맹모삼천지교, 교육 환경과 주택시장

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 18회 2021년 11월

자사고 폐지가 불러오는 강남 전입, 강남 쏠림 현상 심화로 이어 지나

최근 서울시교육청 고교지원 현황에 따르면, 강남/서초 학군을 지원한 학생은 올해 13.3%(5,810명)로 지난해(12.9%)대비 소폭 증가했다. 강동/송파 역시 12.8%로 지난해 대비(12.6%) 소폭 증가한 모습이다. 한해의 결과이고 증가폭을 고려할 때 장기적으로 추세확인이 필요하나, 지난해 3월부터 올해 2월까지 서울지역 중학생 전입/전출현황을 살펴보면 전출자보다 전입자가 더 많은 학군은 ‘강남 서초’와 ‘강동 송파’ 뿐이라고 합니다(매일경제.21.10.25).

과거에도 평준화 영향으로 강남 쏠림 심화된 적 있어

자사고의 존속/폐지에 대한 견해와는 별도로 상대적으로 양질의 교육을 제공하고, 수요자들의 선호도가 높은 자사고 폐지가 예고되자 강남 쏠림 현상이 심화되었다는 분석입니다. 실제로 2019년 서울시교육청이 자사고 8곳에 대한 지정취소 결정을 내리자 당시 강남/서초/목동 등의 주택 매매가격 상승 전망이 나왔습니다. 비슷한 일은 2001년에도 나타났다. 분당 등 수도권 지역 고교 비평준화 폐지로 강남 8학군에 수요가 쏠리면서 강남 집값과 전월세 값의 상승폭이 확대되었던 일도 있었습니다. 

교육환경은 주택가격결정요인의 주요 팩터 중 하나

주택가격은 다양한 요인으로 결정됩니다. 그동안 주택가격 연구들을 살펴보면, 입지적 특성에서 교통요인(도시철도역, 노선, 고속도로, 버스정류장)과 편의/환경요인(마트, 공원 등)과 함께 별도의 요인으로 다뤄지는 것이 바로 교육환경(학교접근성과 학원 수, 해당 학군의 학력)입니다. 교육환경은 중산층 이상의 3-4인 가구의 주거입지 선택에 있어서 특히나 중요도가 높아집니다. 정채은, 박천규(2015)의 연구에 따르면 자녀의 나이가 적을수록 교육목적의 주거이동 가능성이 높아지고, 1자녀 가구에 비해 2자녀 가구가 더 이른 나이에 교육목적의 주거이동을 결정할 가능성이 높다고 합니다. 

오피스텔 또한 교육환경의 영향받아

최근 새로운 주거 대안으로 떠오르는 오피스텔 조차도 교육환경의 영향을 받는다고 합니다. 이재원 외(2018)의 ‘교육환경이 주거용 오피스텔의 가격에 미치는 영향 : 서울 전월세거래를 바탕으로’에 따르면, 서울 내 오피스텔 시장 분석결과 학원성취도와 특목고/자율고 진학률이 높을수록 가격이 높아지며, 초/중/고까지의 거리가 가까울수록 가격이 높아진다고 합니다. 1-2인 가구의 주거공간으로 간주되었던 오피스텔 또한 교육환경이 양호할수록 가격이 높아지는 것으로 보고되었습니다.