집값 상승 주범은?

부동산 가격이 올라가는 이유?

부동산 시장, 특히 상승장에서의 집값을 올리는 세력이 있다는 말 아시나요?

인플레이션, 특히 부동산 시장에서 인플레이션을 타고 돈을 벌게 해주는 상승장,

그 상승장에서 아파트 가격을 올리는 주체는 누구라고 생각하시나요?

대부분의 사람들은 전문적으로 투자를 하는 다주택자들이라고 생각하실텐데요

저는 철저하게 실거주자라고 생각합니다. 

집값 상승의 가장 큰 원인은 실거주자들의 조급함과 불안감 때문입니다.

상승장에 매물이 비싸더라도 구매하는 사람들은 

그곳에 살고싶은 욕망이 커다란 실거주자들이 대부분입니다.

때문에 가격이 올라갈것 같은 분위기에서는 엄청나게 조급해집니다.

내가 살 수 있었던 단지 가격이 상승해서 접근 불가능한 단지가 되버린다면, 

그곳에 들어갈 수 없다는 불안감이 결국 신고가를 찍게 만드는거죠 

하지만 투자자들은 단지내 최저가 물건들 위주로 접근을 합니다

투자의 기본은 싸게 사는것이니까요.

경매를 예시로 들어볼까요?

아파트 경매시장에서는 실거주자들이 거의 대부분 낙찰을 받아갑니다.

실거주자들이 현재 나와있는 호가에 비슷하게 경매 입찰 가격을 쓰기 때문인데요, 

투자자는 절대로 실거주자가 쓰는 가격을 쓸 수 없습니다. 비싸니까요.

실거주자와 투자자, 즉 다주택자 모두 같은 불안과 초조, 조금함이라는 같은 감정을 느끼는데 

왜 다른 의사결정을 내리는걸까요?

이유는 자기 탐욕에대한 이해도 차이라고 생각합니다.

실거주자도 돈을 벌고 싶기에 매수하고, 

다주택자도 돈을 벌고 싶기에 투자/매수를 합니다. 

둘다 탐욕을 가지고 있습니다. 

하지만 다릅니다.

투자자들은 여러채를 소유하고 있기 때문에 실거주자보다 훨씬 더 큰 리스크를 감당해야 합니다. 

때문에 가격이 높아지면 리스크가 높아지는 특성을 가진 부동산이라는

투자물에 대해서 항상 싸게 사고 싶어합니다. 리스크를 줄이기 위해서죠. 

어떻게 잘 투자했더라도, 양도세 중과, 취득세 중과, 종부세, 재산세 등

다주택자가 부담해야하는 세금이 많아 실이득은 많지 않습니다.

때문에 무한정의 시세차익을 바랄 수가 없습니다.

 일정 구간의 시세차익이 발생하면 투자자는 매도할 가능성이 높습니다. 

주택이 많아도 한번에 팔수가 없습니다. 

1년에 모두 처분하면 과세표준이 높아지기 때문에 하나씩 두개씩 팔아야합니다.

하지만 실거주자들은 어떻죠? 매수기준이 높지 않습니다. 

원래 익숙하던곳, 직장가기 편한곳, 내 현금흐름에 맞는 곳 위주로 선택하죠.

상투를 잡더라도 어차피 내가 거주할 목적으로 구매하는 것이기 때문에 

리스크를 크게 생각하지 않고 매수하는 경우도 많습니다.

소유물건이 1개거나 무주택이기 때문에 리스크가 거의 없습니다.

하지만 집 값이 오르면 비과세 적용을 받아 모든 수익을 다 가져가고 싶어합니다.

즉, 간결하게 말하면, 다주택자들은 투자물건이 상승해봤자 

예상하는 이득이 1~2억이라고 하면 실거주자들은 4~5억을 바라봅니다.

10억로또 청약 이거 다주택자가 할 수 있나요? 

기본적으로 청약은 실거주자에게만 해당되죠.

청약을 노리는 실거주자들은 10억씩 시세차익을 원합니다

누구의 탐욕이 더 큰걸까요?

탐욕이 큰만큼 그에 상응하는 대가를 치룰 수 있어야합니다.

투자자들은 항상 자신의 탐욕에 대한 대가를 생각합니다.

반면 실거주자들은 자신이 가진 탐욕을 인지하지 못하거나 당연하다고 생각합니다. 

그에 따른 대가는 부당하다고 생각합니다.

이런 상황에서 매수한 물건의 가격이 하락한다면, 실거주자들은 예상치 못한 대가를 치르게 되는거죠

결국 실거주자들의 최고가를 찍고 산 집이 못난이가 되고 감정적으로 물건을 미워합니다. 

그래서 매도하고 가격을 싸게 내놓습니다. 하락장 시작이죠

추격매수와 공포매도, 물건에 질려서 파는 매도 들이 부동산시장의 싸이클을 만들어냅니다.

여기까지 말씀드렸는데도 투자자들이 집값 상승의 주범이라고 생각하시나요?

상승장이 고조되면 정부는 투자자인 다주택자들을 적폐로 몰면서 집값상승의 주범으로 지목합니다

최고가를 찍은 조급하고 불안했던 실거주자들의 비애를 탓하기보단, 

돈번 소수의 다주택자들을 지목하고 욕하는게 정부의 심리적 안정을 취하기 편하기 때문입니다. 

하락장에는 대출해서라도 집을 사라고 정부는 말합니다.

전체 자산의 80%가 부동산인 대한민국에서는 하락장이 오래간다면 경제에도 악영향이 발생합니다. 

정부는 그걸 원하지 않습니다. 

여러분 정부는 실거주자의 편이 아닙니다. 표를 위한 정책만이 있을뿐이에요. 

그럼, 우리 실거주자들은 어떻게 해야 고점을 잡지 않고 안전하게 입지좋은 곳을 마련할 수 있을까요? 

불안감과 조급함을 어떻게 하면 줄일 수 있을까요?

바로.. 관심입니다.

지역에 대한 관심, 생활권에대한 분석, 단지에대한 가격흐름 을 꾸준히 체크하시는게 중요합니다.

그래야만 손해보는 실거주자가 되지 않습니다. 

 임장을 다니시고 지역분석, 단지분석을 하시면서 가성비, 저평가, 잃지 않을 물건, 단지, 지역을 보는 눈을 기르셔야 합니다. 

차근차근 한지역씩 한개 단지씩 알아가다보시면,

불안감과 조급함은 없어지고 점차 확신을 얻어가실거라 생각합니다.