주택임대차보호법 제10조 편면적 강행규정 해석론 변호사
우리 주택임대차보호법은 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 정하고 있는데요, 이를 '편면적 강행규정'이라고 부릅니다(주택임대차보호법 제10조).
§ 주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
"기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다(대법원 2000다24089 판결).
주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다. 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다(대법원 96다5551, 5568 판결).
이러한 주택임대차보호법 제10조의 해석과 관련하여 임대차계약 체결시 체결한 특약의 효력을 인정할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었던 지방법원 판결을 정리해 보겠습니다.
인천지방법원 2017. 2. 7 선고 2016가단** 판결 [건물명도]
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고는 소외 □□□□공사에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
이 유
1. 인정사실
가. 피고는 2013. 4. 30. 소외 인천도시공사와 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 임대보증금 46,200,000원, 월 임대료 269,000원, 임대차기간 2015. 6. 15.부터 2017. 6. 30.까지로 정하여 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.
나. 피고는 2013. 4. 30. 원고로부터 대출금액 13,000,000원, 변제기 2015. 7. 31., 이자 연 7%로 정하여 대출을 하였고, 같은 날 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관한 계약금반환채권(양도채권액 15,400,000원)을 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하였으며, 피고는 같은 날 위 채권양도 사실을 임대인인 소외 인천도시공사에 통지하였다.
다. 피고는 같은 날 원고에게 "변제기일까지 대출원리금을 변제하지 못하는 경우 원고가 임대인으로부터 계약금을 직접 반환받을 수 있도록, 본인을 대위하여 본인과 임대인 간의 이 사건 임대차계약을 해지하는데 동의하고, 만일 위 대출에 관한 변제기일 전에 이 사건 임대차계약이 해지되는 경우(당사자 간의 임의 해지, 계약위반으로 인한 해제 및 해지 등 포함) 원고에게 즉시 통보하여 원고가 직접 위 계약금을 반환받을 수 있도록 할 것"을 확약하는 내용의 '이행각서'를 작성ㆍ제출하였다.
라. 이 사건 임대차계약서 '5. 계약특수조건 제12조 제2항'에 의하면, "임대인과 임차인은 계약일반조건 제10조 제1항 각 호의 이외의 사유로 이 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 다만, 이 주택의 입주일 이후에는 임대인은 임차인이 이 주택을 명도하여야 할 날 3월 전에, 임차인은 임대인에게 주택을 명도하고자 하는 날 1월 전에 각각 그 임대차 기간이 종료되는 날을 기재하여 이 계약의 해지를 통보하여야 한다."고 규정되어 있다.
마. 피고는 원고에 대한 위 대출금채무에 관하여 2015. 9. 15.경 기한의 이익을 상실하였다.
바. 원고는 2016. 11. 14. □□□□공사에 '피고를 대위하여 이 사건 임대차계약서 제12조 제2항에 기하여 이 사건 임대차계약을 해지한다'는 내용을 통지하여 위 통지는 2016. 11. 15. 송달되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증의 각 기재, 이 법원의 □□□□공사에 대한 사실조회회신결과, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 원고의 주장
원고는, 피고에 대한 대출금채권을 피보전채권으로 하여 2016. 11. 14.경 이 사건 임대차계약서 제12조 제2항에 기하여 피고의 □□□□공사에 대한 이 사건 임대차계약해지권을 대위행사하는 방법으로 해지통지를 하여 위 통지가 2016. 11. 15. 도달하였으므로, 이 사건 임대차계약은 2016. 12. 15.경 해지되었다고 할 것이어서, 피고는 □□□□공사에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하여야 한다는 취지로 주장한다.
나. 판단
원고는 피고에 대한 대출금채권을 피보전채권으로 하여 피고를 대위하여 이 사건 임대차계약의 해지권을 행사한다고 주장하므로, 먼저 임차인의 채권자인 원고가 이 사건 임대차계약을 대위하여 해지할 수 있는지에 관하여 살펴본다.
위 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정,
① 주택임대차보호법 제4조 제1항에서 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다', 제10조에서 '이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'고 각 규정함으로서 임차인의 임대차기간을 보장하여 주거생활의 안정을 보장하고 있는 점,
② 이 사건 임대차계약은 최초 계약기간이 2015. 6. 15.부터 2017. 6. 30.으로서 그 기간이 종료되지 않았고, 임차인인 피고에게 어떠한 해제 또는 해지사유가 발생한 것이 없는 점,
③ 이 사건 임대차계약서 '5. 계약특수조건 제12조 제2항'을 규정한 것은 임차인의 임대차계약의 해지에 관한 권리를 보장하기 위한 것으로 보이고, 위 조항을 근거로 임차인의 채권자가 임차인을 대위하여 임차인의 해지권을 행사할 수 있다고 본다면, 오히려 위 조항의 규정취지에 반할 뿐만 아니라, 위 ①과 같은 임차인의 보호하기 위한 편면적 강행규정을 침탈하는 결과를 초래하게 되는 점,
④ 이 사건 임대차계약은 최초 임대차기간 중으로서, 임대차보증금반환채권을 채권자 등에게 양도한 이후에 임대차계약이 갱신되거나 그 기간이 연장된 사건과는 그 사안을 달리하는 점 등을 종합하여 보면,
이 사건 임대차계약 기간 중에 임차인의 채권자인 원고가 임차인을 대위하여 계약특수조건 중 임차인의 임의해지권에 기하여 이 사건 임대차계약을 해지통지를 할 수 없다고 봄이 상당하므로, 이와 전제를 달리하는 원고의 청구는 나머지 점에 관하여 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김연주
