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May 18. 2022
경매 파이어족, 10년내 소자본 조기 은퇴전략 수립법
노마드 소액경매스쿨_생계형 투자
10년 만에 누구나 은퇴 준비를 마칠 수 있다면? 꿈같은 이야기다. 하지만 간단히 꿈을 이룰 방법이 있다. 바로 경매 파이어족이 되는 것이다. 45세 조기 은퇴 후 부동산 경매를 부업으로 하다 터득한 내용이다.
파이어(FIRE)란 경제적 자립, 조기 은퇴(Financial Independece, Retire Early)를 뜻한다. 인생 2막은 돈, 직장에 얽매이지 않고 맘껏 원하는 일을 하며 사는 것이다. 2008년 글로벌 금융위기 등으로 퇴직자들이 늘면서 확산된 개념이다. 자기 생계는 스스로 책임지자는 주의다. 지난해 한 증권사의 설문조사에 따르면, 우리나라 파이어족의 희망 조기 은퇴 연령은 51세로, 미국보다 10년이 더 늦다. 목표 은퇴자산은 평균 13.7억이다. 연 생활비의 25배를 모으면 '자굴벗기(자본의 굴레에서 벗어나기)'가 가능하다고 한다. 이 돈을 부동산이나 주식에 투자해 연 5~6% 수익을 꾸준히 내면, 4% 정도를 생활비로 쓸 수 있기 때문이다. 연 5000만원(월 417만원)을 쓴다면 12.5억이 필요하다는 계산(5000만원x25)이다. 하지만, 올해 법정 최저 생계비 196만원(2인 가구 기준)을 쓴다면 그 절반 6억 정도(196x12x25)만 있으면 된다. 파이어족 관련해 17-18억, 30억을 모으고 언제 은퇴했다 식의 사례가 인터넷 상에 넘쳐난다. 그러나, 일반 직장인에게 이것이 어디 쉬운 일인가.
하지만 1-2천 정도의 자기 돈만 가지고 할 수 있는 방법이 있다. 소액경매를 활용하는 것이다. 그럼 누구나 언제든지 소자본으로 파이어족 준비가 가능하다. 거기다 넉넉잡아 10년의 시간만 있으면 된다. 직장인이라면 그동안 자연히 쌓이는 퇴직금을 더할 수 있다. 소액경매 조기 은퇴전략은 바로 10-10-2 '텐텐투'이다. 경매 재테크를 통해, 직장인 10년 동안 1천짜리 수익 소액 부동산 10채로 1억, 은퇴 시 퇴직금 두배 불리기로 추가 1억을 버는 것이다. 단 2억으로 '나도 파이어족'이 가능하다. 그럼 2천 내외의 소형주택 10개(2억 상당)를 확보해 건당 20여만원의 월세로 매월 200만원에 달하는 정기 수입을 얻을 수 있다. 이런 경험을 살리면 은퇴 후에도 경매를 부업으로 할 수 있다. 매년 3-4건만 낙찰받으면 작은 연봉은 추가로 벌 수 있다. 월세로 안정적 최소 생계비+ 경매 투자로 추가 연봉까지 보너스로 얻을 수 있는 셈이다. 이렇게 하면 십수억 자금력의 파이어족에 맞먹는 연 수익을 낼 수 있다. 물론 원하는 일로 다른 수입까지 만들 수 있으면 생활은 더 풍요로워 진다. 10년은 직장 생활이라는 현실적 여건을 고려해 충분한 기간을 잡은 것이다. 직장인 때 1년 1채씩 낙찰 목표를 2~3건으로 늘리면 은퇴 시기도 2~3배 더 단축 가능하다. 경매 파이어족은 넘사벽이 아니라 일반인도 누구나 가능한 재정 자립, 은퇴 계획이 될 수 있다.
소자본 파이어족이 가능한 건 소액경매의 수익률 때문이다. 단 2억으로 6억의 자금이 필요한 월 200여만원을 벌 수 있는 것이다. 그럼 이것이 실제 가능할까. 퇴직 후 본격적으로 경매를 시작해 3년이 채 안 돼 9채를 낙찰받았다. 지역도 부산을 비롯해 포항, 거제도, 서산, 안동, 김천, 진주, 경주 등 다양하다. 덕분에 크게 힘들이지 않고 매년 웬만한 직장인 연봉 정도는 벌었다. 처음에는 일반 주택에서 시작했다가 나중에는 자금 여력이나 대출이 안되어 소액경매(소형 주택)에 눈을 돌렸다. 그 수익률 차이는 컸다. 초기에 낙찰받은 20평 내외 중소형 주택 3채에 든 돈은 2.5억(대출 포함) 정도로 현재 100만원의 월세 수입을 얻고 있다. 수익률 4% 내외(보증금 월세 환산시 5%)다. 물론 내돈이 들어간 것은 거의 없다. 대개 무피, 플러스피 투자여서다. 그래서 사실 이 돈은 내돈이 아니다. 받는 족족 대부분의 돈이 대출 원리금 상환으로 빠져나간다. 한편, 최근 시작한 소액 물건은 6-15평 구옥 아파트, 빌라, 원룸 등이다. 3채에 총 3.5천만원(대출 미포함)을 투자해 월 45만원 수입을 기대하고 있다. 13% 수익률로 일반 물건의 2-3배다. 실제 받을 수 있는 현 시세 기준이다. 기대 수익이라 조금 떨어진다 해도 최소 2배 10% 이상의 투자 수익을 낼 수 있다. 이것을 한달살기 등 단기 임대로 돌리면 그것보다 또 2배 20% 이상으로 커진다. 연 20%라면 최근 문제된 비트코인이 '유혹하던' 수익률이다. 이런 수익률을 보장하는 스테이블 코인을 두고 요즘 한바탕 사달이 났다. 이것은 법정 최고 이자율에 육박할 정도로 엄청난 것이다. 이렇게 5년만 투자하면 원금을 다 회수할 수 있다. 실제 이런 작은 물건들을 월 15-25만원, 전세 2천만원 내외로 임대하고 있다. 또한 투자금이 얼마 안 돼도 매매 시 1-2천 내외의 차익을 얻을 수 있는 물건도 꽤 있다. 소액 소형 주택은 분명 인기 물건이 아니다. 하지만 잘 팔리지 않아도 충분히 대안 투자가 되는 셈이다. 특히, 생계형 파이어족에게는 핵심 수단이 된다.
수동적 소득이라는 관점에서 경매는 어떻까. 파이어족은 돈뿐만 아니라 원하는 일을 즐길 시간적 여유를 원한다. 그래서 가급적 힘 안 들이고 자동으로 돈을 버는 시스템 구축이 필요하다. 이런 이유로 소형 월세 임대물건 10개를 목표로 잡았다. 현재 9채 가지고 있으나 크게 힘든 것이 없다. 처음에 경매 절차 마무리, 약간의 집수리, 임차인 구하기 등만 신경 쓰면 된다. 그럼 계약 기간 2년 동안은 자동으로 돌아간다. 3개월 매 분기마다 1채씩을 2년 간 돌리면 8채, 장기 임차인을 고려하면 10채 내외는 무난히 관리할 수 있을 것으로 본다. 다음 세입자 구하기, 보증금 반환 등을 위한 얼마간의 시간적 여유를 가질 수 있다. 연 3-4건 경매 낙찰 목표도 한 달에 몇 차례 시간 날 때 임장이나 입찰, 집 방문 정도 하면 된다. 타지역 물건의 경우 여행 삼아 다녀온다고 생각하면 마음이 한결 가볍다.
10년은 내공을 쌓기 위한 시간이다. 홀로서기를 위한 멘탈과 사회경험, 은퇴 이후 할 일을 찾는 기간이다. 10년이면 여러가지 준비 작업과 은퇴를 위한 간절한 바람을 키울 수 있다. 그럼에도 막연한 준비만으로는 현실적 재정 자립 능력과 자금력을 갖추기에는 턱없이 부족할 수 있다. 바쁜 회사 일과 직장인의 여러 제한이 때문이다. 내 경우 우선 품위 유지, 겸업 금지 등 의 회사 규정이 늘 걸렸다. 대놓고 투잡 뛰기가 쉽지 않았다. 그래서 직장 말년에 시작한 개인 사업도 가족 명의로 함께 시작해야 했다. 심지어 직장 독립을 위해 젊었을 때 전공한 외국어도 무용지물이었다. 정 안되면 통번역 프리랜서라도 하겠다는 마음으로 유학, 통역병까지 마쳤다. 하지만 나이가 드니 이것도 만만치 않고, 코로나 등 변수로 할 수 있는 일들이 대폭 줄었다. 자신의 지식 콘텐츠로 1인기업을 하겠다는 계획도 당장 이루기 힘들었다. 정작 근 10년을 퇴사 준비에 매진했지만, 플랜 B, C, D까지 다 막힌 것이다. 10년간 돈 모으는 것도 여의치 않았다. 평생 직장인으로 뼈 빠지게 일했으나 내집 한 채 마련, 1억 저축도 쉽지 않았다. 이런 상태에서 직장을 나온다는 것은 엄두가 안 났다. 하지만 오랜 준비 끝에 이것저것 재테크를 실천했고, 경매에 도전해 결국 내집 마련에 성공했다. (다른 주식, 펀드, 채권, 심지어 비트코인도 크게 재미를 못 봤다.) 그리고 이 경험이 플랜 E가 됐다. 생각지도 못한 경매가 은퇴 생활의 '뒷배'가 되어준 것이다. '경매 파이어족' 구상은 여기서 시작됐다. 퇴사 10년 전 이런 경매를 알았더라면, 괜히 애먼 준비보다 경매 낙찰을 1건이라도 더 받았을 것이다. 경매 투자를 정식으로 은퇴 준비 포트폴리오에 넣는 것이다. 그럼 나름 파이어족이 되어 더 확실한 조기 은퇴가 가능하지 않았을까.
직장인 때 연 1채 낙찰은 어떻게 가능할까. 회사 다닐 때 1건 경매 낙찰을 받았다. 재테크 공부로 본 경매 책이 발단이었다. 이후 퇴근 후 시간 날 때면 틈틈이 무료 경매 사이트를 검색했다. 집 주변 물건부터 찾았다. 마침 내집 마련이 필요했기 때문이다. 그리고 항상 연말이면 남아돌았던 연차를 하나씩 내고 월 1회 경매 법정에 갔다. 동네 임장, 부동산 탐문까지 마치고 결국 원하는 조건의 집 1채를 낙찰받을 수 있었다. 경매는 이렇게 누구나 할 수 있다. 그냥 부동산에 가서 알아보고 집 사는 것과 비슷하다. 생판 남의 일 같다가도 한번 해보면 정말 아무것도 아니다. 경매 법정에 가보면 옆집에서 볼만한 아줌마, 아저씨부터 앳된 청년, 노부부까지 다양한 부류를 만날 수 있다. 덕분에 경매 초보에서 퇴직 후 얼마 지나지 않아 경매를 업으로 삼을 정도로 반전문가가 되었다. 그것도 독학으로 이룬 결과다. 뭔가 거창한 노하우는 없다. 그냥 책 보고, 내집 마련하듯 은퇴 생활에 필요하니까 하는 것이다. 보통의 재테크처럼 경매도 하나의 재테크 삼아 하면 된다. "경매가 쉽나, 다른 재테크나 자기개발이 쉽나?"라고 물어본다면, 단연 경매라고 말하겠다. 10년 준비한 플랜 B-C가 아직 다 변변치 않은데, 어쩌다 뛰어든 경매가 은퇴 생활의 한 주축이 되어서다. 그것도 퇴직 직후 별 경험 없이 시작해 곧바로 성과가 났다. 직장인 때 조금만 더 관심을 가지고 준비했다면 더 확실한 은퇴 수단이 되었을 것이다. 그 이유는 경매가 다른 재테크보다 한 건에 얻는 수익이 크고 그 구조가 단순해서다. 공부할 내용도 적다. (경매 공부 방법은 아래 글 참고)
https://brunch.co.kr/@suuup/211
경매 파이어족은 20, 30대 작은 자본으로 언제나 시작 가능하다. 그리고 10년 뒤 30, 40대에 조기 은퇴할 수 있다. 거창하게 수십억 모으지 않더라도 1년에 작은 것 1채씩만 경매 낙찰 받으면 된다. 들어가는 자금도, 실패할 부담도 적다. 이런 과정만 충실히 거쳤다면 다른 파이어족처럼 돈이 다 안 모였더라도 은퇴할 수 있다. 바로 10년의 내공으로 쌓은 경매 수익과 기술, 퇴직금이 있기 때문이다. 퇴직금 두 배 불리기로 부족한 자금을 보충하고, 새로운 은퇴 생활을 설계할 수 있다. (자세한 내용은 아래 내용 참고)
https://brunch.co.kr/@suuup/186
직장인 때 낙찰받은 경매 주택 10채는 일정 기간 후 사고팔아 수익화할 수 있다. 하지만 가지고 있어도 괜찮다. 만약 대출과 전세 보증금을 끼고 산 것이라면 은퇴 후 퇴직금을 불린 자금으로 다 상환하고, 월세 임대로 전환할 수 있기 때문이다. 그럼 직장 없이도 월 200여만의 현금흐름을 만들어낼 수 있다. 월급이 통장에 또박또박 꽂히는 안정감을 지킬 수 있다. 아직 연금 나이가 되지 않아도 기본 은퇴 생활을 보장할 고정 수입을 얻을 수 있는 것이다. 이후 경매로 낙찰받은 물건은 부동산 매매사업자로 등록해 바로 사고팔면 된다. 그럼 필요한 만큼 추가 수익도 낼 수 있다. 돈이 다 모였을 때 조기 은퇴가 가능하다면, 심한 부담이 될 것이다. 기약 없는 하세월이 될 수도 있다. 하지만 연 1채 경매 낙찰은 다르다. 직장 일 하면서도 충분히 가능한 목표다. 다른 재테크에 쏟는 것처럼 조금만 관심 가지면 된다. 이 과정이 쌓여 가장 큰 은퇴 자산이 된다. 자신의 경험과 도전이야말로 무엇보다 확실한 밑천이다. 당장 수중에 1-2천만 원의 자금만 있으면 소액 경매는 가능하다. 없으면 이 정도는 누구나 대출할 수 있다. 그것은 바로 지금 이 순간 '나도 파이어족' 확정후보가 될 수 있다는 말이다.
