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계정을 잊어버리셨나요?

by 박성원 Mar 14. 2020

10년 안에 꼬마 빌딩 한채 갖기 / 독후감81

월급쟁이, 빌딩주 되다!

부동산 재테크 책을 한 번쯤 읽어보고 싶다면 이 책을 선택하는 것도 좋겠다.

감感을 가질 수 있다.

갑자기 건물을 사고 싶다고 살 순 없다. 살 수 있다면 다행이지만 샀다고 하더라도 어느 정도의 수익률이 높은지 낮은지는 알고 있어야 다음에 다시 한번 건물을 사고 싶을 때 좋은 가격으로 또 살 수 있지 않을까? 그랬으면 정말 좋겠다.

건물을 사려면 종잣돈 3억 원은 필요하다. 목표는 20억 원대 작은 빌딩부자가 되는 것이다.

이를 위한 비책은 ‘리모델링’이다. 허름하고 지저분한 건물을 구매해서 잘 단장해서 파는 것이다.

나는 이 책에서 이 부분이 마음에 들었다.

무엇이든 공짜는 없다고 우리들은 잘 알고 있다. 돈이 돈을 번다고는 하지만 노력이 있기 마련이다. 여기서 ‘리모델링’은 그런 노력이고 신경 쓰는 것이라 생각했다.

빌딩을 사고 싶은 투자자들은 잘 차려진 밥상만을 원한다. 그러나, 본인이 나서서 차리기는 싫어하니 예쁘게 치장된 건물이 있으면 기꺼이 돈을 지불할 준비가 되어 있는 사람들은 시장에서 많다. 입지는 좋은데 겉으로 드러난 모습은 허접하거나 골칫거리를 안고 있는 물건일지라도 안목 있는 투자자는 내면의 숨겨진 가치를 들여다볼 줄 안다.

이 안목이 큰돈을 벌어준다. 이 안목을 실현하는 것이 ‘리모델링’이다.

빌딩 ‘리모델링’ 시장은 분명히 많다.

어느 정도 수익률이 높은 것이고 적당한 것인가? 범위는 4~6%이다.

이것만 알아도 감感 잡을 수 있다. 내 종잣돈을 들여 연간 얼마를 벌어들였는지 계산하는 것이다. 돈이 있어 은행에 넣어두는 것보다 높은 비율이다. 자기 돈으로만 빌딩을 살 수 없는 것은 당연하다. 레버리지 Leverage (대출을 받아 매입함으로써 임대수익률을 보다 높이는 것)를 활용하면 수익률은 20% 정도가 된다.

수익률을 계산할 때 낯선 단어들이 나온다. 보증금, 월세, 임대수입, 취득세 및 중개수수료, 리모델링비, 양도세 등등. 이외에도 부동산 용어들이 있다. 2종 일반주거지역, 준주거지역, 일반 상업지역, 용적률, 건폐율 등등.

이 단어들만 알아도 감感 잡을 수 있다. 우연히 거리를 지나다 마음에 드는 건물을 발견한 경우 해당 건물의 총층수를 파악해보고, 보폭으로 대지의 가로와 세로를 보폭으로 측정하여 대지면적을 구한다. 구해진 대지면적의 50%를 층당 면적으로 간주하여 층수를 곱하면 연면적이 나온다. 연면적(평수)에 평당 단가를 곱하게 되면 건물의 대략 금액을 파악할 수 있다.

좀 더 깊게 들어가기 전에 잊지 말아야 한 부동산 투자에 대한 마인드가 있다.

단순하게 생각하자. 돈 되는 물건이냐 아니냐. 나중에 재매도가 쉬울 물건인지. 예쁘게 화장하면 임대료 인상에 무리가 없고 가치가 높아져서 나에게 자본이득을 가져다 줄 물건인지를 판단하면 된다. 그저 부동산을 나중에 내다 팔 물건으로 보고 접근하자는 것이다.

부동산은 움직이지 않으나 우리는 투자를 위해 움직여야 한다. 부동산은 2~3년 후에 헤어질 대상이다.

다시 리모델링으로 돌아와서 그럼 얼마를 리모델링 비용으로 써야 할까?

매가의 15% 이내의 비용 (가급적 10% 이내)을 투입해야 최대의 이윤을 얻을 수 있다.

집중해야 할 부위를 약술하자면 건물 외벽, 화장실, 엘리베이터 교체 또는 공용복도, 계단, 옥상 방수에 신경 써야 한다. 최대 3~4개월의 공사 완료 후에는 기존 임대료 대비 30% 전후의 인상이 가능하다. 여기에 적힌 숫자를 허투루 보지 않았으면 좋겠다.

필자의 경험을 통해 나름 확인된 최적의 숫자들이다.

막상 부동산 투자라는 새로운 도전을 하게 되면 여기저기 휘둘리게 되고 신경 쓸 것들이 많을 때에 팩트를 인식할 수 있는 잣대가 될 수 있는 숫자들이다.

가지고 있는 종잣돈 3억 원으로 리모델링을 하고 가치를 올려 건물을 되파는 것을 서너 번은 해야 20억 원대 꼬마 빌딩부자가 될 수 있다.

우리는 리모델링을 목적으로 한다.

우리에게 우량 건물이란 접근성이 좋아야 하며 (도보 7~8분 이내 즉, 전철역에서 500~600m 이내의 지역, 전철역이 아니더라도 버스정류장에서 도보 3분 이내), 준공된 지 15년 이상 경과된 건물 (리모델링을 위해 15~30년 경과된 건물이 딱 좋다), 종변경이 가능한 지역 그리고, 증축 가능한 물건이다.

20억 원대 꼬마 빌딩부자가 되기 위한 3단계가 있다.

- 1억 원에서 3억 원을 만들기 위해 서울 도심이 아닌 수도권의 오피스텔이나 구분상가를 공략한다. 수도권으로 가야 하는 이유는 수익률 때문이다. 영등포(9%)와 평택(15%)의 오피스텔의 경우 6% 차이가 난다. 3억을 만들기 위해 필자는 4년 정도 예상한다.

- 3억 원에서 10억 원을 만들기 위해 리모델링 비법을 적용하기 위한 상가주택으로 옮기는 것이 핵심이다. 3억 원으로 아파트 단지 내 구분상가, 1층 근생건물 구분상가, 구분 사무실 등으로 4년 정도 굴려서 5~6억 원에 도달하면 상가주택으로 갈아타는 것이다. 리모델링 방식으로 4년에 걸쳐 사고팔기를 2 회전하면 쉽게(?) 10억 원을 돌파한다.

- 10억 원에서 20억 원을 만들기 위해 다시 서울지역으로 나와 6~7억 원을 융자받아(Leverage) 15억 전후의 상가주택이나 근생건물 매입이 가능하다. 그리고, 리모델링 방식을 적용한다.

- 1억 원을 만드는 방법도 책에 나와 있으나 핵심은 돈독이다. 돈독이 올라야 돈이 모인다. 맨땅에서 1억 원을 모으는데 4년 정도의 기간을 예상하고 있다.

말이 쉽지 어찌 20억 원이 저절로 모이겠는가!!

그런데 이 책을 읽고 모두가 빌딩 주인이 된다면 월세를 내줄 세입자는 누가 되는 것일까?

아마도 ‘이 책을 읽지 않고, 읽고도 실천하지 않은 사람들이겠지’라고 믿어본다.

여하튼, 당장 건물은 사지 못해도 많이 배웠습니다~~~

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