부동산 갭투자 사기 피해 구제방법과 처벌수위 변호사
자본주의 사회에서 '돈'이 가지는 의미와 가치는 절대적입니다. 누구나 돈을 많이 벌 수 있는 직업을 가지기를 선망하지요. 직업 즉, 근로활동이나 사업활동을 통해 돈을 많이 벌기도 하지만 [투/자]라는 놈, 이 놈이 아주 효자노릇 하기도 합니다. 주식 투자, 비트코인 투자, 부동산 투자, 땅 투자,,,, 투자라는 것이 본디 일정 금액으로 그 몇배의 수익을 얻을 수 있는 것이기에, 귀가 솔깃! 하지 않을 수 없은 것이죠.
여러분들은, 부동산 갭/투/자 에 대하여 들어보셨는지 모르겠습니다.
시세차익과 차임 수익을 기대하여 소액의 자기 자금만을 가지고 금융기관 대출금, 임대차보증금 등으로 매수 대금의 대부분을 조달하여 다수의 아파트, 다가구주택을 취득하는 방식의 부동산 임대업자 등 부동산 투자업자를 통칭하여 <갭투자>라고 부르고 있는데요,
이런 갭투자는 투자자 입장에서야 '적은 자본으로 큰 돈 만져볼 수 있는 효자' 이겠지만, 그 거래 상대방에게는 전혀 다른 문제입니다. 상대방 입장에서는 어느 순간 황당한 사기를 당하여 수천만원에서 수억원에 달하는 피해를 볼 수 있는 '불효자'일 수 있겠죠,
또한 이러한 부동산 갭투자 사기 범행에는 공인중개사, 공인중개사보조원도 개입되는 경우가 많기 때문에 세심한 주의가 필요합니다. 또한 일단 '말'로써 사기행각을 벌인 경우, 그 뒷처리(?)를 위해서는 문서위조 등의 별도 추가 범행까지 연쇄적으로 범할 수 밖에 없는 상황이 되는 경우도 많습니다.
오늘 소개할 사연은, 부동산 갭투자로 수 채의 다가구주택 등을 소유하게 되자, 나쁜 마음을 품고 여러 명의 임차인에게 사기행각을 범하여 수 억원에 달하는 금원을 편취한 A씨의 사연입니다. A씨는 사기/사문서위조/위조사문서행사 죄로 형사판을 받아, 징역 3년의 실형을 선고받았는데요.
A씨의 대범한 사기행각, 그 주요 내용은 아래와 같습니다.
(1)
■ A씨의 거짓된 행동
“임대차 보증금을 추가로 3,000만원 더 지급해 주면 그 돈으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 채권최고액을 2억 1,500만원에서 1억 8,500만원으로 감액하여 등기해주겠다”
□ A씨의 실제 상황
그러나 사실 A는 피해자로부터 추가로 보증금을 받더라도 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 채권최고액을 감액하여 등기를 할 의사가 없었고, 개인적 용도로 사용할 생각이었다.
(2)
■ A씨의 거짓된 행동
“E 다가구주택의 선순위 보증금이 현재 2억 5,000만원에 불과하고, 계약 기간 종료 후 보증금 반환에 아무런 문제가 없다”
□ A씨의 실제 상황
그러나 사실 A가 2017. 11.경 18억 5,000만원에 매입한 E 다가구주택은 채권최고액을 9억 6,000만원으로 한 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 이미 선순위 보증금이 12억원에 달하는 등 근저당채무와 보증금 채무의 합계가 위 주택의 매입 가격을 넘어서고 있고 매입 후 특별히 건물 가액이 상승하지도 않아서 다가구주택 자체만으로는 피해자의 보증금 반환을 담보하기가 어려웠고, 앞서 본 것과 같이 계약 기간 종료 후 다른 임차인이 입주하여 그로부터 보증금을 받는다고 하더라도 피해자의 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다.
(3)
■ A씨의 거짓된 행동
“G 다가구주택의 선순위 보증금이 현재 1억 3,000만원에 불과하고, 계약 기간 종료 후 보증금 반환에 아무런 문제가 없다”
□ A씨의 실제 상황
그러나 사실 A가 2014. 4.경 5억 7,000만원에 매입한 G 다가구주택은 채권최고액을 4억 2,000만원으로 한 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 이미 선순위 보증금이 2억 5,000만원에 달하는 등 근저당채무와 보증금 채무의 합계가 위 주택의 매입 가격을 넘어서고 있고 매입 후 특별히 건물 가액이 상승하지도 않아서 다가구주택 자체만으로는 피해자의 보증금 반환을 담보하기가 어려웠고, 앞서 본 것과 같이 계약 기간 종료 후 다른 임차인이 입주하여 그로부터 보증금을 받는다고 하더라도 피해자의 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다.
(4)
■ A씨의 거짓된 행동
“H 다가구주택의 선순위 보증금이 현재 1억 6천만원에 불과하고, 계약 기간 종료 후 보증금 반환에 아무런 문제가 없다”
□ A씨의 실제 상황
그러나 사실 A가 2017. 1.경 12억 2,000만원에 매입한 H 다가구주택은 채권최고액을 9억 1,000만원으로 한 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 이미 선순위 보증금이 12억원에 달하는 등 근저당채무와 보증금 채무의 합계가 위 주택의 매입 가격을 넘어서고 있고 매입 후 특별히 건물 가액이 상승하지도 않아서 다가구주택 자체만으로는 피해자의 보증금 반환을 담보하기가 어려웠고, 앞서 본 것과 같이 계약 기간 종료 후 다른 임차인이 입주하여 그로부터 보증금을 받는다고 하더라도 피해자의 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다.
(5)
■ A씨의 거짓된 행동
“계약기간 종료 후 보증금 반환에 아무런 문제가 없다”
□ A씨의 실제 상황
그러나 사실 A가 2014. 2.경 8억 6,000만원에 매입한 I 다가구주택 은 채권최고액을 6억 2,400만원으로 한 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 이미 선순위 보증금이 3억원을 초과하는 등 근저당채무와 보증금 채무의 합계가 위 주택의 매입 가격을 넘어서고 있고 매입 후 특별히 건물 가액이 상승하지도 않아서 다가구주택 자체만으로는 피해자의 보증금 반환을 담보하기가 어려웠고, 앞서 본 것과 같이 계약 기간 종료 후 다른 임차인이 입주하여 그로부터 보증금을 받는다고 하더라도 피고인이 피해자의 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다.
(6)
■ A씨의 거짓된 행동
“보증금을 500만원 더 주면 계약을 연장해 주겠다”
□ A씨의 실제 상황
그러나 사실 피고인이 2016. 10.경 신축한 K 다가구주택은 가액의 60% 가량을 채권최고액 9억 1,000만원으로 하여 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 이미 전체 세입자들의 보증금이 10억원에 달하는 등 근저당채무와 보증금 채무의 합계가 위 주택의 신축 당시 가액을 넘어서고 있고 신축 후 특별히 건물 가액이 상승하지도 않아서 다가구주택 자체만으로는 피해자의 보증금 반환을 담보하기가 어려웠고, 앞서 본 것과 같이 계약 기간 종료 후 다른 임차인이 입주하여 그로부터 보증금을 받는다고 하더라도 피해자의 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다.
(6)
■ A씨의 거짓된 행동
“보증금으로 7,000만원을 주면 K 다가구주택 101호에 2년간 거주할 수 있도록 해주겠다”
□ A씨의 실제 상황
그러나, 사실 피고인은 피해자로부터 보증금을 받는 7,000만원을 기존 임차인의 보증금 반환이 아니라 채무 변제 등 다른 용도로 사용할 것이고, 앞서 본 것과 같이 달리 기존에 거주하고 있는 임차인에게 반환할 보증금을 마련하기도 어려운 상황이어서 기존 임차인을 퇴거시키고 피해자로 하여금 위 101호에 입주하게 할 의사나 능력이 없었다.
부동산 투자 사기, 부동산 갭투자 사기, 그 누구라도 피해자가 될 수 있고, 그 누구라도 가해자가 될 수 있는 위험한 것입니다. 부동산 거래는 큰 돈이 왔다갔다 하는 것인 만큼 보다 면밀한 주의가 필요합니다. 사전에 주의해야 하겠지만 혹여라도 결국 피해를 입고 만 경우, 또는 사기범행을 범하여 고소를 당하는 등 수사와 재판을 받게 되는 경우, 그 어느 경우이든 법률전문가의 조력이 필요할 것입니다.
