시장전망,거래환경,유지능력 - 부동산 가격결정 3요소

안녕하세요.

저는 무주택자로서 지난 2년간 부동산에 대한 책도 보고 관련 유튜브도 찾아보고 이런저런 생각을 해보았습니다.

오늘은 제 나름의  결론을 글로써 정리해보고자 합니다.

결론부터 말씀드리겠습니다.

“부동산 가격은 향후 시장전망, 거래환경, 부동산 유지능력의 3가지로 결정된다.”

1. 정상범위내의 가격 및 거래량 변동은 시장전망과 거래환경에 따른다.

ㅇ 향후 시장전망이란 무엇인가

향후 시장전망에서 중요한 것은 ‘나’의 판단이 아닌, “다른 사람들”의 판단입니다.

다른 사람들은 더 구체적으로 이미 부동산 시장에 참여하고 있거나, 잠재적으로 참여할 수 있는 사람들입니다.

내가 아무리 향후 부동산 시장의 상승, 하락을 확신한다고 하더라도, 모든 시장참여자 및 잠재적 참여자들이 나와 반대의 판단을 하고 일제히 달려간다면 자기예언적 실현 효과 때문에라도 내 판단과 정반대의 결론이 펼쳐집니다.

ㅇ 거래환경이란 무엇인가

거래환경이란 부동산을 팔고 사는데 들어가는 모든 비용을 말합니다.

취득세, 양도세 등과 같은 세금, 대출 및 이자 같은 금융거래비용, 그 외 공인중개사비, 이사비, 인테리어비 등등의 제반비용이 많이 든다면 거래환경이 나쁜 것이고, 적게 든다면 거래환경이 좋은 것입니다.

ㅇ 시장전망과 거래환경이 만드는 4가지 경우

시장전망과 거래환경이 모두 좋다면 당연히 부동산 가격은 상승하고 모두 나쁘다면 부동산 가격은 하락할 것입니다.

모두가 1년, 2년 뒤 부동산이 지금보다 더 오를 것이라고 생각하는데 각종 세제, 금융비용까지 저렴하다면 왜 부동산을 안 사겠습니까?

반대의 경우라면 아무도 부동산을 사려 하지 않을 것이구요.

관건은 시장전망은 나쁜데 거래환경이 좋은 경우와 시장전망이 좋은데 거래환경이 나쁜경우입니다.

전자는 지금 윤석열 정부의 부동산시장 상황, 후자는 문재인 정부시절 부동산시장 상황이 답을 말해주는 것이라 생각합니다.

2010년 이후 대한민국 부동산 시장은 이런 싸이클을 거쳤다고 생각됩니다.

시장전망은 나쁘지만 거래환경이 계속 좋아진 경우(이명박, 박근혜) -> 시장전망이 좋아지고 거래환경은 점점 나빠진 경우(문재인) -> 시장전망이 나빠졌지만 거래환경은 좋아지고 있는 경우(윤석열)

2. 폭등, 폭락은 부동산 유지능력이 가른다.

다음으로 폭등과 폭락은 부동산 유지능력이 키가 된다고 생각합니다.

여기서 부동산 유지능력이란 지금 가진 부동산 또는 가지려하는 부동산의 소유에 따른 세제 및 금융비용을 치를 능력을 말합니다.

이것은 거래환경과는 다른 것입니다.

왜냐하면 거래환경이 아무리 나빠진다고 하더라도, 고정금리 2, 3%로 대출을 받았고 나의 현금흐름에 어떠한 문제도 없다면 내가 부동산을 유지하는데는 아무런 지장이 없기 때문입니다.

부동산은 최소 수억원 하는 자산으로써 부동산 상승기라 할지라도 적어도 1~2년을 보유한 뒤 매도합니다.

이 말은 반대로 말하자면 눈 앞에 확실해보이는 수익이 어른거릴지라도 최소한 1~2년간 그 부동산을 소유하며 드는 각종 세금과 이자 등 비용을 치를 능력이 있어야 한다는 말입니다.

부동산 유지능력은 단순히 내가 지금 다니는 회사, 영위하는 사업체에만 달린 것도 아닙니다.

국제 및 국내경기가 악화하여 수출과 내수가 모두 박살날 경우, 직장을 잃거나 사업이 망하지는 않더라도 복지축소, 수입감소, 비용절감 등 여러가지 현금흐름상의 제약이 불가피하기 때문입니다.

결론적으로 향후 시장전망이 좋고 거래환경도 좋다.

거기다 사람들이 본인의 부동산 유지능력에도 자신감을 가지고 있다면, 부동산 시장은 2019~2022년에 경험한 폭등상황으로 이어지게 되는 것이죠.

정 반대의 경우는 IMF직후의 부동산 시장을 생각하시면 되겠습니다.

3. 마치며 - 향후 부동산시장은?

저는 말씀드린 이유 때문에 향후 부동산 시장은 하락할 것이라 생각합니다.

다만 폭락은 반반이라고 생각합니다.

왜냐하면 정부가 거래환경은 확실히 좋게 만들고 있기 때문입니다.

여담으로 둔춘주공의 완판은 전적으로 정부의 거래환경 개선에 따른 것이라 생각합니다.

정부의 둔촌주공 제도완화로 본인의 상당한 규모의 쌩돈이 최소 수 년간 묶여야 하는 일을 피할 수 있게 되었습니다.

그 결과 일정한 부동산 유지능력이 있는 분들이 ‘잘 안되면 전세를 놓거나 전매하지 뭐’라는 생각으로 들어올 수 있게 만든 것이 완판의 직접적인 요소라 생각합니다.

부동산은 정답이 없는 대표적인 분야입니다.

지금껏 유튜브를 포함해 상승기의 대다수의 부동산 전문가들의 이론적 핵심근거인 공급부족론에 별다른 변화가 없었음에도 지금의 하락장이 돌연 발생했습니다.

제 얘기는 여기까지입니다만, 다른 분들의 의견도 들려주셨으면 좋겠습니다.

중요한 것은 제 생각이 맞냐 틀리냐가 아니라, 보다 확률 높은 선택을 하는 것이기 때문입니다.

감사합니다.