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by 쏴재 Jul 21. 2023

아파트랑 뭐가 달라요?

상업용 부동산 이야기 01

아파트를 보는 것과 상업용 부동산은 다른 구석이 많다.

간단하게 다음과 같다

구분: 아파트 / 상업용

투자물건: 주거(아프트, 빌라) / 오피스, 호텔, 물류센터, 상업시설(몰, 백화점)

투자자: 개인 / 기관

규모: 한 세대(1~20억 원 수준) / 한 건물(최소 500억원 이상)

월급 받으면서 투자하는 일과 개인투자는 다르다. 누구의 돈으로 투자하는가 라는 입장의 차이도 크지만 투자기간의 차이도 천차만별이다.

목표하는 횟수기간이 있다. 1년, 3년, 5년이 될 수도 있다. 개인은 그보다 유연하다.

그런 면에서 기관의 돈은 특징이 있다. 선호하는 투자 상품이 기관마다 다르고 시장이 달라짐에 따라 시기마다 다르다.

개인은 자신의 포트폴리오에서 부동산이 대부분 차지하지만 기관의 투자 포트폴리오는 주식 채권으로 대부분 채워져 있으며 일부 대체 alternative 투자를 한다. 그 대체투자 중에서 높은 비중을 차지하는 게 부동산 투자이다.

대체투자는 대체로 리스크 프리미엄이 더 높은 반면 부동산 섹터는 그렇지 않다. 공모 리츠(멕쿼리 인프라, 코람코 에너지, SK 리츠 등)는 부동산 주식 느낌이라 대체투자라 보기도 애매하고 정통적인 주식 채권이라 보기도 애매하다. 개발형(시공, 시행에 관련된) 부동산 투자는 리스크가 높고 프리미 업도 높은 부동산 투자이다. 완성된 주택을 매매하는 것보다 한채 짓는 게 훨씬 고난도이다 그래서 짓는 것보다는 프리미엄이 더 들어가게 되어서 준공된 자산의 매도호가는 개발자산보다 좀 더 높다.

그럼 기관들은 왜 투자를 하는가?

투자에서 큰손들인 기관들도 다음과 같이 크게 나누어진다. 그 안에서도 여러 회사가 있고 한 회 사에서도 투자자금의 성격은 다르다. 즉 자금에 따라 투자 물건이 다르다

1. 공제회, 연금 등. 공정인 성격을 띠고 여러 명에게 돈을 받아서 불려줘야 한다. 금융기관은 아니지만 그들은 회원들에 수익을 나눠(대출이나, 연금이나, 보험이나 배당의 형태로) 줘야 한다.

2. 은행, 증권사 등. 고객의 돈이나 자신들이 만든 수익을 재투자한다. 금융업에 몸담는 회사들이다 보니 자신이 가진 고유 영업 말고도 투자를 해서 수익을 내는 것이다. 수익의 안정화 리스크를 외부로 분산하는 개념도 들어간다. 직접투자 하기도 하고 펀드를 통하여 간접 투자 하기도 한다

3. 외국계. 외국 연기금을 제외하고도 다양한 외국계 회사들이 있다. 그들은 사모펀드를 운용하기도 하고 투자은행이기도 하고 그냥 일반 외국계회사이기도 하다. 매우 다양하다.

4. 일반 사기업. 송충이가 솔입만 먹으라는 법이 없다. 기업의 규모에 따라서는 투자활동을 적절히 잘해야 더 큰 회사로 성장할 수 있는 법이다. 상장되지 않은 회사가 안정적인 수익을 만드는 부동산 투자 자산이 있다면 그 회사의 밸류에이션은 올라갈 것이고 상장에도 좋은 영향을 줄수도 있다.

직접투자 간접투자?

위에서 말한 것과 연관이 있다. 공제회는 자기 자금이 아니고 일반사기업은 자기 자금인 경우가 많다. 자금의 성격이 다르다. 하이리스크 하이리턴 상품 50%와 로우리스크 로우리턴 50%을 적정하게 섞어서 만든 포트폴리오와 그냥 중간리스크 중간리턴의 상품의 성격은 달라진다. 자금에 따라 선호하는 투자 물건이 다르다

아파트를 사는 게 직접투자이다. 1인이 1세대의 아파트를 사는 것 또는 여러 명이 동시에 자산을 매입해 모두 등기에 올리는 것이라고 볼 수 있다. 반면 간접투자는 펀드나 리츠 같은 도관을 통해서 투자를 하는 것이다. 내가 한 회사의 주식을 산 것은 간접투자라고 볼 수 있다. 직접 주주명부 등기에 올라간 것은 아니라 판매사를 통해 판매된 주식을 소유한 것이기 때문이다. 비슷한 효력이 있지만 다른 것이다.

간접투자도 그런 것이다. 내가 투자한 수익증권, 즉 펀드가 건물을 소유하게 된다. 펀드, PFV, SPC, 리츠등은 마치 법인이나 개인처럼 부동산을 소유할 수 있다.

그럼 왜 간접투자를 하는 걸까? 크게는 2가지 이유(이득과 리스크)가 있을 듯하다. 금전적인 이득과 관리측면에서 이점이 있다. 내가 고작 1주를 소유한뒤 주주명부에 이름이 올라 회사의 의사결정을 위해 의결한다면 얼마나 피곤한 일이겠는가?

내가 부동산을 매매한다면 양도소득세를 내지만 내가 수익증권을 양도양수 한다면 다른 세율을 적용받는다. 더 저렴하다는 말이다.

상업용 부동산은 사이즈가 크다. 한 건물이 수 조원을 넘기도 한다. 일부 담보 대출받는다고 해도 자본금이 수천억원 필요하다. 그런 빌딩을 하나의 기관에서 소유하다 보면 리스크 분산이 되지 않는다. 건물의 가치는 도로하나를 두고 달라지기 마련이다. 강남의 빌딩 한 채보다는 그 가격으로 여러 빌딩에 분산투자하는 게 더 안정적이다.

이렇게 간략히 소개를 해보지만 아직 말할게 더 많다.

월급을 받으며 투자를 하는 사람들이 일반 회사원보다 개인투자를 투자를 더 잘한다고 보이는 객관적인 지표가 있는지는 모르겠다. 반대로 개미들이 전문투자자 이상의 성과를 보여주는 경우는 참 많다. 아파트는 아주머니들이 더 잘하신다.

프로선수의 평균이 아마추어 선수의 평균 실력보단 높지만 한국의 아마추어 선수들은 무섭다. 다른 나라 프로선수들의 뺨따귀를 어루어 만질 정도의 수준이 되는 경우가 많다.

다만 그게 성공한 투자는 아닐 수도 있고 좋은 인생이 아닐 수도 있다.

이게 가장 큰 차이이다.

나의 일은 성공적으로 판단할 수 있는 투자 결과 이외의 여러 지표들이 있지만 나의 투자는 결과만으로 성공을 말할 수 있다.

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