8. 집 지었으니 세금 내셔야죠.(세금 정리 편)
8. 집 지었으니 세금 내셔야죠.(세금 정리 편)
순서대로 읽다 보면 완성되는 나의 집
꿈꾸던 전원주택을 짓다
글쓴이 : 이동혁
8. 집 지었으니 세금 내셔야죠.(세금 정리 편)
필자와 함께 긴 시간 동안 집 짓기에 대한 글을 잘 읽고 와 줘서 너무 감사한 마음이 든다. 건축이라는 분야 자체가 워낙 재미가 없는 분야인 데다가 딱딱한 용어와 알아야 할 것들이 너무 많다 보니 대부분 글을 읽다가 중도에 포기해 버리신다.
가급적 핵심에 대한 내용과 여러분들이 쉽게 이해하고 받아들일 수 있도록 쉬운 용어와 문장들로 포인트들을 설명했는데 어떻게, 필자가 의도한 대로 와 닿는 부분이 있으셨는지 모르겠다. 어렵고 힘들지만 그 끝에는 정말 여러분들이 꿈꿔왔던 결정체가 떡하니 여러분들을 반기면서 있을 테니 조금만 더 힘내고 필자와 같이 긴 여정을 끝냈으면 한다.
이번 8장에서는 세금에 대한 부분을 별도로 이야기드리려고 한다. 짧은 내용이지만 워낙 인터넷에 잘못된 부분들이 많이 올라와 있어 정확히 세금이 어떤 부분이고 어떻게 비용이 발생되는지 설명드리도록 하겠다.
세금은 여러분들이 내기 싫어도 꼭 내야만 하는 부분 중의 하나이다. 피할 수 없다. 간혹 피할 수 있는 방법이 있다고 대단하게 이야기하는 사람들이 있는데 상식적으로 내야 될 세금을 안내면 탈세다. 행복하게 지내야만 하는 집에서 괜히 찜찜하게 지낼 바에는 속 시원하게 낼 것 내고 편히 사는 게 훨씬 좋다.
이 이야기를 미리 드리는 이유는 돈 몇 백만 원 아끼자고 잘못된 계약서를 작성하고, 억 단위가 들어가는 집 공사를 애물단지로 전락시키는 분들이 생각보다 많아서다. 오늘 필자가 이야기하는 내용을 잘 알고 계셨다가 정확하게 세금 내시고 편안한 마음으로 생활하시길 바란다.
또한 대부분의 건축주가 건축비와 설계비, 조경비 등은 잘 계산하여 예산을 잡아놓는데 생각보다 많은 분들이 세금 부분을 아예 잡아놓지 않고 있다가 당황하시는 경우들이 많다. 세금도 몇 백만 원 단위가 나오는 만큼 잘 계산하시고 계셨다가 당황하는 일 없도록 하길 바란다.
세금은 어렵게 설명하지 않고 딱 두 가지로 설명드리고자 한다. 땅 구입했을 때의 세금, 그리고 건물을 다 짓고 취득을 했을 때의 세금. 어렵지 않다. 쉽게 생각하고 쉽게 계산하면 된다.
8.1 토지 구입 세금
① 일반 토지(임야, 대지, 잡종지) : 취·등록세(4%) + 교육세(0.4%) + 농어촌특별세( 0.2%) = 4.6%
② 농지 : 취·등록세(3%) + 교육세(0.2%) + 농어촌특별세( 0.2%) = 3.4%
*토지는 토지 취득가액을 기준으로 산정되며, 토지 소유권 이전등기 시 세금을 납부하면 된다. 토지거래는 대부분 부동산을 통해 진행되기 때문에 부동산에서 이 부분에 대해서 자세히 설명해준다.
ex) 토지구입비 1억 → 토지 취·등록세 = 460만 원
8.2 건축물 취득 세금
: 건축물 취·등록세에 대해서 이견들이 많은데 건물에 대한 취·등록세는 표준공사비를 기준하거나 공사계약금액을 기준으로 산정된다. 기준은 이 두 가지밖에 없다. 혼동할 필요 없다.
여기서 핵심은 정부에서 정한 표준공사비가 대부분 낮게 책정돼 있어 이를 기준으로 산정된다.
준공 후 30일 이내 세금을 납부하면 되며, 개인이 진행하는 것이 아닌 법무사를 통해 대행하므로 크게 걱정할 필요 없다.
① 주택 85㎡ 이하 : 취득세(2.8%)+교육세(0.16%)+농어촌특별세(없음) = 2.96%
② 주택 85㎡ 이상 : 취득세(2.8%)+교육세(0.16%)+농어촌특별세(0.2%) = 3.16%
ex) 보통 30평형 주택 기준으로 따지면 건축물 취·등록세는 300만 원 전후로 발생될 것이다. 평수가 40평 이상이라면 500만 원 정도 그냥 넉넉하게 잡아놓으면 충분할 것이다.
※ 개발부담금
: 위의 토지와 건축물에 대한 취·등록세 말고 여러분들이 간과하고 있는 세금이 하나 더 있다. 이 글을 읽고 있는 여러분들은 대부분 전원주택을 새로 신축하고자 하는 분들일 것이다. 여러분들이 대지로 되어있는 땅을 사셨으면 문제가 없지만 대지가 아닌 임야나 전, 답을 구매하셨다면 지금부터 말하는 개발부담금에 대한 예산을 꼭 잡아 놓아야 한다.
개발부담금은 준공 후 1년 이내에 납부해야 하는 세금이다.
위에서 말한 것과 같이 지목이 '대지'가 아닌 '임야'나 '전', '답'에서 집을 짓고 준공을 하게 되면 ‘대지’로 지목이 변경되는데 이때 토지의 가치가 상승하게 되기 때문에 이에 따른 일부를 세금으로 납부해야 한다.
일반적으로 최초 허가 시의 토지가와 준공 후 토지가의 차액에서 토목공사비용을 제외하고 나머지에서 25%를
세금으로 내게 된다. 생각보다 금액이 많이 나오기 때문에 미리 준비해 놓아야 한다.
준공 전에 내는 것이 아닌 준공 후에 내는 것이기 때문에 대부분 건설회사에서 말해주지 않는다. 아마 여러분들도 정신없이 일이 진행되다 보니 깜빡 잊고 놓치고 말 것이다. 꼭 챙겨서 내야 하며, 준공 후 1년 안에 내지 않으면 가산세가 더 붙으니 미리 챙겨서 내는 것이 좋다.
지방의 한적한 시골마을 같은 곳에서는 대지의 비용 자체가 높지 않기 때문에 큰 부담 없는 비용이 개발부담금으로 나오지만 도심지 특히 용인, 수원, 양평 등의 핫 플레이스에서는 여러분이 상상하는 그 이상으로 헉 소리 나게 비용이 나오므로 대지 구입 시 부동산에게 미리 자문을 구하는 것이 좋다. 부동산은 이미 주변 시세와 지역을 잘 알고 있기 때문에 사전에 개발부담금이 얼마 나올 것인지를 알고 있다. 꼭 물어보고 예산 잡아놓길 바란다.
※ 한 가지 더 POINT
: 여러분들이 걱정되다 보니 자꾸 많은 이야기를 하게 된다. 얼마 전 건축주가 이런 이야기를 했다.
"용인 서천 쪽에 단지개발을 해서 지목이 '대지'인 전원주택 부지를 파는데 주변 땅 값보다 무려 10배가 높은 거야. 이거 너무 과한 거 아니야?"
자! 여기서 이 말만 들으면 이 10배라는 금액이 엄청 과해 보인다. 그런데 여러분은 한 가지 알아두어야 할 것이 전원주택 단지의 택지지구는 도로 지분과 위에서 말한 개발부담금이 대부분 포함된 금액이라는 것이다. 또한 기반시설도 대부분 들어가기 때문에 기반시설 인입비도 내 예산에서 빠지게 된다.
단순히 주변 시세 하고만 비교하면 애초에 비교대상이 안 될 것이다. 어떤 것이 이 땅에 포함되어 있고 빠져있는지를 꼼꼼히 따져본 후 최종 임야나 전, 답을 사서 형질변경을 할 것인지, 아니면 애초에 다 정리된 대지를 살 것인지를 결정하면 된다.
추신 : 세금 안내면 탈세. 낼 거 내고 편하게 사는 게 최고. 안 내도 된다고 하는 놈이 나쁜 놈.
