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매거진 전원주택 집짓기 궁금증 100가지

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계정을 잊어버리셨나요?

by 이동혁 건축가 Apr 08. 2022

1.16 지목이 '대지'여도 집을 못 지을 수 있다

PART 1. 기본을 알고 시작하자

제목 : 전원주택 집짓기 궁금증 100가지

-홈트리오 건축가 3인방이 전하는 집짓기 입문 필독서-

저자 : 이동혁, 임성재, 정다운

PART 1. 기본을 알고 시작하자

1.16 지목이 '대지'여도 집을 못 지을 수 있다

이 문제는 도심지 외 농촌지역에서 심심치 않게 벌어지는 일 중 하나입니다.

지목이 '대지'라고 되어 있으면 무슨 뜻일까요? 이 부분에 대해서 생각보다 잘못 인지하고 계신 분들이 많더라고요.

'대지'니까 좋은 땅? 집 지을 수 있는 땅? 아무런 문제가 없는 땅?

아마 위의 내용처럼 인지하고 계신 분들이 많을 거예요.

지목이 '대'로 되어 있는 곳은 '대지'가 맞으며, 대지는 그 땅 위에 집이 지어져 있다는 것을 뜻합니다. 집이 지어지고 등기가 존재해야 지목이 대지로 바뀌게 됩니다.

집이 지어져 있다는 것을 뜻한다고 생각하셔도 되세요.

자 다시 처음으로 돌아와서 이야기하면, 대지는 여러분들이 인지하고 있는 것처럼 집을 지을 수 있는 땅은 맞습니다. 다만 특별한 몇 가지 경우들 때문에 문제가 발생하는데 이번 화에서는 이 부분을 이야기드릴게요.

서울의 도심지는 이미 지적정리가 완벽하게 되어있고, 재개발을 통해 이미 한 번 지적에 대한 부분이 정리가 되어 있어 땅이 대지로 되어 있다면 큰 무리 없이 집을 지을 수 있습니다. 허가상에서도 깔끔하고요.

다만 도심 외 지역이 농촌 지역으로 넘어가게 되면, 정말 40~50년 전에 지어진 고주택들이 많이 존재합니다.

정부에서 지적정리를 시작한 것이 80년대 후반부터이니 그전에 지어진 집들은 도로가 없는 맹지라도 현재 살고 있는 집이라면 땅을 대지로 변환시켜 주었습니다.

또한 도로의 경우에도 4미터 도로가 아닌 현황도로에 포장만 되어 있어도 도로로 인정해 주었습니다.

자 여기서 문제, 지금 지어진 집을 그대로 사는 것은 문제없지만 새로 지어야 하는 경우라면?

네, 허가가 안 날 수도 있는 조건이 발생합니다.

일단 농촌 지역이라고 해도 3m의 포장된 도로는 필수입니다. 현황도로는 의미 없으며, 지목상 도로로 되어있어야 합니다.

그리고 집을 단순 고쳐 사는 정도의 인테리어 공사라면 괜찮지만 다 철거하고 완전히 다시 집을 짓는 경우에는 인허가를 다시 받아야 하기 때문에 옛날 건축법이 아닌 현 건축법을 적용받게 됩니다.

땅의 이격거리 및 건폐율, 용적률 등을 모두 적용받기 때문에 주의 깊게 살펴야 합니다.

또한 농촌의 경우 지목이 '도로'로 되어 있어도 개인 도로일 경우도 있으니 최종 땅을 구입하기 전에 지역의 군청 등에 방문하여 이 땅에 인허가가 가능한지 민원을 넣어보시는 것도 방법입니다.

대지는 만능이 아닙니다. '당연히 될 줄 알았다.'라고 생각하지만 생각보다 안 되는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 그리고 토지를 한 번 구매하고 나면 되돌리기는 거의 불가능에 가깝습니다. 땅을 판 사람의 잘못이 아닌 잘못 알고 산 건축주님의 잘못을 더 크게 보거든요.

아! 최근에 제주도에도 비슷한 일이 있었습니다. 제주도도 지목 정리가 늦게 된 지역 중의 하나인데요. 주변 시세보다 이상하게 저렴하다고 하면, 집이 지어져 있고 지목이 대지더라도 새로 집 못 짓는 맹지일 경우가 크니 꼭 확인 후 계약하시길 바랍니다.

이렇게까지 이야기했는데 무작정 스스로의 감만 믿고 땅을 구매하신다? 그건 자신감이 아니라 무지한 겁니다.