[시사잡설]부동산 급락이 올 수밖에 없는 이유 4가지
부동산 급락은 올 수밖에 없습니다.
빠르면 23년 내, 늦어도 24년에는 올 것으로 생각됩니다.
그렇게 생각하는 핵심논거부터 말씀드리고 글을 시작하겠습니다.
1. 수입은 0원일 수 있어도, 지출은 0원일 수 없다.
2. 미국 금융시스템에 위기가 닥쳐오고 있다.
3. 전세, 매매를 불문하고 대출이 전혀 없는 집은 거의 없다.
4. 모두가 팔겠다는 시장에서 자산가치는 유지될 수 없으며 신속한 현금화도 되지 않는다.
1. 수입은 0원일 수 있어도, 지출은 0원일 수 없다.
모든 출발점은 여기서 출발합니다.
사람은 죽기 전까지 살아있는 것 만으로 무조건 지출이 발생합니다.
빌 게이츠부터 길거리 거지, 노숙인까지 식사와 물이 없이는 수 일 내로 확실하게 죽습니다.
저 둘의 차이는 그 사람이 먹는 비용을 스스로 내느냐, 타인의 도움이나 국가지원으로 내느냐의 차이일 뿐입니다.
반면에 수입은 다릅니다.
근로소득, 자본소득, 사업소득은 모두 내가 무엇인가를 하고 있거나 과거에 해놓은 것의 대가를 지금 받는 것입니다.
극단적으로 현재 근로를 하지 않고 있고 자본도 없으며 사업체도 없는 경우 수입은 얼마든지 0원이 될 수 있습니다.
여기서 "국가의 구호가 있지 않나요?"라고 생각하실 수 있습니다만, 우리나라에서 복지를 지원받는 것은 생각보다 넘어야 할 허들(?)이 많습니다.
당신 스스로는 물론 가족을 포함한 소위 부양의무자들의 부양능력도 없어야 하고 당시의 자산도 일정기준 이하여야 합니다.
참고로 자동차도 자산이니 지금까지 괜찮은 자동차를 타고 있었다면 이것도 팔아버리셔야 할겁니다.
결정적으로 당신이 이 모든 허들을 넘어서 복지대상으로 선정될 때까지, 실제 지원을 받을 때까지를 버티지 못한다면 그 사이 어떤 비극이 일어날까요?
2. 미국 금융시스템이 심상치 않다.
당신이 근로자이건, 사업가이건, 부동산임대업을 하는 자산가이건 정도의 차이일 뿐, 모두가 충격을 받을 일이 멀지 않았습니다.
'우리나라 부동산을 논하는데 미국의 금융시스템까지 거론해야 하냐?'고 생각하실지 모르겠습니다.
그렇지만 아무리 생각하고 이런저런 공부를 해보아도 그럴수밖에 없습니다.
경제전공자도 아니고 전문 투자자도 아니지만 제가 이해한 것을 그냥 한 번 설명해보겠습니다.
전세계적으로 보자면 미국은 달러를 공급하니 우리나라의 중앙은행과 같습니다.
그 달러는 세계 각지로 나가 투자되어 해당 국가의 경제활성화에 기여하는데 여기서 국가는 기업과 같습니다.
이제는 국민 모두가 대강 이해하고 있는 것처럼, 유동성을 늘리면 경기가 활성화되지만 금리를 높여 유동성을 회수하면 기업 중 일부는 망하게 됩니다.
그러면 지금 미국이 급격히 기준금리를 인상한 상황에서 이것을 단기간에 초저금리로 돌리지 않는다면 어떻게 될까요?
돈이 나가있던 국가에서 빠져나오면서 일부 국가에서는 위기가 발생하겠지요?
그게 우리나라가 될 수 있는겁니다.
왜 그렇게 될 수 있는가?
지금부터의 설명은 개인 차원에서 부동산 가격이 하락할 수밖에 없다는 말씀드리는 것과도 연계되어 있습니다.
SVB은행은 왜 파산했을까요?
1) 갑작스런 인출요구에 대응할 현금여력이 부족한 상황에서 예금지급을 위해 보유자산을 팔 수밖에 없게 되었습니다.
2) 여기서 문제는 SVB은행이 그때까지는 안정적 수익을 기대할 수 있는 미국채에 여유자금을 넣었다는 점입니다.
3) 보통때라면 상정범위 내에서 미국채를 매각하고 예금을 돌려줄 수 있었겠지만, 최근 1년간의 급격한 고금리로 인하여 채권가격이 하락했음에도 예금인출에 대응하기 위하여 손해를 감수하고 매각하지 않을 수 없었고,
4) 투자자들과 예금자들은 이를 은행의 위험신호로 받아들여 뱅크런이 더욱 가속화되면서 초고속 파산에 이르게 된 것입니다.
SVB은행 사태 자체는 미 재무부와 연준이 나서서 예금을 전액지급 보장한다고 하며 진화를 하였습니다.
그런데 사태가 심상치 않은 것이 이후에 연이어 퍼스트리퍼블릭, 스위스의 크레디트스위스(CS), 독일 최대 투자은행인 도이체방크 은행으로 불길이 번지고 있습니다.
지금 이 사태의 파장이 어디까지 갈지, 어떻게 전개될지 전문가들조차 예측을 어려워하고 있습니다.
그렇지만 저는 한 가지는 앞으로 명백해질 것이라고 생각합니다.
"가장 믿을 수 있는 곳으로 몰릴 것"
"방금 전문가들조차 파장을 예측하지 못한다고 해놓고, 무슨 건방진 소리냐?"고 생각하실지도 모르겠습니다.
그러나 이건 문외한도 알 수 있는 것입니다.
지금 수중에 마지막으로 100만원이 남아있고 당분간 더 돈이 들어올 곳이 없다면 어떻게 하시겠습니까?
인생 마지막이니 미쉐린 3성 레스토랑에서 식사를 하시겠습니까?
1주일 뒤에 이자 50%를 지급하겠다는 지인에게 빌려주시겠습니까?
아니면 인생은 어차피 한방!이란 생각에 전쟁 뒤 러시아가 떡상할 것을 믿고 루블화로 전액 환전하시겠습니까?
그런 사람은 단언컨데 단 한 명도 없을 것입니다.
저는 최종적으로 큰손들, 투자가들이 이후 경제를 어떻게 운용하고 돈이 어디에 몰릴지 알지 못합니다.
그러나 위에 언급한 바와 같이 사람이라면 누구나 근본적으로는 같은 틀에서 판단할 것이라고 확신할 수는 있습니다.
따라서...
1) 신흥국에서 투자금을 뺄 것입니다.
2) 신흥국 화폐를 달러로 환전할 것입니다.
3) 안정적이고 검증되었으며 위기 가능성이 낮은 곳에만 제한적으로 투자할 것입니다.
1998년 우리나라 IMF 금융위기의 본질은 전세계적으로 풀린 유동성에 취해 빚으로 공격적 투자를 하던 대한민국 기업들의 외채가 만기연장 되지 않으면서 일시적인 자금경색을 끝끝내 넘어서지 못한 것입니다.
국민들의 과소비는 아주 대표적인 헛소리입니다.
지금은 어떨까요?
지금도 위기가 올 수 있는 가능성은 매우 높습니다.
우리나라는 부존자원이 없어 외부에서 자원을 수입해 제조, 가공한 후 수출을 하는 구조를 갖고 있습니다.
그런데 최근의 극심한 무역적자가 말해주듯이 수출은 줄어드는데 수출에 필요한 자원의 수입과 내부 소비를 위한 필수재(예 : 석유, 식량 원재료 등)의 수입을 줄이는 것은 한계가 있다면 어떻게 될까요?
길게 썼지만 결론은 시간의 문제일 뿐, 위기는 근로자, 자영업자, 기업가를 막론하고 모두가 겪게 될 것입니다.
누가 먼저 매를 맞느냐, 누가 피멍들고 살아남고 누군가는 죽느냐의 차이일 뿐입니다.
3. 대한민국 부동산 시장이 하락할 수밖에 없는 이유
쓰다보니 2가 본래 주제인 것처럼 너무 길어졌네요.
아무래도 제가 재주없고 잘 모르는 분야를 꾸역꾸역 설명하려다보니 그렇게 된 것 같습니다.
용두사미격이지만 그래도 글을 끝내고자 합니다.
만약 대한민국 부동산 주인 상당수가 80~90% 자기자본으로 집을 샀다면, 외부 충격에도 부동산 시장의 타격은 덜할 것이거나 곧 회복되어 없을 것입니다.
그러나 장담하건데 그렇지 않습니다.
정확한 통계가 있는지는 모르겠으나 체감상으로도 그렇지 않거니와 특히 20~22년 영끌족들이란 말이 유행할 정도로 소위 영혼까지 끌어모야 최근 3년간 집중적으로 집을 구매했습니다.
이런 상황에서 당신의 현금수입이 반토막나거나 극단적으로 아예 0가 되면 어떤 일이 벌어지겠습니까?
고금리만으로도 이미 작년부터 올해까지 하락장이 이어지고 있습니다.
기업들의 연쇄도산, 본격적인 내수감소가 시작도 되지 않았는데 이 정도입니다.
내가 500만원을 벌면서 500만원의 생활비를 쓰는 구조를 맞춰놓은 상태라고 할 때, 여기서 고금리로 지출이 100만원 더 늘어도 어떻게든 버텨낼 수 있습니다.
생활비를 일부 재조정하고 밤에 대리운전을 뛰거나 와이프가 파트타임이라도 뛰어서 100만원 정도 추가적인 이자비용은 어떻게든 충당할 수 있기 때문입니다.
따라서 아예 7~9%급의 고금리가 오지 않는한 기존에 내던 이자에서 1%, 2% 상승까지는 어떻게든 견뎌내지 아파트를 팔지 않습니다.
그런데 500만원이 250만원이 되면 그때도 과연 아파트를 처분하지 않을 수 있을까요?
0원이 된다면?
더욱이 실직이나 소득감소가 일시적인 상황이 아니라면?
누군가가 그렇게 해서 기존에 올랐던 것을 조금 포기하고 매매를 시도하면 이제 어떤 일이 벌어질까요?
누군가는 이익을 상당부분 포기하고 내놓을 것이고, 누군가는 거의 다 포기하고 내놓을 것입니다.
이렇게 악순환이 반복되면 급기야는 이익은 커녕 손해를 보고 팔아야 할 상황이 될지도 모릅니다.
거기서도 더 나가면 "손해고 뭐고 일단 팔리기만 해다오. 당장의 현금이 없다."는 식으로 될지도 모릅니다.
요즘 인터넷 일각에서 실존하는지 의심스러운 돈 많은 현금부자들이 받아줄거란 주장들이 보입니다.
제 생각에 그 주장은 하나만 보고 둘은 못 보았거나 억지로 눈 감고 외면하고 있는 것입니다.
첫째, 현금부자들이 주워주더라도 본인들이 원하는 가격(다소나마 이익을 보는 가격)으로 사줄 가능성은 거의 없다.
둘째, 현금부자들도 그 현금을 마련하기 위해 지방, 서울 외곽에 있거나 본인 소유 주택 중 가치가 상대적으로 떨어지는 것은 처분하여 악순환에 기여할 것이다.
대한민국의 인구감소까지 논할 것도 없이 이 모든 것이 빠르면 올해, 늦어도 내년에 벌어질 것이라고 생각됩니다.
현재의 미국 금융시스템 위기를 적절히 잘 대처하지 못하면 그 시기는 더 빨리 올지도 모릅니다.
여러분 생각은 어떠신가요?
너무 긴 글이라 여기까지 읽어주실 분이 계실지 모르겠습니다. ㅠㅜ
댓글은 글쓴이에게는 큰 힘이 됩니다.
감사합니다.
