실거주 거짓말로 계약갱신을 거절한 경우 법적검토

임대차분쟁조정위원회의 사례집 결론은 보완이 필요해보입니다

21.12.21. 국토교통부는 "주택임대차 분쟁조정 사례집"을 발간하였습니다.

해당 사례집 41페이지의 분쟁사례는 곧바로 기사화되었고 집주인들이 이사비, 복비만 주면 세입자를 내보낼 수 있게 되었다고 환호했다고 합니다.

(https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=057&aid=0001630144)

집주인이 실거주를 한다고(주택임대차보호법 제6조의3제1항 제8호, 이제부터 법이라고만 하겠습니다.) 임차인의 계약갱신청구권을 거절했는데, 실제로는 그 집이 공실로 매물로 나와있던 것을 확인해서 분쟁조정을 신청한 사례입니다.

분쟁조정위원회에서는 이사비, 에어컨 이전설치 비용 및 중개수수료로 160만원을 지급하는 것으로 결론났다고 합니다. 이러한 결론은 기사의 내용대로 임대인에게는 환호를, 임차인에게는 좌절을 안겨줄 수 있으며,

나아가서는 계약갱신청구권 그 자체의 무력화를 가져올 수 있어 보입니다.

오늘의 생활법률Q&A는 이 부분에 대해서 잠깐 생각해보고자 합니다.

1. 무엇이 문제인가?

결론부터 말씀드리자면 일단 거짓말로라도 내보내기만 하면 계약갱신청구권이 무력화된다는 잘못된 시그널을 줄 수 있어 보입니다.

계약갱신청구권의 핵심은 법 제6조의3제1항 각 호의 사유가 없다면, 임대차계약을 적어도 1회 갱신할 수 있는 권리를 임차인에게 부여한 것입니다.

법 제6조의3제1항 각 호의 사유를 들어 갱신청구권 행사를 거절했으나, 알고 보니 그러한 사유가 없었다면 마땅히 계약이 갱신된 것으로 보아야 합니다.

따라서 손해배상은 당연하고 원상회복 - 원래의 주택에 다시금 들어가 거주하는 것 - 이 이뤄져야 합니다.

임대차분쟁조정위원회의 결정은 원상회복을 하지 않아도 된다는 것으로 받아들여질 소지가 있어 보입니다.

그래서 임대인들이 환호했다고 기사가 뜬 것이겠죠.

ㅇ 해고무효확인 소송과의 비교

해고무효확인 소송과 비교하면 문제점을 좀 더 쉽게 알 수 있습니다.

회사가 근로자를 해고했다고 할지라도, 근로자는 해고 과정에서의 절차 또는 해고사유의 유무 및 징계의 정도 등을 다투어서 해고무효 확인 및 임금지급 소송을 낼 수 있습니다. 승소할 경우 해고 자체가 무효였으므로 근로자는 당연히 복직하게 되며 복직시까지 마땅히 받았어야 할 임금도 받게 됩니다.

마찬가지로 계약갱신 청구를 하였고 원래는 거절사유가 없었다면 당연히 계약갱신이 된 것입니다.

따라서 원래 살던 집에 즉시 다시 들어가 살 수 있어야 합니다.

임대인의 거짓말로 살지 못한 기간은 금전적 손해배상 또는 임차기간을 연장해야 할 것이고, 그 사이 세입자를 놓았다면 임대인이 알아서 내보내야 할 것입니다.

그런데 임대차분쟁조정위원회의 결론은 자칫 해고는 무효인데 복직은 시키지 않아도 된다는 오해를 줄 수 있습니다.

ㅇ 판례

제가 못 찾은 것일수도 있겠지만 실거주를 이유로 거절하였으나 실제로는 실거주하지 않은 경우에 대한 판례는 아직 없는 것 같습니다.

현재는 기존 임대인이 주택을 제3자에게 매도한 경우에 임차인의 계약갱신청구권 행사에 대하여 정반대 입장의 판례만 나온 것 같습니다.

한 판례는 계약갱신청구권은 기존 임대인에게만 해야 하므로 매매로 임대인 지위를 승계한 새 집주인에게는 행사할 수 없다고 세입자 패소판결한 반면,

다른 판례는 계약갱신청구권 거절사유 중 실거주 목적은 주관적인 것에 불과하다고 하여 세입자 승소판결을 내린 상황입니다.

(https://biz.chosun.com/topics/law_firm/2021/11/02/JONYYEHUUZD4VG2BWS7KXDS7JQ/)

이러한 해석의 차이는 궁극적으로는 대법원 판례를 통해 정리될 수밖에 없어 보입니다.

다만 대법원으로 사건이 가더라도 실거주 목적이 거짓이었을 경우에는, 기존의 임대차계약의 갱신이 인정될 것으로 생각합니다.

2. 어떻게 해야 할까?

다만 이 점은 절대 분쟁조정위원회가 일을 잘못 처리했거나 소홀히 한 것은 아닙니다.

왜냐하면 주택임대차보호법 제6조의3제6항은 애초에 금전적인 손해배상임을 명확히 정하고 있기 때문입니다.

계약의 갱신이 유효하게 행사되었고 따라서 계약이 존속하고 있으므로 원래의 임대건물을 즉시 임차인에게 다시금 명도하라고 명령할 권한은 분쟁조정위원회가 아닌 법원에 있을 것입니다.

제 생각으로 사례집과 같이 계약갱신청구권을 행사했으나 실거주 목적으로 거절당했는데 나중에 확인해보니 그 집이 공실이 되어 새로운 임차인을 찾는 매물로 올라왔다면,

분쟁조정위원회를 통한 손해배상 청구와 함께 법원에 임대차계약의 존속의 확인을 하면서 이미 새 임차인이 있다면 방해배제청구, 공실인 상황이라면 계약이행 청구를 함께 하는 것이 방법이라 생각됩니다.

그리고 법원이 이런 부분에서 실질적인 손해의 회복이 이뤄지도록 전향적인 판결을 해주시면 좋겠습니다.

설령 전향적 판결을 내려주더라도 임차인들은 소송에 드는 금전적, 시간적, 정신적 손해로 송사까지 가는 것을 꺼릴 수 있을 것입니다.

그 경우 계약갱신청구권은 입법취지와 달리 형해화되고 말 것입니다.

감사합니다.