너만 믿는다! 양도소득세!

2. (2) 제2편 주택 양도 시 사례별 양도소득세와 정부의 착각

2. 투기 잡는 세금 전사 (2) 부동산 시장을 잡아라! 특명을 받은 세금 제2편

세금이 부동산을 잡을 수 있다?!

양도소득세가 한 차례 더 강화된 것은 2000년대 초반이었습니다. 당시에 왜 양도세를 강화할 수밖에 없었는지 경제상황을 보시면 잘 이해가 가실 거 같아요.

닷컴버블로 나스닥이 반의 반토막 수준으로 처참히 무너지고,
엎친 데 덮친 격으로 2001년 9.11 테러로 인한 안보 위협이 불황을 초래하자
미국의 기준금리는 1% 이하로 떨어졌습니다.

금리가 떨어진다는 것은 시중에 유통되는 돈이 많아진다는 의미가 되기도 하죠. 시중에 풀린 자금이 처참히 무너진 주식시장으로 가지 않고 부동산으로 향하게 됩니다. 그렇게 서브프라임 모기지 사태가 벌어지기 전까지 부동산 시장은 엄청난 폭등이 지속됩니다.

당연히 투기가 활개 쳤죠. 그러자 정부는 한층 더 강화된 양도소득세 중과세 정책을 내놓습니다.

2004년 당시 부동산 투기 차단을 위해서 단기 매매거래에 대해서 세율을 높이고, 3주택 이상의 다주택자의 양도소득에 대해서 60%로 중과세, 부동산 급등지역에는 2주택자도 15% 범위에서 추가로 과세할 수 있는 탄력세율 적용이 그 골자였습니다. 이것도 모자라서 기준시가 과세제도를 실거래가 과세로 바꾸게 된 것입니다.

그렇게 2007년까지 과세 정책을 계속 강화해도 잡히지 않던 부동산 시장은 결국 서브프라임 모기지 사태로 한 방에 잡히게 됩니다. 잡힌 수준이 아니라 부동산 시장이 폭락하며 지방은 미분양이 넘쳐나고 건설사는 도산하는 최악의 상황으로 전개되었죠.

그러자 정부는 2009년부터 입장을 180도 바꿔서 양도소득세 완화 정책을 내어놓게 된 것이죠.

그런데 이 전개 어디서 많이 본 듯하지 않나요? 20년이 지난 코로나 이후의 요즘 모습과 데자뷔를 이루고 있는 것 같습니다.

2019년 코로나가 발생하고 전 세계가 팬데믹으로 경제활동에 치명타를 입었죠.
그러자 각국의 기준금리가 거의 0%에 수렴할 정도로 내려갑니다.
금리가 하락하니 시중에 돈이 풀리죠.

이번에는 코로나 보조금이라는 명목으로 직접 시중에 돈이 풀리기까지 합니다. 그러자 2020년부터 2022년까지 단기간에 부동산값이 폭등하는 현상이 발생하죠.

이번에도 정부는 양도소득세 중과세 카드를 꺼냅니다. 2021년 양도소득세 중과 방안을 살펴보면 단기 거래에 대한 과세를 강화합니다. 특히 이번에는 아직 건물이 되지도 않은 분양권까지 과세를 강화했죠. 분양권 거래가 1년 미만일 경우 70%, 2년 미만일 경우 60%로 과세하죠. 또한 조정대상지역의 2주택자에 대해서는 기본세율에 20%를 더하고, 3주택 이상의 다주택자에게는 30%를 가산합니다. 더욱이 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제에 대해서도 기존에 보유만 하면 최고 80%까지 공제해 주던 것을 바꾸어, ‘거주’까지 해야 80%, 보유만 하면 최고 40%까지만 공제해 주는 것으로 정책을 강화합니다.

도대체 중과세율이 얼마나 차이가 나는 것이냐 궁금하신 분들을 위해서 12억 원짜리 아파트를 한 채 양도할 경우 세금을 예시로 계산해 볼게요. 취득가는 6억 원이고 5년을 보유했다고 가정할게요. 1세대 1주택은 당연히 12억 원 이하면 비과세가 돼서 세금이 없지만, 2주택부터는 세율에 따라 2억 원에서 최대 4억 원까지 세금이 나오는 것을 확인할 수 있습니다.

표. 12억 원 주택 양도 시 사례별 양도소득세

일반세율로 과세되면 장기보유특별공제까지 적용되어 2억 879만 원의 세금이 나오지만, 조정대상지역 중과세율을 적용받게 되면 장기보유특별공제도 적용받지 못하고 세율은 20%~30%가 가산되는 것을 확인할 수 있습니다. 조정대상지역 중과세로 인하여 세금이 상당히 증가고 있죠. 그래서 거래가 더 줄어드는 것이죠. 최근 부동산 경기가 침체되자 정부는 상기 중과세율을 한시적으로 인하해주고 있습니다. 중과세율 대상 중 보유기간 2년 이상의 주택을 2026년 5월 9일까지 양도한 주택에 대해서 한시적으로 기본세율 적용해 주고 있는 것이죠. 게다가 장기보유특별공제까지도 허용하고 있습니다. 결국 2주택 일반세율과 동일하게 적용해 주는 것이죠. 금액적으로 엄청난 혜택입니다. 이런 한시적 감면 규정들은 부동산 경기가 다시 좋아지면 사라지겠지만 경기침체 상황에서는 계속 연장될 가능성이 높으니 거래에 참고하시길 바랍니다.

다만, 코로나 이후 부동산 폭등은 그리 오래가지 못합니다. 갑작스럽게 나타난 전 세계 인플레이션으로 금리가 급격히 상승한 것이 원인이죠. 금리가 내려갔을 때 시중에 돈이 풀렸으니, 금리가 올라가면 시중에 돈이 마르기 시작했습니다. 당연히 부동산 시장의 자금도 말라버렸죠. 2022년부터는 지방은 미분양을 걱정하기 시작했고, 수도권의 부동산 상승세도 어느 정도 멈추는 듯했습니다. 아직까지 추가적인 정책은 나오지 않았지만, 부동산 시장이 하락과 안정을 반복하다 보면 다시 2009년 이후 펼쳐졌던 양도소득세 완화 정책이 이어질 것으로 예상됩니다. 당연히 공급을 많이 하겠다는 정부 정책이 먹히고, 다시 부동산값이 폭등하지 않는다는 전제에서요.

만약 정부의 공급정책이 먹히지 않고 지금과 같은 수도권과 지방의 양극화 현상이 심해진다면 좀 더 다른 대책이 나올 수도 있어요. 똘똘한 한 채라는 명분으로 집 값이 다시 상승하고 있는 수도권은 규제 강화를, 지방 미분양에 대해서는 완화하는 정책으로 분리해서 나갈 수도 있는 것이죠. 결국 정부는 또다시 양도세를 통해서 주택 가격을 조정하려 할 수도 있는 것이죠. 어쩌면 가장 믿을만한 구원투수 중에 하나니까요. 정부는 이렇게 외치는 것이죠.

너만 믿는다! 양도소득세!

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