아파트 층의 경제학,
나는 몇 층에 살아야 할까?
알.쓸.신.집(家) (2) -2019년 11월
아파트를 구매하고 알아보는데 있어 단위세대의 특성 중 중요한 요인 중 하나는 바로 층이다. 단지를 정하고 평수를 정한 후에 매물을 기다리거나, 청약을 준비하면서 나온 매물과 당첨된 아파트가 몇 층인지에 따라 희비가 엇갈린다. 이러한 점을 고려하여 분양 시에도 아파트가격은 층에 따라 달라지며, 재고주택시장에서도 층에 따라 가격이 달라진다. 층에 따라 달라지는 가격은 구매자들의 선호도를 반영한 결과이기 때문에 나라마다 지역마다 층에 따른 가격 또한 달라질 수 있다.
아파트 층을 이론적으로 세밀하게 살펴보면, 아래 <그림 1>과 같은 관계를 알 수 있다. 흔히 시장에서 1층은 비선호층으로 알려져 있지만, 1층의 경우 이론적으로 살펴보면 지상 접근성이 우수하다. 승강기가 없는 저층형 아파트에서 1층과 계단을 통해 걸어 올라가야 하는 5층을 생각해보면, 지상 접근성이 무엇인지 알 수 있다. 반면에 층이 올라가면 올라갈수록, 프라이버시 침해가 없고, 양호한 조망, 우수한 일조 등이 확보 될 가능성이 높다.
이러한 관계를 고려하여 아파트의 층별 효용비율을 연구한 결과가 있는데, 아파트의 총 층수별로 비율이 조금 달라지는데, 자세한 사항은 아래 <표 1>과 같다. 모든 아파트에서 1층이 가장 낮은 가격임을 알 수 있으며, 5층 아파트는 3-4층이, 12층 아파트는 8층이, 15층 아파트는 10-13층이 20층 아파트는 11-18층이 25층 아파트는 20층이 가장 높은 가격임을 알 수 있다. 물론 이 연구 결과는 시간적으로도 10여년이 지났고, 다양한 아파트를 통계적인 방법을 통하여 수치화 한 것이기 때문에 개별 단지의 특성에 따라 실제로는 다르게 나타날 수 있다.
한국의 층별효용비율표를 살펴보면 대체적으로 중간층 가격대가 올라가다가 전체의 3/4지점정도에서 최고가격을 보이다 하락하는 것으로 나타나는데, 이는 외국의 사례와는 조금 다른 양상이다. 해외연구들을 살펴보면 1층부터 최고층까지 가격이
점점 올라가는 것으로 나타나는데(Conroy et al.,2013), 이는 아파트의 건축기술 혹은 공법과 원가의 차이로 한국의 아파트는 외벽과 가까이 있거나, 탑층일 경우 냉난방비가 증가하기 때문이라는 지적도 있다. 최근들어서는 한국의 신축 아파트의 경우 <표 1>의 결과와는 달리 고층으로 올라갈수록 양호환 조망으로 인하여 가격이 선형관계로 증가하는 경향도 나타난다.
소비자의 기호가 다양해지고, 사회의 변화에 따라 과거와는 다른 양상을 보이는 움직임도 보인다. 최근 아파트 생활에 있어 층간소음과 같은 문제가 사회적문제로 대두되면서 1층에 대한 재평가 움직임도 보인다. 1층의 경우 분양시장에서나 재고시장에서 기피층으로 거론되고는 하는데, 이는 지상과 맞닿아 있기 때문에, 프라이버시가 침해받는 문제나 보안 문제에 있어 다른 층보다 불리한 면이 많기 때문이다. 이러한 점을 고려하여 건설사들은 1층에 특화평면을
제공하여 마당이나 별도 출입구를 마련하여 1층의 가치를 높이기도 하고 있다. 계단식으로 경사가 있는 단지의 경우 아파트의 출입구는 1층에 있으나 거실이 있는 면을 경사의 반대편으로 두어 3층 높이에 가깝게 설계하기도 하며, 필로티구조로 1층을 비워 놓아 1층을 없애기도 한다. 낮은 시장가격으로 인하여 아이가 있는 집이나 가정형 어린이집의 선호를 받기도 한다.
1층을 제외한 저층에 대한 선호도도 과거와는 다른 양상을 보이기도 한다. 2010년을 전후하여 변화가 시작되었는데, 단지내 조경수준이 지난 20여년간 급격하게 상승하였고, 이에 따라 공원이나 정원 수준의 조경을 유지하는 단지들이 증가하면서, 저층부에서 자연을 즐기려는 수요가 증가하고 있으며, 고층 공동주택에서의 화재발생으로 위기상황에대한 대응능력이 고층부에서 떨어지자 저층에 대한 수요가 증가하였다는 분석이다(최정민, 2011).
그러나, 전체 시장에서 보면 고층부가 저층부보다 높은 가격을 유지하고 있으며, 최고층을 펜트하우스로 꾸미거나, 1세대만을 시공하고 나머지 공간을 테라스로 제공하는 등 고층도 경쟁력을 높이고 있다. 시공기술의 발달로 과거와는 달리 한국도 해외처럼 고층으로 갈수록 가격이 증가하는 형태로 변하고 있기도 한다. 그렇다면저층도 고층도 점점 수직적 입지의 특성을 살려 경쟁력을 갖추고 있는 가운데, 우리는 몇층에 살아야 할까?
이에 대한 재밌는 연구 결과가 있다. 초고층아파트 거주층에 따른 주거이동을 연구한 결과 사람들은 자신들이 살던 층과 유사한 층으로 주거이동을 하는 경향이 있는 것으로 나타났다(박서니, 최정민, 2014). 시장 전체를 놓고 보면 가격이 높은 층과 낮은 층이 있으나, 이는 시장 전체의 수요와 공급의 결과이고, 각 가구별로 선호하는 층은 잘 변하지 않음을 알 수 있다. 따라서, 우리가 몇층에 살지는 같이 살사람들의 선호도에 맞춰 선택하는 것이 좋을 것이다.
이 글은 과거 부동산114에 게재한 글입니다.
