬마빌딩의 용도가 긴 미래의 수익과 가치를 결정하게 된다. 물론 변경이 100% 불가능한 것은 아니다. 하지만, 건축법적인 조건이 반드시 충족 되어야만 가능하고, 또한 가능하다해도 많은 비용이 들어갈 수 있슴으로 신중한 결정이 되어야 한다.
아래 내용은 꼬마빌딩의 주용도인 '주택' 과 '근린생활시설' 의 장단점을 비교한 것이다. 쉽게 비교할 수 있도록 주택의 [장점 - 단점] 근린생활시설의 [단점 - 장점] 순으로 짧게 정리했다. 상대적인 비교임을 참조하기 바란다.
건물주 입장에서 '주택 꼬마빌딩' 의 장단점은 무엇일까?
[장점]
1. 경기에 민감하지 않다.
주거는 삶의 가장 기본적인 공간이다. 따라서 경기가 어느정도 나빠진다 해도 바로 다른 지역으로 이사를 한다든지 평수를 줄인다든지 즉각적인 반응을 하지는 않는다. 한마디로 상가나 점포보다는 경기에 민감하지 않다는 이야기고, 이런 점은 상대적으로 경기변화에 따른 공실 리스크가 낮다고 할 수 있다.
2. 땅값 투자비가 낮다.
도시에서 주거지역은 상권이 활성화된 상업지역 보다 상대적으로 넓게 펼쳐져 있다. 그래서 상업지역보다 전체 땅의 면적도 넓고 매물의 수도 많다. 결국 평균 땅값도 상업지역보다 저렴함으로 투자자입장에서는 투자비 부담이 낮다고 할 수 있다.
3. 임대수익이 입지에 민감하지 않다.
주택 전월세 임대비 시세는 신축이냐 오래됬느냐, 혹은 시설의 퀄리티, 남향북향 같은 집의 컨디션에 많은 영향을 받는다. 물론 입지에도 영향을 받지만 그 외 다른 많은 요소에도 영향을 받으니 상대적으로 입지에 민감하지 않는 평균적인 임대 수익을 올릴 수 있다.
4. 전세 보증금을 활용하여 일부 투자비를 회수 할 수도 있다.
주택의 임대형태는 월세와 전세가 모두 가능하다. 그중 전세 임대는 투자자입장에서는 투자비를 회수할 수 있는 좋은 방법이 된다. 쉽게 말해서 건물이 완공될 때까지만 단기로 자금을 확보하여 건물을 완공할 수 있다면, 추후 주택을 전세로 임대해서 일부 투자비를 회수할 수도 있는 장점이 있는 것이다.
[단점]
1. 평당 공사비가 높다.
앞서 말한 것처럼 주택의 칸막이벽, 다양한 설비공사, 다양한 마감재료 적용, 가구설치 등의 이유로 근린생활시설 보다 공사비가 많이 든다고 할 수 있다. 공사를 진행함에 있어서 전략적인 자금배분이 필요한 부분이다.
2. 매물 수량이 많아 매각시 환금성이 떨어진다.
매물의 수가 많다는 이야기는 희귀성이 떨어진다는 이야기다. 땅값 투자비가 낮아 투자 접근성이 좋다는 장점은 반대로 매각시 꼬마빌딩의 경쟁력을 확보하지 않으면 환금성이 떨어진다는 단점이 될 수 있는 것이다.
3. 건물시설 관리 & 임차관리 할 것이 많다.
공사내용이 다양하다는 것은 그만큼 건물이나 시설에 대해 관리할 것이 많다는 것이다. 임차인 퇴실시 기존 시설에 대한 확인이 반드시 필요하며, 혹시 파손된 것이 있다면 협의해서 보수해야 한다. 또한 어느정도 시간이 지나면 내부시설에 대한 정기적인 보수가 필요할 수도 있다.
'근린생활시설 (상가, 사무실) 꼬마빌딩' 의 장단점은 무엇일까?
[단점]
1. 경기에 민감하다.
상가나 사무실은 경기가 호황일 때는 주택보다 높은 임대료를 기대할 수 있지만, 경기가 나빠지면 임대비 자체가 사업에 부담을 주기때문에 임대비가 더 낮은 곳으로 이전한다든지, 폐업을 고려한다는 등 반응이 빠르게 나타난다. 결국 주택보다 상대적으로 경기변화에 민감한 부분은 공실 리스크가 높다고도 할 수 있다.
2. 땅값 투자비가 높다.
근린생활시설인 통상가나 통사무실이 들어갈 수 있는 입지는 상권이 활성화된 곳이다. 이러한 역세권이나 동네의 주요 상권은 특정한 길과 위치에 밀집화된 형태로 존재한다. 따라서, 주거지역보다 전체 면적도 작고 매물의 수도 작다. 그만큼 땅값도 높다고 할 수 있다.
3. 입지에 따른 임대수익 차이가 크다.
상가는 입지에 따라 수익 차이가 많이 날 수 있다. 한마디로 같은 상권지역이라도 장사가 될 곳과 되지않을 곳이 민감하게 구분된다. 같은 상업지역내 어떤 길은 임대가 잘 되고 있는데 바로 다음 골목은 공실이 많은 경우같은 것을 볼 수 있다. 그만큼 상가점포 입지는 임차인의 사업 수익과 직접 관련되어 있으며, 그만큼 건물주의 임대수익에도 많은 영향을 미친다.
[장점]
1. 평당 공사비가 낮다.
앞서 말한 것처럼 근린생활시설인 사무실이나 상가점포는 빈공간만 만들어주면 된다. 마감재료도 벽 천정은 페인트, 바닥은 데코타일이나 에폭시같은 도장마감이면 된다. 바닥난방도 필요없고 냉난방기도 입주자가 하도록 되어있으니 말그대로 임대인인 건물주는 빈공간만 주면 되는 것이다.
2. 희귀성과 자산가의 매입 타겟으로 환금성이 높다.
통상가, 통사무실만 들어갈 수 있는 활성화된 상업지역의 땅은 매물 수가 작음으로 휘귀성이 높다. 희귀하다는 이야기는 그만큼 가치가 높다는 것이다. 따라서 항상 자산가들의 주요 매입대상이 된다. 전체가 통상가가 아니더래도 상가점포가 포함된 꼬마빌딩은 통주택 건물보다는 관리가 편하고 더높은 임대수익을 기대할 수 있슴으로 가치를 더 높게 본다.
3. 건물 시설관리 & 임차관리가 쉽다.
공사내용이 단순하다는 것은 그만큼 건물이나 시설에 대해 관리할 것이 적다는 것이다. 퇴실시 원상복구가 원칙이기 때문에 내부시설이 있었다면 기존 임차인이 철거하고 원래처럼 빈공간으로 만들어 놓게 된다. 만약 시설을 다음 임차인에게 양도한다면 임차인 서로간에 협의해서 진행하니 건물주가 신경쓸 일이 없다.
꼬마빌딩의 용도는 '입지' 에 많은 영향을 받는다. 그러나. 현재 주택이 있었던 땅이기 때문에, 혹은 주변에 주택만 있어서... 새로 지을 꼬마빌딩도 주택만 들어가는 것이 당연하다고 쉽게 생각해서는 안된다. 그 지역의 변화를 상상하고 예측해서 긴 미래동안 더 안정적이고 더 높은 수익을 얻을 수 있는 용도가 무엇인지 깊게 고민해봐야 한다. 한번 내린 결정은 내 꼬마빌딩의 수익과 미래 가치를 결정짓는다. 그리고, 추후 변경하기 쉽지않은 것도 사실이기 때문이다.
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