거래량 급감, 주택시장 하락의 변곡점인가?

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 21회 2021년 12월

거래량 급감, 주택시장 하락의 변곡점인가?, 엇갈린 전망과 2개의 선거

주택 가격 상승세 둔화, 대출 규제 효과

강도 높은 대출규제로 주택시장의 상승세가 둔화되는 모양새가 연출되고 있습니다. KB 전국 아파트 매매 가격 지수의 상승률은 지난 9월 마지막 주 전국 +0.55%, 서울 +0.44%를 기록하고는 11월 마지막 주 전국 +0.16%, 서울 +0.14%까지 둔화되었습니다.

정부는 주택 시장 안정세 예상

이에 정부는 주택 가격 상승률 둔화에 고무된 분위기입니다. 홍남기 기획재정부 부총리는 부동산 시장 점검 관계장관회의에서 "서울 매매시장은 일부 지역에서 아파트 가격이 하락 진입 직전 수준까지 안정되고 11월 실거래의 절반이 직전 거래 대비 보합·하락했다" 라고 언급했습니다. ‘하락 진입 직전’이라는 표현과 경제 수장이라는 지위를 고려할 때 조만간 하락을 자신하는 모양새로 분석됩니다. 

시장 전문가들은 상승세 지속 예상

그러나, 시장 전문가들은 2022년도 주택시장 전망을 통해 조금은 다른 뷰(View)를 제시하고 있습니다. 국토연구원은 수도권의 22년도 주택가격 상승률을 5.1%로 추산했고, 우리금융경영연구소는 전국 +3.7% 상승을 대한 건설정책연구원은 수도권 +7.0%, 전국 5.0%를 추산하는 등 대부분의 주요 연구기관들은 2022년도 주택가격 상승을 전망하고 있습니다. 

예측은 가정과 전제가 필요, 현재 가정과 전제는 무엇인지?

모든 예측은 가정과 전제를 필요로 합니다. 내년도 신규 공급량은 변하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나, 내년도에는 변화하는 요소들이 많습니다. 일단, 대선이 있습니다. 현재 주요 대선 후보들의 주택 정책에서는 변화가 감지됩니다. 여당 후보도 주택 관련 정책에 있어서도 대선 후보와 청와대 간의 이견이 있어 보입니다. 야당 후보는 주택 정책에 있어 이미 큰 변화를 예고하고 있습니다. 

바뀔 정책환경이 무엇인지 생각할 필요가 있는 시점

현재 시장에서 가장 큰 영향을 미치고 있는 것은 대출 규제입니다. 강건한 LTV규제는 물론이고 가계 대출에 대한 정부의 스탠스 변화가 있을지 살펴봐야합니다. 금융 규제만큼 강력하 힘을 발휘하고 있는 것은 바로 다주택자에 대한 규제입니다. 양 후보 모두 이에 대한 변화를 예고 하고 있습니다. 

현재 시장이 바라보고 있는 것은 바로 변화

현재 시장에서 바라보고 있는 것은 바로 변화입니다. 다음 대권을 누가 가져갈지 모르는 박빙의 여론조사 결과와 시시각각 변화를 예고하는 후보들의 부동산 정책관련 코멘트는 주택시장의 변화를 예고 하고 있습니다. 다만, 그 변화의 세밀한 각론과 방향성에 대해 예단할 수 없는 상황입니다. 따라서 대선과 지방 선거 이후 변화의 윤곽이 드러나면 시장은 방향을 정할 수 있을 것으로 예상됩니다.