한국에만 있는 세금, 피하고 싶었던 외국인의 꼼수
1. (3) 제1편 간주취득세 피하려고 꼼수 쓴 외국인들
1. 변하지 않는 원칙 (3)꼼수로 세금을 피할 수 없다 제1편
주식을 샀는데 취득세를 내야 했던 사연
길을 가다 보면 문득 이런 생각이 듭니다.
'아.. 저 빌딩 한 채만 있었어도... 임대료로 편하게 먹고 살 텐데...'
저도 그런 생각 많이 합니다. 갓물주가 되어 평일에 운동하고 차 마시고 가족들과 함께하는 삶.
언젠가 되리라는 다짐을 한 번 해보고요.
그런데 직업이 직업인지라 그 건물을 보면서 직업병이 도집니다.
'근데 저런 건물 사면 취득세도 엄청 나올 텐데,
부동산으로 사지 말고 부동산을 가진 법인의 주식을 사면 취득세가 안 나오지 않을까?'
주변에 부동산 사면서 취득세 내는 건 봤어도, 주식 사면서 취득세 내는 분은 못 보셨을 거예요.
문득 벌써 큰 그림부터 그려봅니다.
강남 한복판의 초대형 빌딩을 1,000억에 사는 상상이죠.
그런데 여기서 부동산 취득세 4.6%면 세금만 46억입니다.
저는 당연히 세금박사인데 이걸 내고 싶지 않습니다.
그래서 그 빌딩을 소유하고 있는 '(주)강남'의 주식을 1,000억에 매입하기로 합니다.
어차피 같은 건물인데 세금 안 내고 사기 위해서
부동산이 아니라 주식을 산 것이죠.
그래도 제 건물인 것은 변하지 않죠.
자, 이제 저는 46억을 세이브했습니다.라고 생각하는 순간,
강남구청에서 연락이 옵니다.
"취득세 안 내셨습니다."
"네? 저는 부동산이 아니라 (주)강남 주식을 샀는데요?"
"네, 맞습니다. 그 부동산 법인을 사셔서 건물을 사실상 소유하셨으니, 부동산 사신 거나 마찬가지죠. 그럴 때 '간주취득세' 2.2%를 내셔야 합니다."
"간주취득세요?!"
사례를 잘 보셨나요. '간주취득세'라는 것이 등장했습니다. 부동산에만 있는 줄 알았던 취득세가 주식 거래에 등장하는 순간입니다. 그런데 일반적인 주식은 아니에요. 사례에서 보셨다시피 부동산 비중이 큰 비상장주식일 경우입니다. 삼성전자, 셀트리온 같은 주식을 산다고 해서 간주취득세를 내시는 게 아닙니다.
그럼 도대체 간주취득세라는 녀석이 왜 생긴 걸까요? 부동산을 취득하면 취득세를 납부하죠. 주택이 아닌 부동산의 경우 보통 4.6%의 취득세를 부담합니다. 앞선 사례에서 1,000억 원의 건물을 취득했다고 한다면 46억 원을 취득세로 납부해야 하니 상당히 큰 금액이라고 할 수 있어요. 하지만 1,000억 원의 주식을 취득한다고 하면 취득세는 발생하지 않습니다. 그렇다면 1,000억 원의 건물을 보유하고 있는 A 법인의 주식을 취득한다면, 합법적으로 건물은 사실상 제가 통제할 수 있는 지위를 가지면서 취득세는 내지 않아도 되는 것이죠. 만약 간주취득세가 없다면 많은 사람들이 이런 식으로 취득세를 회피할 수 있게 되는 것이죠. 이런 편법적인 방법은 아주 오래전에 비상장법인을 통하여 친인척을 통하는 방식으로 많이 이루어졌어요. 그러다 보니 편법적인 부동산 취득으로 세금을 내지 않는 것을 막기 위해서 도입한 제도가 바로 ‘과점주주 간주취득세’입니다.
과점주주 간주취득세는 50%를 초과하는
비상장법인의 주식을 취득한 경우로 한정했어요.
50%를 초과하면 경영권을 가지고 부동산을 통제할 수 있는 능력을 점유하고 있는 ‘과점주주’로 본 것이죠. 비상장법인으로 한정한 것은 상장법인은 상법 및 각종 법률에 따라 내부통제 되고 있으므로 이러한 행위를 하기 어려운 여건을 고려한 것입니다. 세율이 2.2%인 이유는 과거 히스토리 때문이에요. 부동산 취득세는 과거 등기를 위한 등록세 2.4%와 취득세 2.2%가 나뉘어 있었어요. 지금은 이 두 세금이 합쳐져 '취득세'가 되면서 4.6%가 된 것이죠. 그런데 간주취득세는 등기는 필요가 없어요. 회사 소유인 것은 변함이 없고, 그 회사의 소유자인 주주만 바뀐 거니까요. 그래서 옛날 버전의 취득세 2.2%만 납부하도록 한 것이죠.
한국사람인 저도 간주취득세를 왜 내야 하는지 선뜻 이해가 가지 않습니다. 뭐 물론 취득세 회피를 막겠다는 취지는 알겠지만, 결국 주식을 샀는데 세금을 내라는 소리잖아요. 사실 이 '간주취득세' 제도는 우리나라밖에 없어요. 그러니 외국인들은 더욱 이해를 하지 못합니다.
"Stock을 샀는데 Tax를 내라고? What the..."
이런 생각을 했을 거예요. 그래서 그들은 과감히 이 세금을 안내기로 결심합니다. 이제부터 펼쳐질 그들의 Tax Plannning은 실로 기가 막히는 전략입니다. 길지도 않습니다. 딱 한 줄로 끝내 버렸으니까요.
닷컴버블 이후 매력적인 투자상품이 된 우리나라 건물
여기서 잠깐. 막간을 이용해서. 그런데 왜 외국인들이 우리나라 건물에 관심을 가졌을까요? 잠깐 그 배경부터 살펴볼게요. 2000년대 초반 미국의 닷컴버블로 IT 주식을 중심으로 한 기술주들의 폭락을 경험한 국제 투자자들은 주식보다는 부동산으로 눈을 돌렸죠. 때마침 우리나라는 IMF를 조기 졸업한 우수생이자, 매년 10% 가까이 성장하고 있는 중국의 수혜를 입을 수 있는 지정학적 특성을 가진 나라로 주목받기 시작합니다. 더욱이 당시 우리나라는 부동산 가격이 상승하고 있었어요. 코로나만 기억하고 계실지 모르겠지만, 사실 2000년대 초반에도 엄청난 부동산 상승기가 있었어요. 자고 나면 집 값이 두 배가 되는 기적이 벌어지던 때였죠. 주택은 개인들 간의 거래를 통하여 상승하였지만, 상대적으로 몸집이 큰 오피스 빌딩은 매수자가 한정되어 있기 때문에 상승 여력과 기회가 있었죠. 그 틈을 외국계 자본이 파고들어 온 것입니다. 2008년 금융위기가 일어나기 전까지 정말 많은 서울의 빌딩들이 외국계 자본에 의해 인수됩니다. 여러분들이 한 번쯤 들어보셨을 론스타, GIC(싱가포르 투자청), 골드만삭스, 로담코 등 국적을 불문하고 우리나라 빌딩 시장에 외국 자본이 들어온 것이죠. 강남, 종로, 여의도 등 당시 서울의 오피스 산업 중심지의 물건들은 대부분 그들의 사냥감이었습니다.
그런 그들에게 우리나라의 취득세 4.6%는 정말 내고 싶지 않은 세금이었어요. 원가 0.1%를 줄이기 위해서 얼마나 치열하게 고민하는 투자 시장인데 무려 4.6%를 세금으로 내야 한다니 그들로서는 받아들이기 힘든 숫자였죠. 그래서 그들이 생각한 방법이 바로 '부동산을 가진 비상장법인의 주식'을 취득하자는 것이었어요. 그런데 우리나라에는 그 주식을 사도 '간주취득세'라는 녀석이 존재했던 것입니다.
하지만 외국 자본의 힘이 뭐겠습니까? 바로 자본을 바탕으로 최고의 로펌과 회계법인을 통하여 전문가들과 세금을 벗어날 방법을 찾을 수 있는 사람들이죠. 결국 그들은 저 세금을 피할 방법을 만들어 냅니다. 길지도 않은 그 한 줄 보실게요.
‘50:50은 둘 다 51이 아니다’ 이 한 줄로 수백억 원의 세금을 줄인 외국자본
위에서 간주취득세는 '50% 초과'하는 비상장주식을 취득하는 경우라고 말씀드렸죠.
그런데 '50% 초과'는 저 한 줄로 인해서 바뀐 법이고요,
그전에는 '51% 이상'으로 되어 있었어요.
자, 벌써 짐작이 가시죠? 외국 자본들은 법의 구멍을 찾아낸 것입니다.
"한 사람이 51% 이상 가져야 간주취득세 낸다며?
그럼 나는 한 사람이 50%만 소유할게.
대신 두 사람이 각각 50%씩 소유하면 세금 없이 100% 내 회사가 되겠네."
실행력 좋은 외국 자본은 곧바로 아래 그림과 같이 실행에 옮깁니다.
그림. 외국인 투자자들이 부동산을 보유한 한국 회사를 취득한 구도
(좌) GIC 스타타워 사례 (우) 로담코사 사례두 사례 모두 건물을 소유하는 두 회사가 51% 지분을 넘지 않습니다. 스타타워를 소유하는 Reco강남과 RecoKDB는 각각 50.01%, 49.99%로 51%가 안 되고, 칠봉산업이라는 부동산 회사를 소유하는 로담코 코리아와 종로도 각각 50%로 51%가 안 됩니다. 당시 지방세법에 간주취득세를 납부 대상은 '51% 이상'인데 아무도 해당하지 않으니 세금 낼 사람이 없네요. 그런데 아무리 봐도 저 회사들을 실제로 소유한 회사는 싱가포르투자청과 네덜란드 로담코사(옥메도퍼시픽)였어요. 그림 상으로만 봐도 그렇죠. 50%짜리 회사들은 모두 사실상 페이퍼컴퍼니였으니까요.
무슨 이런 말도 안 되는 말장난으로 수백억의 세금을 안 낼 수 있지? 고구마 10개를 한 번에 삼킨 기분입니다. 뭔가 거창한 계획이 등장할 줄 알았는데, 정말 말장난도 이런 말장난이 없습니다.
이대로 외국 자본은 세금을 안 내고 잘 넘어갔을까요?
(다음 편에 사이다 결말을 기대하세요^^)
