부동산 버블 언제 터질까
효율적 시장 가설
주식 시장은 '효율적 시장 가설'이라는 것이 있다.
주식 시장에는 누구나 모든 정보를 평등하게 알고 있고 만약 기업 본질가치인 펀더멘탈에 비해 주가가 싸지면 그 사실을 시장 참여자들이 바로 알고 매수하기 때문에 항상 '효율적 시장'이라는 주장이다. 그래서 지수(인덱스) 이상의 초과수익은 불가능하다고 한다. 하지만, 실제 주식시장은 시장 참여자들의 다양한 이해관계와 심리적 영향으로 비효율적 상황이 발생하기도 한다. 단기적으로는 시장 참여자들의 투기적 심리로 인해 주가가 펀더멘탈을 벗어나기도 하지만 인터넷과 모바일 기기의 발달로 거의 효율적 시장에 가까워지고 있다.
이 가설에는 한 가지 중요한 가정이 필요한데 시장 참여자들에게 무한한 자유가 있다는 것이다. 누구나, 쉽게, 아무런 제약 없이, 주식시장에 참여할 수 있어야 한다. 내가 소득이 얼마이든, 자산이 얼마가 있든, 직업이 무엇이든, 서울이 아닌 지방에 살든지 상관이 없다.
하지만, 부동산 시장은 어떠한가.
부동산은 가장 기본적인 생존수단인 의식주 중에 하나인 주택과 상업활동을 위한 상가 등 국민 생활에 직접적인 영향을 주기 때문에 정부에서 적극적으로 개입하게 된다. 임대인과 임차인을 나누고, 법으로 서로를 규제하고 전세, 월세 가격을 임의대로 조정하고, 대출 금액과 비율을 제한하고, 분양가를 제한하고, 부동산의 시세차익을 양도세, 보유세를 통해 국고에 환수하기도 한다.
그럼 주식 시장에 비해 부동산 시장에서는 어떤 문제가 발생할까?
저평가된 아파트가 있다고 가정해보자. 주변 입지에 비해 가격이 낮은 아파트이지만 대출 규제와 다주택자 규제 때문에 투자자들은 그 아파트를 매수할 수가 없고 당연히 실수요자들은 더 가격이 내려갈까 두려워 매수를 못한다.
반대로 고평가된 아파트가 있다고 가정해보자. 입지가 좋고 학군, 상가 등 모든 여건이 좋은데 반해 너무 비싸다는 생각이 들지만 실제 소유자들은 그 아파트를 팔 수가 없다. 양도세 규제가 너무 강화되어 팔아서 얻는 이득보다 안 팔고 가지고 있는 이득이 더 크다고 생각하기 때문이다.
그럼 결국 저평가된 아파트는 주식에서 얘기하는 펀더멘탈을 회복하지 못하고 계속 낮은 가격을 유지하고, 고평가 된 아파트는 펀더멘탈보다 매우 높은 상태에서 내려오지를 못하고 계속 높은 가격을 유지하게 된다.
양극화가 심화되고, 극도의 '비효율적 시장'이 된다.
유명 유튜버인 빠숑님의 말처럼
오를 곳만 오른다
하지만, 이런 현상이 지속될까?
자산 가격은 결국 펀더멘탈에 수렴하게 된다.
저평가된 아파트는 시간이 다소 걸리겠지만 키 맞추기를 하는 시간이 올 것이고,
고평가된 아파트는 결국 버블이 터지고 펀더멘탈에 수렴하기 위해 하락하는 고통의 시간이 올 것이다.
그럼 이런 비효율이 언제 해소될까?
주식 시장과 같은 '효율적 시장'이 되려면 비효율을 초래한 원인이 사라질 때가 될 것이다.
특히 공급보다 수요가 더 많은 지역의 분양가 상한제가 지속되는 한 양극화는 해소되기 힘들다.
실수요자라면, 남들이 보지 못하는 저평가 아파트를 매수해 맘 편히 거주하면서 펀더멘탈이 회복되기를 기다리고, 영끌까지 해가며 고평가 된 아파트를 사서 박탈감에 시달리다가 막차를 타는 오류를 범하지 않아야 한다.
