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by 박노국의 참된 깨달음 학교 Sep 20. 2019

"내집마련"을 위한 앞으로 10년, 대한민국 부동산

[똑똑한 생활인 - 내집마련]

얼마 전, 딸아이가 태어났다. "봉주"라는 태명으로 부르며, 아내의 뱃속에서 수개월을 키워왔던 아이가 드디어 세상으로 나왔다. 진통의 시간은 길지 않았지만 엄마로부터 나오는 동안, 시간이 제법 걸렸던 딸아이는 왼쪽 쇄골뼈에 금이 가고, 얼굴의 곳곳에 멍이 드는 고통을 치른 후에야 세상의 빛을 맞이할 수 있었다.

아내의 출산 그리고 아이의 탄생, 나는 그 모든 과정을 옆에서 지켜보았다. 비록 아이가 세상으로 나오는 그 찰나는 분만실 문 넘어에서 함께 할 수밖에 없었지만 진통으로 고통스러워하는 아내의 손을 잡아주고, 세상으로 막 나온 아이의 울음소리를 들으며, 나는 기쁨의 눈물을 흘릴 수 있었다.

아이가 태어나고서 시간은 정신없이 흘러갔다. 아내와 아이를 조리원에 맡겼기에 회복 중인 두 가족을 돌보아야 한다는 육체적 부담과 심적 부담은 줄었지만 아버지로서의 책임감에서 오는 생각들은 일상의 사이마다에서 나를 찾아왔다. 그중에서도 특히 많은 생각이 들었던 것이 내집마련이었다. 집을 살 수 있는 단계에 들어선 지금, 나는 가족을 위해 안락한 보금자리를 제대로 마련해야 했다.

아이가 태어나기 몇 달 전부터 내집마련은 나의 관심 주제였다. 내 집을 가질 것인가? 임대를 살 것인가? 서울에서 살 것인가? 경기도로 나갈 것인가? …, 많은 생각들이 엄습해 왔다. 그리고 그 생각들이 의미 있는 결정으로 이어질 수 있도록 나는 공부를 하기 시작했다. 현재까지 모은 나의 전 재산이 투하되고, 거기에 더해 수십 년간 갚아야 하는 대출금까지 끌어 써야 마련할 수 있는 내 집이었기에 나는 집에 대해서, 그리고 대한민국 부동산의 흐름에 대해서 공부하지 않을 수가 없었다.

내집마련에 대해 생각하기 시작하면서 나는 대한민국 땅에서 살아가고 있는 우리들에게 내집마련은 인생의 향방을 가르는 결정적인 투자 중에 하나라는 결론을 얻을 수 있었다. 내집마련에서 한 번의 실수는 회복하기 어려운 치명타를 우리들에게 안길 수 있기도 했고, 반대로 탁월한 한 번의 선택으로 자식에게 물려줘도 될 만한 가치 있는 부동산을 소유할 수 있기도 했다.

여기까지 생각이 미치자 나는 내집마련 공부에 더욱 박차를 가하였고, 그 와중에 펼쳐 든 책 중에서 김장섭(조던)이 쓴 『앞으로 10년, 대한민국 부동산(2019 - 2029)』은 대한민국 부동산의 미래를 예측해보며, 생각의 방향을 잡는데 의미가 있었던 책이었다.

그는 책에서 대한민국 부동산의 최악의 시나리오와 최상의 시나리오를 모두 보여주며, 어떠한 상황에서도 살아남을 가장 확실한 방법을 제시한다. 여기서는 그의 조언 중에서 의미가 있었던 몇 가지를 쭉 적어본다.

"그런 면에서 서울은 매력적이다. 역세권이나 강남을 비롯한 곳은 더욱더 매력적이다. 차별화되면서 빨대효과를 보일 것이기 때문이다."

"결론을 말하자면, 앞으로 자식들에게 물려줄 것은 재건축이나 재개발이 가능한 주택이나 상가여야 한다. 서울의 강남이나 역세권이 될 터이다. 토지도 괜찮다. 공실의 위험이 없고, 대를 이어간다 하더라도 슬럼화될 가능성이 없다. 임야건 농지건 끊임없이 재생된다."

"투자를 해야 하는 주식과 부동산에는 모두 미래가치가 담겨 있다. 미래가치가 없다면 소비재이다. 소비재를 사면 그 효용을 다 하는 순간 버려진다. 그러나 미래가치가 있는 것은 투자재이다. 투자재는 미래가치가 나타날 때까지 가격이 오른다. 그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오른다."

"도심과 산업단지의 가치다. 부동산이 떨어진다 해도 차별화되어서 오를 곳은 더 오르고 떨어질 곳은 더 떨어진다. 그러니 경제 자립도가 높은 곳을 눈여겨봐야 한다. 서울 도심은 기업이나 은행같은 경제뿐 아니라 대학과 같은 교육, 문화, 정치 등의 집합체이기 때문에 가치가 있다. 기업들이 몰려 있는 산업단지는 경제에서만큼은 자립도가 높다."

"사람이 떠나는 곳은 가격이 떨어지고, 사람이 모이는 곳은 가격이 오르거나 최소한 떨어지지 않는다. 결국 다시 서울만 살아남는다는 의미다."

"내 생각을 꺾고 남의 생각을 받아들일 때 비로소 발전할 수 있다. 어떤 일을 하는 데 있어서 자신의 생각이 중요할까? 남의 생각이 중요할까? 나는 지금까지 내 생각은 중요하지 않다고 느끼며 살고 있다. 중요한 것은 남의 생각이다. 물론 어떤 방향을 설정하거나 투자를 결정할 때는 내 생각이 중요하다. 다만 남이 어떤 시각으로 보는지가 꽤 중요하다."

"시장이 정말 좋아하는 것이 무엇인지 내 입장이 아니라 시장의 입장에서 다시 생각해 보자. 시장의 소리에 귀를 기울이고 시장에 호응하자. 이것을 깨닫지 못하면 재테크 시장에서 백전백패한다."

"투자에서 크게 성공하려면 '왜'라는 물음을 통해 반드시 이해하는 과정을 거쳐 내 것으로 만들어야 한다."

"어느 것이고 오늘 빛나는 아이디어로 이룬 것은 없다. 스페이스X의 로켓 회수작전이 13년 동안의 수많은 실패를 바탕으로 달성된 것처럼, 노력과 땀이 모여 성공이라는 걸작품이 탄생하였다. 수많은 땅을 모으고 모아 그 별 볼일 없는 땅이 보상을 받기까지 20년 이상이 걸렸다."

"몽상가는 미래를 꿈꾼다. 미래를 보고 하는 투자는 현실과 충돌하지 않는다. 그래서 현실주의자들과 투자가 겹치지 않는다. 그러니 경쟁하지 않는다."

"부동산을 살 때 고민하지 말자. 그냥 내가 가진 돈에서 최고로 비싼 곳을 사면 된다."

참고도서 : 앞으로 10년, 대한민국 부동산<2019 - 2029>(김장섭(조던) 지음/트러스트북스/2019)

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