건물 리모델링? 방법을 모르면 제대로 써먹을수 없다!
'반드시' 리모델링 해야하는 경우가 있다.
이 말은 절대로 '신축' 하면 안된다는 이야기다. 아무리 쓰러질듯 낡았어도 반드시 '리모델링' 해야한다는 것은, 신축보다 리모델링을 했을 때 확실히 사업적으로 이익이 되거나, 심지어 신축을 하면 손해를 보는 경우가 있다는 이야기다.
지금은 잘 이해가 안되겠지만 사실이다. 30~40년도 더지난 다 낡아빠진 건물을 깨끗하게 신축하면 뭐가 좋아져도 좋아질텐데... 신축을 하지말라고? 쓰러질듯한 건물을 어떻게든 살려서 어렵게 리모델링을 하라니....... 도무지 이해가 되지않는다. 맞다. 이해될 수 없다. 건물 리모델링을 단순히 내외관만 깨끗하게 고치는 것이라고 알고있다면, 이런 생각만으로는 '반드시 리모델링 해야하는 상황' 을 이해하기 어렵다.
그래서, 가끔 어떤 꼬마빌딩 현장을 보게되면, 리모델링을 하면 더 많은 수익과 이익을 얻을 수 있슴에도 불구하고 아무생각없이 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 것을 보면 안타깝다. 보기에는 좋겠지만 수익은 줄어든다. 투자자가 이런 사실을 알고나 있을까? 알고도 신축을 선택할 투자자가 몇이나 있을까? 수익형부동산의 투자목적은 말그대로 '수익' 인데 말이다.
그러면, 이런 오류를 범하지 않기위해 어떻게 해야할까? 단도직입적으로 이야기하면 다양한 리모델링 방법과 효과를 알고 있어야한다. 그래야 리모델링후 변신할 수 있는 건물의 모습을 상상할 수 있게되고, 그제서야 비로소 리모델링으로 얻을 수 있는 최대의 이익까지도 예측할 수 있다. 단순히 외관만 깨끗하게 고치는 것이 리모델링이라고 알고 있다면, '신축' 과 비교해서 '리모델링' 이 최고의 수익을 올릴수 있는 것인지 제대로 비교할 수 없다. (추후 이야기 하겠지만 기존 건물이 있는 매물은 항상 '리모델링 할 것인지? 신축할 것인지?' 를 동시에 검토한후 매입여부를 최종 결정해야 한다)
많은 사례들을 보면 '내외관을 고치는 것' 이상의 다양한 리모델링 방법이 있다는 것을 알 수 있다. 지금부터 구체적으로 어떤 방법이 있는지 말해보겠다.
임대주거와 카페, 사무실과 같은 근린생활시설이 복합된 꼬마빌딩. 주변 환경에 맞게 '내외장 공사+용도변경+대수선' 리모델링을 전략적으로 활용, 더 많은 수익을 얻을수 있도록 했다
리모델링 공사전. 전체가 임대형 주거로만 되어있고, 더구나 반지하층까지 주거로 되어 있다. 이런 낡은 건물이 위의 사진처럼 멋진 복합건물이 될 수 있다고 상상할 수 있어야한다.리모델링은 외관. 내부를 보기좋게 수리하는 것? 그게 다가 아니다.
건물 리모델링을 단순히 내부, 외부를 깨끗하게 새로 단장하는 것만으로 생각하는 사람들이 있다. 물론 내외부를 새롭게 하는 것만으로도 건물의 가치는 올라갈 수 있다. 하지만, 꼬마빌딩 리모델링이란 단순히 내외장을 새로 수리하는 방법만 있는 것이 아니다.
좀더 적극적인 개념의 '증축, 대수선, 용도변경 같은 건물의 구조, 용도를 리모델링하는 것' 까지 포함하고 있는 것이다. 현실 시장에서는 이렇게 적극적인 리모델링 방법을 통하여 신축하지 않고도 수익성을 극대화한 꼬마빌딩 건물이 많다.
1) 외관 리모델링 (건물 외벽 리모델링 공사)
외관 리모델링은 오래되고 낡은 건물의 모습을 개선하기 위해 건물의 외벽을 완전히 새로운 건물처럼 만드는 것으로 건물 리모델링의 가장 기본적인 방법이다. 왜냐하면 일단 건물의 외관이 새로워지면 임차인의 호감도도 상승하므로 임대비 상승을 기대할 수 있기 때문이다.
외관 리모델링의 방법은 1) 노후화된 건물의 외벽을 모두 철거하고 완전히 새로운 디자인의 외관으로 공사하는 방법과 2) 기존 외벽의 형태를 살리고 새로운 마감재료를 덪붙이거나 씌워 비용을 절감하면서 공사하는 방법이 있다. 또한, 20~30년된 오래된 건물의 창문이나 단열재는 현재의 단열 기준보다 많이 취약함으로 여름에는 덥고 겨울에는 추운 경우가 많다. 따라서, 외관 리모델링시 이러한 단점을 해결하기 위해 창문이나 단열재를 모두 교체할지 여부를 결정해야하고, 이러한 여러가지 리모델링 방법의 결정에 따라 최종 공사비의 차이가 많이 날수 있슴으로 준비된 예산과 함께 전략적인 검토가 필요하다.
여하튼 건물 외관 리모델링의 결과는 오래된 건물이 완전히 새롭게 신축한 건물처럼 바뀜으로써 리모델링 효과는 확실하다고 할 수 있다.
2) 내부 리모델링 (인테리어 공사)
건물의 오래된 내부를 신축된 건물처럼 완전히 새로운 인테리어로 바꾸는 것을 말한다. 상황에 따라서 내부 마감재만 철거하고 새로운 마감재료로 깨끗하게 인테리어 하는 경우도 있지만, 좀더 적극적인 방법으로 내부 칸막이 벽을 일부 철거하거나 변경하여 새로운 용도의 공간을 만들수도 있다.
또한, 20~30년된 건물은 전기, 설비배관이 많이 노후화되어 있슴으로 현재 상태가 어떤지, 유지보수의 문제가 없는지 등을 면밀히 검토해야한다. 만약 장기적인 관점에서 교체를 하는것이 더 좋겠다고 판단된다면 설비배관들도 모두 재시공하는 것을 검토할 수도 있다. 이렇게 내부 리모델링을 어느 수준까지 어떻게 공사하느냐에 따라 많은 비용의 변화가 있슴으로, 공사시작전에 관련 건축, 인테리어 전문가에게 다양한 대안과 비용을 제안받아 공사계약을 체결해야 한다.
여하튼 내장 리모델링도 건물 내부가 신축 건물처럼 완전히 새로운 인테리어로 태어남으로써, 당연히 임대비 수입도 상승할 것을 기대할 수 있다.
3) 증축 (임대바닥 확장 공사)
증축은 바닥면적을 기존 면적보다 더 확장하는 것을 말한다. 건물주 입장에서는 임대할 수 있는 면적이 늘어나니 당연히 임대수익도 늘어난다.
증축 방법은 위로 건물 층수를 더 늘리는 수직 증축과 일부 층의 바닥면적을 늘리는 수평 증축이 있다. 이 모든 것은 건축법규 (주차대수, 건폐율, 용적률, 소방설비 등) 가 허용하는 범위내에서 가능하므로, 반드시 건축사사무소에 의뢰해서 먼저 법적 가능여부를 확인해야한다. 또한 증축면적에 따라 건축허가를 받고 공사진행해야 한다면 '건축설계 --> 건축허가 --> 착공신고' 의 법적절차에 맞게 진행해야한다.
절차나 공사가 까다롭지만 리모델링해서 얻는 수익 개선효과가 커므로 꼬마빌딩 매입 결정전에 기존 건물의 증축이 가능한지 적극적인 확인이 필요하다.
4) 용도변경 (기존 건물의 용도를 다른 용도로 변경)
기존의 꼬마빌딩 용도를 다른 용도로 변경하는 것을 말한다. 예를 들어 기존에 주택으로 된 건물을 사무실이나 상가로, 사무실이나 상가 건물을 주택으로 변경할 수도 있다.
용도변경은 전체 건물을 변경할 수도 있고 일부만 용도변경하는 경우도 있다. 또한, 용도변경을 위해 공사를 해야하는 경우도 있고, 별도의 공사가 없거나 최소화된 공사로 가능한 경우도 있다. 또 어떤 용도로 변경하느냐에 따라 관할 관청에 신고만 해도 되는 경우가 있고, 허가를 받아야하는 경우도 있다. 이 모든 것이 증축과 마찬가지로 건축법이 허용하는 범위내에서 가능하므로 건축사사무소의 사전 검토는 필수다.
용도변경은 주변 상권 변화나 임대시장의 변화 트렌드에 맞게 기존 건물을 변신시키는 효과가 있다. 신축하지않고도 기존 건물의 용도를 모두 바꿀수 있으니 상황에 따라 큰 수익성 개선 효과를 기대할 수 있다.
5) 엘리베이터 설치
요즘은 최소 3~4층 되는 꼬마빌딩 건물도 모두 엘리베이터를 당연히 설치하지만, 20~30년된 노후화된 건물은 4층이상이어도 엘리베이터가 없는 경우가 종종 있다. 임차시 엘리베이터의 유무는 임차인의 선호도에서 중요한 기준이 될 수 있슴으로 엘리베이터 공사도 주요 리모델링에 내용에 포함된다.
엘리베이터는 건물 상황에 따라서 기존 건물의 내부에 설치되는 경우도 있고 외부에 매달아서 설치되는 경우도 있다. 일반적으로 구조적인 변경을 해야하는 경우가 많이 발생함으로 건축사사무소의 검토가 필요하다.
6) 대수선 (기존 건물 구조의 변경 및 공사)
상기 내용과 같이 내외장변경, 증축, 용도변경, 엘리베이터 공사를 할때 기존 건축물의 구조(벽, 기둥)를 보강하거나 변경해야하는 경우가 많이 발생한다. 이러한 경우 마음대로 공사를 할 수 있는 것이 아니라, 기존 건물의 구조 변경 내용에 따라 '대수선' 이라는 건축법상의 설계와 허가를 받고 공사를 진행해야한다. 대수선은 건축사사무소가 진행하므로 건축주는 건축사사무소에 의뢰하여 구조설계를 진행하고 관련 허가를 득한후, 적당한 공사업체에 의뢰하여 공사를 진행한다.
7) 상기 내용이 복합된 리모델링
건물 리모델링이라고 해서 상기 1)~6)까지의 방법중 한가지만 선택해서 하라는 법은 없다. 기존 건물의 상태에 따라 외장변경을 하면서 용도변경을 같이 하기도하고, 외장변경 없이 증축, 용도변경, 엘리베이터설치만 할 수도 있다. 리모델링의 목적은 오로지 수익성 상승이 목표이며, 수익을 최대화 하기위해 어떠한 리모델링 방법을 조합하는 것도 가능하다.
다만, 위에 이야기한 것처럼 건축법이 가능한 범위내에서 가능함으로 건물매입 결정전 건축사사무소의 사전검토는 필수다.
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