＃2. 직장인이 꼭 알아야 할 12가지

아파트를 제외한 투자 시 유의할 점

둘째, 상가나 원룸 투자

상가나 원룸은 직장인들이 노후에 안정된 월세를 받기 위해 투자하는 부동산이다. 특히 직장인들은 한 번의 목돈보다 매월 꾸준히 월급처럼 받을 수 있는 형태의 부동산 투자를 좋아한다. 긴 세월의 샐러리맨 봉급자 생활을 하면서 몸에 밴 마인드가 투자 시에 그대로 반영되는 것이다. 사실 이런 월세수익률보다 시세차익으로 인해 자산 증가를 도모할 수 있는 투자가 더 매력적이다. 투자경험이 별로 없는 직장인들은 잘 공감하지 못하겠지만, 실제로 대부분 성공한 투자자나 부자들은 시세차익 위주의 투자방식으로 부를 이룬 경우가 많다.  상가나 원룸도 장기적인 면에서는 지가의 상승으로 시세차익을 볼 수도 있지만, 대부분 입지 좋은 신축 아파트 등에 비하면 그 차이는 엄청 크다고 할 수 있다. 기회비용적인 차원에서 상가나 원룸투자를 조금 부정적으로 보는 주요 원인이기도 하다.

입지 좋고 공실 없는 대도시 요지에 상가는 고가에 매물로도 잘 나오지 않기에, 사실상 일반적인 직장인들은 구입하기 어렵다. 결과적으로 상대적인 저가에 입지가 좋지 않은 곳에 대한 투자가 대부분이다. 주변에도 이런 상가나 원룸에 투자를 해서 힘들어하는 경우를 종종 본다. 임차인이 나간 뒤 공실 기간이 길어지거나, 임차료를 연체해서 힘들어하는 경우, 관리 수리 비용 과다, 이 모든 것에 대한 스트레스 등등이 주요 원인이다. 급기야 급매로 매도하려고 해도 쉽지 않다. 이런 정신적, 육체적 어려움을 이겨내고도 수익이 나는 투자인지 고민해보자.

상가를 분양받거나 매수했을 때 임차인이 꾸준히 영업을 잘하고, 계속적인 수익을 올리면서 현재 임차료를 감당할 수 있는 업종이나 업태가 점점 줄어들고 있는 게 현실이다.

시대적인 트렌드가 자영업이 점점 힘들어지는 구조이고, 프랜차이즈도 대기업이 하는 일부 업종, 브랜드를 제외하면 영업환경이 악화되면서 쉽지 않다. 정말 경쟁력 있는 아이템, 혁신적인 아이디어, 그 분야에서 오랜 세월을 보내면서 경험과 노하우로 자신감이 넘치는 사람도 망하는 것이 자영업의 현실이다.

특히 신도시나 혁신도시 등에서 신축 분양하는 상가나 원룸 등은 정말 위험한 투자이다. 임대료 형성의 메커니즘을 이해하면 공감이 될 것이다.

신도시 내 일부 상업용 부동산 구분상가는 임차인을 구하기가 하늘에 별따기다. 임대료가 비싸기 때문이다. 땅값이 올라가니 건축물 가격이 올라가는 것은 당연하다. 신도시에 있는 상가주택은 대부분 1층은 상가, 2,3층은 원룸으로 구성되어 있다. 그 일대 원룸 전월세 가격은 기존 분양한 아파트 물량으로 인해 거의 바닥이다. 그래서 건물 임대인은 대출 대비 수익률을 올리기 위해 1층 상가 가격을 높게 책정하면서 균형을 맞춘다. 실제 도심 역세권 상가 임대료와도 비슷한 높은 수준이다. 이렇게 높은 임대료로 임차인을 쉽게 구하지 못하고  장기간 공실이 되는 것이다. 나중에 대기업 프랜차이즈 등에서 특정 기간 임차료 없이 "렌트프리"를 조건으로 임차계약을 제시하는 경우도 있다. 대부분 임대인들은 고민해보지만 어쩔 수 없이  "렌트프리"라도 계약하게 된다.

    

원룸 같은 다가구 건물의 수익률 구조에 대해서도 알아보면, 먼저 제시되는 수익률에 훨씬 못 미치는 경우도 있다. 대표적인 경우가 원룸 건축업자와 부동산 중개인 그리고 임차인이 상호 이해관계와 편익에 의해서 공실이나 입주여부가 왜곡되는 경우이다. 이런 경우 세입자들의 퇴거 이후 공실이 장기화될 가능성이 높다. 일반인들이 잘 보기 힘든 부분이기 때문에 특히 조심해야 할 부분이다.

결과적으로 숙련된 경험 많은 투자자가 아니라면 좀 더 쉽고, 대중적이고, 일반적인 부동산 투자를 해야 할 필요가 있다. 그런 면에서 본다면 상가나 원룸투자는 직장인이 투자해서 성공하기가 쉽지 않은 부동산 투자라고 본다.