대한민국 부동산 대전망을 읽고 한마디...
25번째로 읽게 되는 책 입니다.
지인의 선물로 크게 관심이 없는 부분이지만 책을 읽게 되었습니다. 사실 지인의 선물이라 고마운 생각은 있었지만, 왠지 책의 디자인부터 맘에 닿지는 않았던게 사실입니다. 또한 책에서 언급했듯이 30~40대에 있어서 달갑지 않은 부분이란 것도, 40대의 끝물이긴 하지만 개인적으로도 같은 생각을 한것이 사실입니다. 왠지 부동산이란 것이 일확천금에 대한 투기 혹은 이전에 TV에서 나온 머리는 가벼고 지갑만 두둑한 복부인의 떠오르기 때문이였습니다. '게다가 부동산은 결코 죽지 않는다'라는 부제까지... 왠지 가볍고 이론적 근거에 대한 진위에 대한 나름의 '부정을 위한 근거를 찾아내리라'라는 생각까지...
나름 최근에 아파트를 구매한지라, 한부분은 이 양반이 말하는 것에 약간의 기대치의 부응이 있었던 것도 사실은 사실였습니다. 물론 작년에 아파트를 구매하면서, 많은 책에서 언급했던 수요와 공급의 상황에서 불균형에 따른 대세장의 하락 혹은 금리인상에 따른 하락장의 예상 등의 논리속에서 구매를 망설였던 것도 사실입니다. 그런데 5~6년에 걸치 부동산 시장 폭락의 근거들속에 실상 숨쉬고 있는 세상에서는 부동산 가치는 떨어지는 것이 아니라 오히려 지속적인 성장, 그것도 그 어떤 가치성장에 비해 오르고 있다는 것을 피부로 느낄 수 있었기에, 마누라의 강한 의지에 편승하여 또다른 아파트를 구매하게 되었습니다. 금리의 인상에 대한 부담과 일본의 20년 저성장에 근거한 부동산 폭락에 대한 두려움을 간직한채...
책의 초반부는 주식이나 재무에 관한 상식이 없는 일반인이 읽기에는 조금 어려운 용어들이 나와 대충 건너 뛸수도 있겠다는 생각을 하기도 했습니다. 다시 생각해보니 원체 일반화가 이루어 진 용어들이라 그다지 부담이 없을 수도 있겠다 싶기도 합니다.
뭐 결론부터 말하지만, 이 책의 저자는 여러가지 이유를 들어 부동산의 폭락은 없을 것이고, 오히려 당분간은 그로부터의 수익이 더욱 커질 것이다를 침을 튀기며 말하고 있습니다. 물론 논리적 근거가 약간 부족한 듯 보여지기는 하지만, 저자의 분석의 틀을 기반으로 그 이유를 조목조목(?) 나타내고 있습니다. 다른 것은 몰라도 한국 가계의 건전한 펀더멘털(부채비율 22.0%, 소득증가율 2.3%, ROE 17%)을 전제로 부동산 밸류에시션 결과가 저평가 상태(PBR 1.0배, PIR 6.1배)라 소개하는 내용을 봤을때, 스스로도 많은 부분 놀라지 않을 수 없었습니다. 중국의 PIR이 한국의 거의 3배 수준이고, 일본의 경우도 2배가 넘는 수준이니, 그렇다면 분명 평가절하가 되어 있는 것이 사실이라는 말입니다. PIR을 잠깐 설명하자면 Price to Income Ratio로 연간 가구소득 대비 주택가격비율이라는 것입니다. 주택가격이 중국이나 일본, 물론 유럽이나 다른 서구와의 비교는 차체하더라도, 한국의 가구소득의 6.1배 수준에서 형성되어 있는 것에 비해 이 데이터 값이 옳다면 평가절하 되었다고 볼 수 있습니다. 아니면 반대로 중국이나 일본이 평가절상 되었다고도 볼 수 있구요. 만일 평가절상의 문제로 본다면 버블이 조만간 깨진다는 것에 역설이 될 수도 있겠네요. 글을 쓰다보니 남한 사회가 평가절하가 아니고, 그들이 평가절상, 그것도 '극도의' 라는 부사를 첨부한다면, 버블이 또 다시 터지고 그 후 폭풍이 어쩌면 다시금 우리 사회를 병으로 물들게 할 수도 있다는 생각이 들기도 합니다. 물론 그 나라들의 부채비율이 어떻고에 대한 이야기가 없는 지라 정확히는 모르겠지만, 암튼 저자는 그를 기반으로 아직은 대세 상승을 전망하고 있습니다.
또한 항상 머리속에서 떠나지 않는 금리인상의 문제에 있어서도 저자는 다른 생각을 하고 있습니다. IMF시대의 금리 상승을 먼 발치로 지켜본 일이 있는지라 더욱 그런지 모르지만, 저자는 2008년 4분기 이후 기준금리를 0.25%로 유지하던 미국이 2015년 4분기 금리인상을 해지만, 막상 유렵과 일본은 추가적인 금리인하 정책을 펼친 사례를 들어 미국이 가면 모두가 편승한다는 것이 아니라는 반증을 만들어 내고 있습니다. 또한 블렉시트의 여파도 크게 없었던 것도 그 사례라고 생각한다는 것입니다. 일반적으로 생각하는 미국의 금리인상 -> 자국의 금리인상이라는 도식이 반드시 일어나는 것은 아니라는 것입니다. 일반적으로는 미국이 금리인상을 했는데 우리가 하지 않으면 외국환이 국내에서 빠져 미국으로 들어가게 되고, 그럼 다시 외환고에 위험에 노출된다는 우려가 반드시 그렇지 않다는 것입니다. 개인적으로도 대선이 있고, 지속 불황과 실업율의 상승곡선에서 쉽게 이루어 지지는 않고, 조만간 제자리를 잡을 것이라고 판단은 하지만, 세상일이란 것이 열어봐야 아는지라... 암튼 개인적으로는 저자의 논리대로 이루어 지길... 부채가 많은 지라 ㅎ
임대주택관련하여 정부가 공공임대주택을 낮은 가격에 장기적으로 공급하는 정책의 유지가 힘들다고 하는 부분도 공감을 할 수 있는 부분입니다. 그의 대안으로 자가주택 소유지원이나 저소득층을 위한 직접 주거비 지원으로 정책을 선회해야 하는 것이 필요하다는 저자의 생각에 동조하지 않을 수 없습니다.
물론 그 밖에 내용에 있어서는 필터링의 데이터 값이 원하는 그림과 수치화로 자뭇 일반화 할 수 있는 여지가 있다고 개인적으로 생각이 들기도 하였습니다. 부동산 지속 상승의 기반이 금리인하의 지속과 깊은 연관이 있는 것이 사실이고, 금리 인상이 이전에는 그랬지만 또다시 그럴것이라는 보장도 그렇고, 재건축의 문제도 실행과 계획과의 갭을 보더라도 당장 해결요소는 아닐것이라 생각이 들며, 일단 불황과 실업율 상승이 저자가 말하는 값에 정확도 문제도 있어 보이기 때문입니다.
암튼 이 책을 보면 기존에 들었던 부동산 투기라는 것에 대한 재정립을 하게 되긴 합니다. 주식투자에는 부드러운 시선으로, 혹은 하지 않으면 외계인 취급을 당하는 현실에서 부동산만을 투기로 본다는 것은 어불성설이라는 저자의 말에도 동조를 하게됩니다. 그리고 보니 주식은 양도세가 없다는 사실도 그저 당연하게 받아들이고만 있었는데 생각해 보니 말이 되지 않아 보이기도 합니다. 모든 거래에 수익이 있으면 세금이 있어야 당연한 것인데, 주식거래에만 없긴 합니다.
투자와 투기의 한끝 차이는 결국 적법성의 문제가 아닌가 싶습니다.
대한민국 부동산은 아직 살아 있답니다. 궁금하시면 한번들 읽어보시길...
