당근마켓에다 세간을 내다 팔다 2년만에 10억 번 투자
「 무조건 오르는 아파텔 투자 공식 」 공휘용(고라파덕90)
Q. 저자소개
안녕하세요. 고라파덕90 공휘용입니다. LG에서 영업과 기획담당자로 17년간 근무하고 있고 MBA과정까지 밟으면서 매출달성과 비용효율을 고민했지만 정작 자산 증식에는 관심이 없어서 결혼 후 오랜기간 전세를 전전했습니다. 그러다 의도치 않은 외벌이 육아휴직을 통해 은퇴 후의 삶을 미리 겪어보면서 월급만으로는 편안한 노후가 보장되지 않는다는 것을 깨달았습니다. 어릴 때 축구도 야구도 못했지만 태클과 번트만으로 반 대표가 됐던 것처럼 부동산 역시 불모지였던 아파텔을 입지만 보고 투자해서 결국 <무조건 오르는 아파텔 투자공식>이라는 국내 최초의 아파텔 전문 서적까지 출간하게 되었습니다.
Q. 당근 마켓에 세간을 내다팔다 2년만에 순자산 10억원을 달성하셨다던데 정말 사실인가요?
네. 외벌이 육아휴직 때 당장 생계가 막막해서 가전제품과 가구들을 내다팔기 시작했습니다. 잠깐 수익은 되었지만 오래가지 못했죠. 사막여우를 소재로 유튜브를 해볼까 해서 입양을 알아본 적도 있고 학원 버스 기사일을 하기도 했습니다. 하지만 어느 것 하나 제 미래를 보장해주기는 어려웠습니다. 그러던 차에 코로나19 위기로 지금이 부동산 투자에 적합한 시기라 판단하게 되었습니다. 특히 틈새시장이었던 아파텔이 당시의 제 상황에 알맞은 투자처라는 것을 알게 되었죠. 그렇게 집중적으로 공부하고 임장을 다닌 덕분에 현재 대출을 뺀 순자산 10억을 달성할 수 있었습니다.
Q. 결혼 후 대부분 전세를 전전하셨다던데, 어떤 계기로 본격적인 부동산 투자를 시작하셨나요?
처음 결혼할 때, 전세를 살면 나중에 그 돈을 그대로 돌려준다는 말이 얼마나 달콤하게 들렸는지 모릅니다. 그래서 너무도 감사한 집주인 분께 굳이 허락까지 받아가면서 전셋집을 도배 및 페인트칠을 하고 주방 싱크대에 시트지를 붙이고 그 어느 집보다 멋지게 꾸몄습니다. 하지만 갱신 때 마다 지속된 보증금 인상요구와 반전세 전환 등의 시련을 겪으면서 전세가 더 이상 매력적으로 보이지 않았습니다.
아이러니하게도 가장 어려울 때 답이 보이는 것 같습니다. 개인사정으로 외벌이 육아휴직을 하게 되면서 그야말로 은퇴 후의 생활을 미리 겪어보게 되었습니다. 당시 육아휴직 급여가 매월 세금을 빼고 채 100만원이 안되었는데 딱 은퇴 후에 받게 될 국민연금 정도의 돈이더라구요. 어떻게 해야 미래를 잘 준비할 수 있을지 고민을 거듭하던 시간이었습니다.
그러던 중 20년 3월 당시 본격적인 코로나19 여파로 아파트 거래량은 급감했고 당장 나라 망한다는 소문마저 돌았습니다. 하지만 당시에 미국은 경기부흥을 위해 달러를 본격적으로 풀기 시작했죠. 유동성이 증가하면 자산가치가 빠르게 오른다는 것을 알고 있던 제게는 지금이 놓쳐서는 안 될 좋은 기회라 생각되었습니다. 때마침 3기 신도시에 관심을 갖게 되면서 아파트가 아닌 오피스텔은 보유를 해도 청약 시 무주택으로 간주된다는 놀라운 사실을 알게 되었습니다. 더 많은 정보가 필요해서 이곳저곳을 뒤져봤지만 오피스텔 차익투자를 위한 책은 단 한 권도 찾아볼 수 없을 만큼 불모지였던 상황이었습니다. 심지어 공인중개사조차도 오피스텔과 아파텔의 차이를 명확히 설명해주지 못했죠. 답답한 마음에 그럼 한번 내가 아파텔 성공 공식을 만들어야겠다고 생각했고, 그 결심이 오늘에 이른 것 같네요.
Q. 손익공유형 모기지론의 함정
공유형 모기지론은 생애 최초로 주택을 구입하거나 5년 이상 무주택자가 주택 구입시 수익과 위험을 공유하는 대출상품으로, 손익공유형과 수익공유형 두 가지로 구성되어 있습니다. 대출금리는 손익공유형모기지가 최초 5년간 연 1%(고정금리) 이후 연 2%(고정금리)이며, 수익공유형모기지는 연 1.5%(고정금리)입니다. 대출한도는 최고 2억원 이내이며 대출기간은 각 20년이구요. 한동안 부동산 시장이 상승기를 그리면서 잊혀지는듯 하다가 아파트 값 하락세에 고금리까지 겹치는 지금 상황에서 유용한 대출상품이라고 일부 전문가들이 다시금 언급하고 있습니다. 저 역시 당시에는 집을 장만하고 싶었지만 빚을 지는 게 너무 싫어서 1%의 고정금리를 5년간 유지할 수 있다는 것만 눈에 들어왔습니다. 손해를 일부 보전해 준다는 것도 좋았습니다. 수익 또한 공유해야 했지만 그 부분은 보이지도 않았습니다. 하지만 5년간 거주한 파주 운정 아파트를 매도했을 때 얼마 되지 않은 수익마저도 40%만큼은 은행에 상환하는데 써야 했습니다. 이른바 경기도의 수용성(수원,용인,성남) 지역이 20%이상 가파르게 오르는 시점에 물가상승분을 감안하면 손익공유형 모기지론을 이용한 대가로 사실상 손해를 본 셈이었지요. 결국 이같은 방식은 인플레이션 시대에는 맞지 않았습니다. 너무 많이 알아봐서 오히려 피해를 본 경우라고나 할까요.
Q. 부동산 투자는 부부가 함께 결정해야 하는 이유
온라인으로 아파텔 투자상담을 해드리다 보면 부부사이의 갈등을 호소하는 경우가 상당히 많습니다. 아내들이 본격적으로 투자를 하고 싶어도 남편이 잘 움직이지 않는다는 경우가 대부분입니다. 하지만 남편 입장에서 생각한다면 회사생활도 힘든데 주말에 또 다른 분야를 공부하고 임장을 간다는 것이 쉽지만은 않습니다. 게다가 회사에 익숙해지면 매달 나오는 월급에 물들어 큰 돈을 투자하는 게 부담스러운 것이 사실입니다. 한편으로는 ‘아내가 투자를 도맡아 해주고 어느 날 수익을 떡하니 가져다주면 얼마나 좋을까?’ 하고 생각하는 남편들도 있습니다.
게다가 부동산 상승기라면 모를까, 하락기나 보합세에 이르면 부동산에 부정적일 수밖에 없습니다. 상승기에는 한 번씩 알아볼까 하다가도 잠깐 오른 주식장의 빨간 불에 ‘그래! 주식이나 하자!’ 하며 잊어버리고, 하락장이 오면 “내가 이럴 줄 알았어! 집 사지 말고 했잖아”라고 말하는 회사 선배들의 말에 그저 고개를 끄덕이게 됩니다.
한편, 아내 입장에서도 부동산 투자는 참 어렵습니다. 전문가가 아니고서야 매수와 매도를 진행해본 경험이 많지 않을 것이고 평소 식비, 학원비, 여행비 정도의 지출만 하다 부동산이라는 분야에 큰 돈을 걸고 투자를 하자니 선뜻 용기를 내기가 어렵습니다. 떨어지면 어쩌나 하는 불안감도 있고 주변에서는 대부분 집값이 오르면 너무 올라서, 내리면 지금 하락장이니 만류하는 경우가 많습니다. 그래서 부동산 투자는 항상 부부가 함께 결정해야 합니다. 그래야 잘되든 못되든 다툴 일이 줄어듭니다. 어차피 부동산 시장은 영원한 상승도, 하락도 없습니다. 물가상승에 따라 장기적인 우상향을 예상한다면 그 굴곡 때마다 다투기보다 한 배를 탄 선원의 마음으로 동참해보는 것이 어떨까 싶습니다. 집을 매수하기로 하고 계약서에 도장을 찍기 직전에 배우자가 멱살을 잡고 본인을 끌어낸 거라면 모를까 그게 아니라면 적당한 시기를 놓쳤다고 해서 절대 상대를 원망해서는 안 됩니다. 당시 매수하지 못한 것은 자신의 추진력과 확신이 부족했기 때문이지 배우자가 반대해서가 아님을 명심해야 하는 것이지요.
Q. 아파텔과 아파트는 뭐가 다른가요?
아파트는 주택법 대상이며 아파텔은 건축법 대상입니다. 따라서 분양하는 면적부터 차이가 있습니다. 아파트는 방과 화장실과 같은 전용면적에 발코니와 같은 서비스면적을 포함해서 실사용 면적으로 계산하지만 아파텔은 서비스 면적이 없습니다. 따라서 전용률이 아파트는 80%, 아파텔은 대략 50%에 그칩니다. 결국 아파트 전용면적 59m2, 25평이 대략 아파텔 84m2와 비슷한 크기입니다, 물론 최근에는 발코니등의 서비스면적을 추가한 아파텔도 증가하는 추세입니다. 용도지역도 상이합니다. 아파트는 주거지역에 지어지지만 아파텔은 준주거지역이나 상업지역에 건설됩니다. 청약통장 역시 아파트는 1순위 통장이 필요하고 당첨 시 10년간 재당첨이 불가하지만 아파텔은 그런 제약사항이 없습니다. 아파트는 서비스면적이 있어서 면적이 넓고 환금성이 높다는 장점이 있지만 대출규제나 세금중과, 대출 원리금 상환의무와 같은 제약사항이 많습니다. 반면 아파텔은 대개 초역세권이고 청약시 무주택간주, 대출 및 세금측면의 이점이 있지만 대부분 서비스 면적이 없고 전용률이 낮다는 한계가 있습니다.
Q. 아파텔의 단점은 무엇인가요?
아파텔의 단점은 크게 5가지로 나눠 설명할 수 있습니다. 단, 이 5가지는 대부분 편견에서 비롯된 것이며 신축 브랜드 대단지 아파텔이라면 충분히 상쇄할만한 방법이 있습니다.
첫 번째는 취득세입니다. 처음 주택을 매수할 때 아파트는 취득가액에 따라 1.1~3.5%로 나뉘지만 아파텔은 4.6% 고정이므로 상대적으로 부담스러운 것이 사실입니다. 하지만 아파트의 경우 2주택자는 8%, 3주택자 이상과 법인은 12%가 적용되므로 다주택자에게는 오히려 아파텔이 유리한 측면도 있습니다.
두 번째는 관리비입니다. 관리비는 대단지 아파텔이라면 아파트와 큰 차이가 없습니다. 게다가 그런 대단지라면 소유주 중심의 관리단이 조직되어 감시가 가능하므로 원룸이 대다수였던 오피스텔과 달리 마음대로 관리비를 부과할 수도 없습니다. 일반적으로 전용면적 84m²(아파트 기준 약 25평) 아파텔은 500세대 이상인 경우, 한여름이나 한겨울을 제외하면 15~20만 원 정도의 관리비가 나옵니다. 아파트와 큰 차이가 없는 셈입니다.
세 번째는 환금성입니다. 아파텔은 아파트처럼 거래가 쉽지 않을 것이라는 편견에서 비롯된 것인데, 역세권 신축 브랜드 대단지 아파텔이라면 오히려 구축 비역세권 아파트보다 거래량이 많습니다. 실제로 최근 자료를 보면 07년 아파트의 6%에 불과하던 오피스텔 거래량은 22년에 84%수준까지 올랐습니다.
네 번째는 주변환경입니다. 준주거지역이나 상업지역에 지어지는 오피스텔의 특성상, 소음에 취약하거나 유흥시설이 가까울 거라는 편견이 많습니다. 하지만 브랜드 대단지 아파텔은 가족단위 거주가 많아서 자연스럽게 학교나 도서관, 병원, 학원과 같은 생활편의시설이 모이게 되므로 문제가 없습니다.
마지막 다섯 번째는 구조입니다. 아파트의 실평수 면적에는 실제로 사용되는 전용면적에 발코니와 같은 서비스면적의 확장분이 포함되지만 아파텔은 그렇지 않습니다. 따라서 아파텔 84m²는 아파트 59m²(발코니 확장 시)와 실제 평형이 비슷합니다. 즉, 발코니와 같은 서비스면적이 없는 것은 분명 단점입니다. 또한 아파텔은 상대적으로 건폐율이 높아 아파트보다 동 간 거리가 좁은 경우가 많습니다. 다만, 동 간 거리는 아파트 역시 축소되는 추세입니다. 과거 건축법에 따르면 아파트의 동 간 거리는 높은 건물 높이의 0.4배, 낮은 건물 높이의 0.5배 중에서 먼 거리로 정해졌습니다. 각각 80m와 30m 높이의 아파트라면 80m의 0.4배인 32m의 동 간 거리를 두어야 했던 것입니다. 하지만 2021년 11월에 시행된 개정안에서는 낮은 건물을 기준으로 삼아 그 거리가 절반인 15m로 줄어들게 되었습니다.
Q. 아무리 그래도 아파트를 사야 하지 않을까요?
투자금이 전혀 다른데 동일 선상에서 비교하는 것부터가 어불성설입니다. 우리는 2억 원을 투자해 2억 원을 번 경우와 8억 원을 투자해 3억 원을 번 경우를 보고 후자를 더 성공적인 투자라 판단하지 않습니다. 서울에서 6억 원의 아파텔과 아파트를 분양받는다면 아파텔의 투자금은 1억 8,000만 원, 아파트의 투자금은 3억 6,000만 원입니다. 아파트를 분양받으면 실거주 의무가 있고 무주택자 청약가점도 없어집니다. 또, 담보대출을 추가로 받을 수 없고 자금조달계획서도 필수입니다. 매달 원금과 이자를 함께 갚아야 하며 아파트 분양권이 바로 주택 수에 포함되어 다른 주택을 사거나 팔 때 세금이 크게 늘어납니다. 이 경우에는 투자가치가 높은 아파텔 2채를 분양받는 것이 더 낫습니다. 투자금도 동일한 3억 6,000만 원입니다.
결국 각자 처한 상황에 따라 판단하시면 됩니다. 아파트 청약이나 신혼부부 특별공급, 다주택자 절세투자, 생애최초 주택구매 등에 도전한다면 아파텔이 좋은 전략입니다. 아파텔로 각종 제약을 피하면서 아파트와 동일한, 또는 그 이상의 실거주 만족도와 시세차익을 누릴 수 있다면 더 좋은 방법 아닐까요?
Q. 아파텔 투자시 유의사항이 있을까요?
크게 세금과 테마형 부동산, 분양관련으로 나눌 수 있습니다. 세금은 취득세부터 본다면 아파텔이 4.6%고정이지만 20년 7/10대책 이후 특정 사례에 유의하실 필요가 있습니다. 바로 20년 8월 12일 이후 취득한 아파텔이라면 향후 취득세 계산 시 중과된다는 점입니다. 따라서 다주택자를 고려하신다면 아파트-오피스텔 순으로 매수를 해야 유리합니다. 양도세는 1가구 1주택이나 일시적 1가구 2주택, 장기보유 특별공제의 사례에 유의하셔야 하고 종부세는 일반 임대사업자를 내거나 재산세를 업무용으로 내면 합산에서 배제됩니다. 특히 재산세는 전입신고와 관계없이 기본적으로 세팅된 값이 업무용이므로 굳이 바꾸지 않으시면 종부세를 내지 않아도 됩니다. 단 보통 업무용 재산세가 더 높으니 다주택자를 원하지 않으신다면 주거용으로 바꾸시는 것도 가용한 방법입니다.
테마형 부동산은 아파텔과 유사하여 착각하기 쉬운 상품들로 대표적인 형태가 최근에 분양이 많은 생활형 숙박시설(이하 생숙), 그리고 도시형 생활주택(이하 도생)입니다. 생숙은 취사와 세탁이 가능한 숙박시설입니다. 분양권 전매가 가능하고 청약이 자유로우며 주택 수에 미포함되어 언뜻 보면 상당히 매력적입니다. 하지만 정작 주거용도의 사용이 불가하여 실거주가 되지 않으므로 아파트 대체가 불가한 상품입니다. 도생 역시 85m²이하의 300가구 미만 공동주택으로 발코니 확장이나 전용률이 높은 강점은 있지만 청약, 대출, 세금이 아파트 기준이며 주차대수가 적고 커뮤니티가 대부분 없어서 아파트를 대체하기 어렵다고 판단됩니다. 따라서 이들 상품은 ‘실거주 만족도’가 보장되기 어렵기에 투자처로 삼기에는 시기상조라 생각합니다.
마지막으로 분양 시에는 미확정된 교통, 개발호재의 실제 가능성이 얼마나 되는지 파악해보셔야 합니다. 여전히 미확정된 호재가 분양가에 반영되어있는 경우가 매우 많습니다. 또한 최근 아파텔의 고분양가가 논란이 되는 만큼 인근 아파트의 평당가 대비 얼마나 차이가 있는지 살펴보실 필요가 있습니다. 제 기준은 최대 140%이내이며, 100%이하인 경우라면 투자가치가 높은 곳이라 판단됩니다. 특히 아파트와 아파텔이 동일 단지에 분양하는 경우, 아파트보다 더 높은 분양가를 책정한 곳은 조심하실 필요가 있습니다. 이런 곳은 분양가 상한제의 적용을 받는 아파트에서 발생한 적은 수익을 아파텔에서 보전하고자 하는 건설사의 의도가 담겨있는 만큼 반드시 유의하셔야 합니다.
Q. 첫 아파텔 투자
우선 아파텔은 주거용 오피스텔을 일컫는 용어로 ‘아파트’와 ‘오피스텔’의 합성어입니다. 이제는 널리 사용됨에 따라 현재 국어사전에까지 공식적으로 등재된 용어입니다. 오늘 인터뷰에서는 아파텔을 ‘아파트와 유사한 구조를 가진 500세대 이상의 커뮤니티가 제대로 구축된 2룸 이상의 오피스텔’로 정의하겠습니다.
미국이 약 1,000조 원을 푼다고 한 순간부터 저는 시간과의 싸움을 시작했습니다. 확신이 있으니 추진력은 절로 생기더군요. 처음에는 어떤 아파텔을 매수하면 좋을지 고민을 많이 했습니다. 당시에만 해도 아파텔 정보가 부족했기에 수도권 아파텔 단지를 매일 직접 다니기 시작했습니다. 수십 군데를 다니다보니 선별할 만한 조건이 보였습니다. 그 때 탄생한 것이 <성공하는 아파텔의 8가지 조건>이었죠. 이 조건을 두루 갖춘 곳이라면 결코 시세가 쉽게 빠지지 않을 것이라 생각했고 네이버 부동산 카페에도 그 내용을 정리해서 올리기 시작했습니다. 결국 저는 이 조건에 부합하는 곳을 몇 군데 발견했습니다. 마침내 제가 선택한 아파텔은 입주 당시에 마이너스 피가 붙을 만큼 시세가 낮았고 당시에는 겨우 막 분양가를 넘긴 상황이었습니다. 당연히 주변에서 아파트만 오르지 오피스텔은 입지가 좋아도 절대 안 오른다고 얘기했죠. 공인중개사조차 여기는 살기 좋지만 시세는 안 오른다고 말했던 곳이었습니다. 하지만 제 눈엔 달리 보였습니다. 핵심 지하철 역세권이었고 서울과 바로 인접한 택지지구의 신축 브랜드 대단지 아파텔이었습니다. 대형쇼핑몰도 지척이었고 초등학교도 단지 내에 있었습니다. 교통호재도 있었구요. 이 모든 게 인근 어떤 아파트보다 더 우위에 있었습니다.
지금과 같은 하락장에서도 이곳은 인근 대장 아파트가 17%, 바로 옆 아파트가 30% 하락할 동안 단 6%만 빠지는 데에 그쳤습니다. 결국 아파트라서 오르는게 아니라 입지가 좋으면 오를 수 밖에 없다는 판단을 했습니다. 그게 오피스텔이라도 말이죠.
그렇게 처음 아파텔을 장만하게 되었고, 살아보니 오히려 아파트 못지 않게 거주 만족도가 높으면서도 대출이나 이자상환방식이 2차, 3차 투자에도 용이하다는 것을 깨닫게 되었습니다. 그때부터 본격적으로 아파텔에 투자하게 되었죠. 결국 코로나19 위기가 제게 아파텔 투자의 기회를 열어준 셈이었습니다.
그 시기에 아파트를 매수했다면 더 큰 돈을 벌 수 있지 않았냐고 반문하실 수 있지만 전혀 그렇지 않습니다. 제 자산은 당시에 2억도 채 되지 않았고 아파트를 사려면 대출제한이 많았죠. 원리금 상환도 부담이었습니다. 매달 갚아야 하는 돈이 많아서 1채 이상 투자하기 어려웠습니다. 하지만 아파텔은 임대사업자 등록과 추가 담보대출이 가능했으며 이자만 내면 됐고 계약금 10%만으로 분양받을 수 있었습니다.
Q. 아파텔의 가격이 오를 수 밖에 없는 이유
크게 국내환경과 아파텔의 특성요인으로 구분할 수 있습니다. 국내환경 요인으로는 첫째 서울의 공급부족, 둘째 신축선호현상, 셋째 인구감소와 1~2인 가구의 증가, 넷째 거래량과 전세가율입니다. 서울의 공급부족은 이미 널리 알려진 상황입니다. 22년 서울 아파트 입주는 21년 대비 36%, 23년에는 30%가 감소합니다. 오피스텔도 마찬가지입니다. 22년 전국 오피스텔 분양 물량은 2010년 이후 최저치이며 특히 서울 오피스텔 분양은 21년 대비 54%나 줄어들었습니다. 또한 최근 원자재와 인건비 상승에 따라 신축 아파트 공급 지연 문제가 전국적으로 확산되고 있는 형국입니다. 반면 신축선호 현상은 여전합니다. 서울의 신축,구축 아파트간 가격GAP은 2017년 17%에서 22년 현재 34%까지 벌어졌으니까요. 이 시점에서 입지 좋은 신축 아파텔의 선호도가 낮아지기 어렵다고 판단됩니다. 세 번째는 인구가 21년부터 감소세이지만 가구 수는 증가하고 있으며 특히 아파텔 거주 선호도가 높은 1~2인 가구 수가 전체의 62%에 이르고 있다는 점입니다. 마지막으로 거래량과 전세가율입니다. 아파트의 거래량이 21년 대비 22년에 상반기에만 약 60%가 줄어든 반면, 오피스텔은 약 20%이상 줄어들긴 했지만 여전히 20년 수준의 거래량을 보여주면서 오히려 환금성은 아파트보다 나은 실정입니다.
아파텔 특성요인도 네가지가 있습니다. 첫째 청약조건, 둘째 LTV70~80%, 셋째 절세가능, 마지막으로 투자편의성입니다. 아파트는 주택법, 아파텔은 건축법을 따르기 때문에 아파텔은 몇 채를 보유해도 주거용, 업무용에 관계없이 아파트 청약시에는 무조건 무주택으로 간주됩니다. 헌법재판소에서도 2020년 오피스텔은 주택이 아님을 명시했기에 쉽게 바뀔 수 없는 부분입니다. 대출도 아직 자유롭습니다. 규제지역 여부와 상관없이 LTV 70~80%까지 가능합니다. 서울 아파트 중위가격이 11억원에 육박하면서 아파트의 대출가능액과는 투기과열지구 기준으로 50%이상 차이가 납니다. 물론 DSR40% 규제가 강화되면서 일부 한계가 있지만 임대사업자 등록을 통해 대출을 받으면 여전히 해당 비율만큼 대출이 가능하고 제 2금융권이나 갭투자를 활용하는 방법도 있습니다. 또한 절세가 가능한 부분도 여전히 수요자들에게 매력적입니다. 종부세는 임대사업자를 내거나 재산세를 업무용으로 내면 합산되지 않고, 취득세 역시 20년 8월 12일 이전 취득분은 중과되지 않습니다. 분양권 역시 아파트와 달리 입주 전까지는 주택 수에서 제외되므로 기존 주택을 매도하거나 신규주택을 매수하더라도 세금 중과를 피할 수 있습니다. 마지막으로 투자 편의성입니다. 아파텔 대출은 일반적으로 매달 원금 상환의무가 없으며 분양을 받아도 실거주 의무가 없습니다. 실제로 아파트 담보대출은 하락장에서 집값이 떨어짐에도 불구하고 매수가 기준으로 원금을 갚아야 하므로 부담도 클뿐더러 버티기도 어렵습니다. 하지만 오피스텔 담보대출은 이자만 상환할 수 있으므로 화폐가치가 하락하는 시기에 더욱 적합한 투자방식이라 하겠습니다. 또한 임대사업자를 등록하면 10%씩 부가세도 환급 받게 되어 입주 전까지 10% 계약금의 약 1/3가량을 돌려받으므로 다음 투자에도 매우 용이합니다. 아파트나 빌라와 달리 자금조달 계획서를 제출하지 않고 아파트 담보대출이 있어도 추가로 오피스텔 담보대출이 가능한 부분도 투자 편의성을 높여주고 있습니다.
Q. 1~2인 가구 증가와 아파텔의 관계
대한민국의 인구는 2021년을 기점으로 감소하고 있으며 2070년에는 약 3,700만 명으로 급격히 줄어들 것이라는 암울한 전망이 나오고 있습니다. 이렇게 인구 감소 추이가 빠르고 출생률 또한 0.8명에 불과한 상황에서도 아파텔 투자가 유리한 이유는 바로 가구 수의 증가 때문입니다. 특히 우리나라의 총가구 수는 2,350만 가구로, 인구수와 달리 매년 가파른 증가세를 보이고 있습니다. 특히 주목할 점은 수도권의 1~2인 가구의 증가세입니다. 수도권 인구는 처음으로 2,600만 명을 돌파하며 50.2%로 전체 인구의 절반이 넘는 비율을 차지했고 전국 가구 수는 40만 호 가까이 늘었는데 이 중 절반 이상이 수도권에서 증가했습니다. 1~2인 가구는 현재 전체의 62%를 차지하고 있고 2045년에는 약 72%에까지 이른다고 전망하고 있습니다. 그렇다면 왜 1~2인 가구의 증가세가 아파텔에 긍정적인 요인으로 작용할까요? 바로 1~2인 가구의 자산 특성 때문입니다. 21년 통계청 자료에 따르면 이들은 코로나 19이후 자산과 부채, 그리고 소비지출의 증가율이 가장 높은 모습을 보이고 있습니다. 이러한 특성을 고려할 때, 이들에게 아파텔이 대안이 될 수 있다고 판단됩니다. 바로 청약과 이자상환, 보안 및 커뮤니티 측면 때문입니다. 먼저 가구원이 적어 불리한 청약가점 쌓기에 열을 올리기보다 아파텔을 매수함으로써 부동산 차익을 노릴 수 있다는 것입니다. 아파텔에 실거주하면서 안정적으로 아파트 청약 추첨제에 도전할 수 있는 점도 부가적인 강점이지요. 두 번째는 이자 상환입니다. 부채비율과 월지출액이 높은 1~2인 가구라면 이자만 갚아나가는 아파텔의 거치식 상환 방식이 가장 유리하기 때문입니다. 마지막 세 번째는 현재 1인 가구의 절반이 전용면적 40m² 이하 소형주택에 거주하고 있는 만큼 일반적으로 보안에 취약하거나 커뮤니티가 부족하기 마련입니다. 아파트는 가격이 부담스럽고 빌라의 보안이 우려된다면 아파텔이 충분히 대안이 될 수 있다고 생각합니다.
Q. 적은 돈으로도 아파텔 투자가 가능하다던데 얼마나 있으면 되나요?
제대로 된 아파텔을 선별할 수만 있다면 3천만원이 있어도 투자가 가능합니다. 오를 만한 단지를 계약금 10%만 내고 분양받아도 되고 줄어든 전세가율(전국 평균 84%)을 이용해 갭투자를 해도 됩니다. 기회는 얼마든지 많습니다. 몰라서 안하는 게 아니라 떨어질까 봐 겁나서 못하는 거지요. 제 블로그에 매달 아파텔 청약정보를 업데이트 하고 있습니다. 거기서 투자가치가 있을만한 곳은 따로 평점을 매겨서 공유 드리고 있습니다. 다만 지금은 제대로 된 아파텔 분양이 거의 없는 시기죠. 건설사도 최근과 같은 분위기에 분양을 서두르지 않고 있고 서울 및 수도권 핵심지에는 이제 대단지 브랜드 아파텔을 지을 부지도 많지 않습니다. 지금은 최근 고분양가 논란이 있는 아파텔 분양을 기다리기보다 저평가된 수도권 기축단지를 찾아봄이 좋은 시기라 생각합니다.
Q. 무주택자가 아파텔 투자가 유리한 이유
무주택자는 아파텔을 매수해도 청약 시 무주택자 자격을 유지할 수 있고 LTV 70~80%가 가능하며 원금상환 의무가 없고 추후 아파트 담보대출이 가능한 점도 장점입니다.
30대 신혼부부 A와 B가 있다고 하겠습니다. A신혼부부는 일찍부터 부동산 시장에 관심이 많아서 아파텔을 매수해도 청약시에 무주택 자격으로 신혼부부 특공에 도전할 수 있다는 점을 알고 있었죠. 그래서 현금 1.5억원만 있었지만 5억 아파텔을 매수했습니다. 3.5억 대출이 가능했으니까요. 매달 이자만 117만원을 냈습니다. 결국 신혼부부 아파트 특별공급에 당첨되어 아파텔 차익과 아파트 당첨이라는 중복행운을 누리게 되었죠.
반면 B신혼부부는 부모님이 절대 오피스텔은 사면 안 된다고 하신 말만 믿고 현금이 A신혼부부의 2배인 3억원이 있었지만 투기과열지구의 5억 아파트를 매수했습니다. LTV 40%만 가능했으니까요.그래서 매달 원금과 이자를 합쳐서 119만원을 냈지만 유주택자이며 가점이 낮아서 청약에 도전할수 없었고 아파트 시세가 올랐지만 1주택자라 갈아타기가 불가능한 상황이 되었습니다. 결론적으로 편견이 없고 정보에 빨랐던 A신혼부부가 현금은 절반 밖에 없었지만 훨씬 성공한 투자사례라고 볼수 있습니다.
Q. 1주택자도 아파텔 투자가 유리한 이유
1주택자는 2주택이 되어도 취득세가 4.6%로 고정이며 아파텔 담보대출이 여전히 가능하다는 장점이 있습니다. 원금상환의무가 없고 자금조달계획서를 내지 않으며 임대사업자 등록이 가능하다는 부분도 아파트보다 유리합니다. 마찬가지로 1주택자 40대 부부 A와 B가 있다고 하겠습니다. A부부는 1주택자가 아파트보다 아파텔 매수가 유리한 이유를 잘 알고 있습니다.
그래서 투기과열지구에 7억 아파트 1채를 보유했음에도 5억 아파텔을 추가로 매수했습니다. 역시 현금 1.5억으로 3.5억을 대출받아서 임대사업자를 등록했습니다. 취득세는 아파트의 8%가 아닌 4.6%만 냈고 매달 아파텔 이자 117만원을 냈습니다. 이들은 임대사업자 등록을 통해 기존 주택을 매도할 때 양도세가 중과되지 않았고 종부세 합산에서 배제되어 세금 없이 자유롭게 투자를 할 수 있었습니다. 반대로 B부부는 아파트 투자 경험 밖에 없어서 동일한 7억 아파트 1채를 보유했지만 5억 아파트를 추가로 매수했습니다. 다만 담보대출이 불가해서 현금4억과 신용 대출 1억을 합하여 투자를 했으며 취득세 8%를 냈습니다. 이들은 보유한 현금을 모두 소진했을 뿐 아니라 매월 기존 대출과 신용대출 원리금 상환 부담이 컸으며 신규 아파트가 양도세, 취득세 중과 및 종부세에 합산되어 세금부담 때문에 추가 투자가 불가능한 상황에 이르렀습니다.
Q. 다주택자도 아파텔 투자가 유리한 이유
다주택자가 아파텔 투자가 유리한 이유는 무엇보다 가장 큰 것이 절세효과입니다. 거기에 투자 편의성과 담보대출이 가능한 점도 부가적인 강점이겠죠. 다주택자라면 몇 채를 사도 취득세가 4.6%고정인 아파텔이 여러모로 유리하며 종부세 합산도 피할 수 있습니다.
50대 다주택자 부부 A와 B가 있다고 하겠습니다. A부부는 절세를 위해 투기과열지구에 7억 아파트 2채가 있지만 5억 아파텔 청약에 도전하여 당첨이 되었습니다. 계약금은 5천만원만 내고 임대사업자 등록을 했으며 취득세는 아직 입주 전이니 4.6% 예정인 상황입니다. 하지만 아파텔 분양권이 주택 수에 포함되지 않으므로 기존 아파트 2채의 매도나 추가 매수에 영향을 주지 않습니다. 또한 아파텔 재산세를 굳이 주거용으로 바꾸지 않으면 종부세 합산이 되지 않아서 세금부담이 거의 없게 되죠. 임대사업자를 내서 건물분 부가세 10%를 중도금 회차마다 환급받는 것도 자금 부담을 줄여주었습니다. 반면 B부부는 동일한 지역, 동일한 시세의 아파트 2채를 보유했지만 추가로 5억 아파트를 매수했습니다. 추가 담보대출이 불가하여 현금 5억을 투자했고 취득세도 12%를 냈습니다. 이에 따라 기존 아파트에 양도세, 취득세가 중과되고 종부세도 합산되어 세금 폭탄을 맞게 됩니다, 당연히 높은 세금부담으로 기존주택의 매도도 어려운 상황이 되었습니다.
Q. 돈이 되는 아파텔을 고르기 위해서 반드시 체크해야하는 7가지
저는 20년 초부터 상승기라고 해서 모든 오피스텔이 오르는 것이 아니며 성공하는 아파텔을 고르는 조건은 정해져 있다고 네이버 부동산 카페에 지속해서 글을 올린바 있습니다. 총 8가지 조건인데요. 그중 7가지를 먼저 말씀드리겠습니다. 바로 역세권, 신축, 브랜드, 대단지, 교통호재, 2룸이상, 소유주 중심의 관리단입니다.
첫 번째로 역세권은 역에서 500m이내, 도보 8~10분 이내의 거리를 뜻하며 이동의 정시성이 보장되는 지하철과 철도를 기준으로 합니다. 서울이나 서울 인접 지하철역 중에서 주요 3대 업무지구를 직행하느냐 여부가 가치를 결정하는 요인이 됩니다. 준주거지나 상업지역에 건설되는 아파텔 특성상 역세권은 아파텔의 필수요소이나 미확정역을 분양 정보에 포함하거나 분양가에 반영한 곳은 유의할 필요가 있습니다.
두 번째는 10년 이내의 신축입니다. 구축 오피스텔은 복도식이 대부분으로 업무용도에 맞게 지어져, 보안과 소음에 취약하고 환기가 잘 되지 않습니다. 신축 아파텔은 최근에 스크린 골프장이나 사우나는 물론 세끼 식사를 모두 제공하는 단지까지 있을만큼 다양한 커뮤니티를 확보하고 있습니다.
세 번째는 브랜드입니다. 이는 시공능력평가 순위 10위권 이내의 건설사를 뜻하는 것으로 사업 안정성이 높고 하자나 결함에 대한 보상이 용이하다는 강점이 있습니다. 실제로 21년 오피스텔 청약 경쟁률을 보면 10대 브랜드의 경우는 평균 약 30:1, 비브랜드의 경우 8.5:1에 그쳤을 만큼 브랜드에 따른 수요의 온도차를 짐작할 수 있습니다. 네 번째는 500세대 이상의 대단지입니다. 최소 500세대는 넘어야 인근에 상권이 조성되고 생활 편의시설이 밀집하게 됩니다. 또한 이에 따른 관리비 인하나 환금성 개선과 같은 요인도 강점으로 작용합니다. 다섯 번째는 교통호재입니다. 단순하게 지하철역 하나에 그치지 않고 추가로 철도가 신설되는 경우를 말합니다. 앞서 언급해드린 정시성 때문에 버스 정거장이나 고속도로는 부가요소로 보셔야 합니다. 교통호재는 확정-착공-완공에 걸쳐 총 3차례 시세를 견인하게 되며 특히 GTX나 신분당선과 같은 광역 급행철도에 주목할 필요가 있습니다. 단, 모든 철도 계획은 소문이 아닌 제4차 국가 철도망 구축계획에 근거해야만 합니다. 여섯 번째는 2룸이상입니다. 1~1.5룸은 임대가 다수이며 소유주가 실거주 하지 않는 경우가 많아서 자연스럽게 관리의 어려움이 발생하게 됩니다. 또한 주차장법 개정에 따라 오피스텔도 1세대당 1대의 주차공간을 의무화했지만 전용면적 30m2이하에서는 0.5대, 60m2이하는 0.8대로 조건이 완화되면서 최소 2룸이상이어야 주차공간을 최대한 확보할 수 있게 되었습니다. 게다가 이러한 주차장법에 따라 2룸이상 아파텔에 대한 비용이 증가하면서 건설사는 1~1.5룸을 지어야 수익이 더 나는 구조가 되었습니다. 따라서 투자자는 2룸 이상을 선택해야 희소성 측면에서도 더 유리한 상황이라고 판단됩니다. 마지막으로 소유주 중심의 관리단 여부입니다. 흔히 놓치기 쉬운 부분이지만 이러한 관리단이 있어야 관리비를 관리감독 할수 있고 단지의 유지/관리/보수에 중추적인 역할을 할수 있게 됩니다. 관리단 여부는 해당단지의 온라인 카페를 검색해 보거나 이게 힘들다면 보통 엘리베이터에 현재 진행 중인 관리단의 활동내용이 기재되어 있으니 자세히 보시는 것을 추천 드립니다.
Q. 아파트를 이기는 아파텔의 특징
성공하는 아파텔의 가장 중요한 요인이어서 이 부분은 별도로 3요소로 구분해서 설명드리고자 합니다. 인근 아파트 대비 강점요인은 학군과 역세권(직주근접성), 그리고 주변환경입니다.
학군은 초등학교와 학원가 여부가 중요하며 중고등학교는 필수요소가 아닙니다. 이른바 초품아(초등학교를 품은 아파텔)는 전국에 5곳 미만으로 희소성이 높으며 학원가 역시 신설이 쉽지 않은 만큼 인근에 3룸 아파텔이 있다면 충분히 경쟁력이 있는 곳이라 생각합니다.
두 번째 역세권은 결국 직주 근접성입니다. 서울 마곡지구나 경기도 성남 판교지구과 인접한 아파텔이 더 먼 거리의 아파트보다 경쟁력을 갖게 된다는 뜻입니다. 마지막으로 주변환경입니다. 크게 고려할 요소는 아파트와 상이한 평형대가 있는지와 대형 쇼핑몰이나 대형병원의 유무, 그리고 자연친화 요소입니다. 인근 아파트에 아파텔 84m2와 동일한 25평형이 적을수록 경쟁력이 높아지며 스타필드 효과로 주로 언급되는 대형 쇼핑몰 및 병원의 유무도 성공하는 아파텔의 주요 요인이 됩니다. 강이나 하천, 호수공원 등 자연친화적인 환경이 인근에 구축될수록 선호도가 올라가는 것도 빼놓을 수 없는 부분입니다. 이제 아파텔도 뷰가 중요한 시점이 되었고 실제로 광교나 동탄, 일산등지에서 호수공원의 효과가 시세에 반영되고 있습니다.
Q. 아파텔 임장시 살펴보아야 할 것들이 있다면?
아파텔 임장은 평일 오후를 추천 드립니다. 유모차를 사용하는 젊은 주부가 많은지, 하교하는 학생이 많은지 등 결국 가족 단위의 거주층이 얼마나 많은지 제대로 확인할 수 있는 시간이기 때문입니다. 또한 아직 오피스텔은 시간별 채광을 어플에서 확인할 수 없으므로 층이나 동별로 채광이 어떻게 바뀌는지를 확인할 수 있는 것도 바로 이때입니다.
또한 아파텔은 준주거지역이나 상업지역에 지어지므로 인근에 위락시설이 없는지, 가족단위의 거주에 적합한 인프라를 보유했는지 꼼꼼하게 둘러볼 필요가 있습니다. 학교나 도서관, 병원, 학원등이 밀집할수록 좋고 유흥가나 주점이 많으면 거주 만족도가 떨어집니다. 그리고 아파텔은 대개 아파트보다 동간 간격이 좁은 경우가 많으므로 전망을 가리지는 않는지 점검해보는 것이 좋습니다.
Q. 주목해야할 아파텔 유망지역
서울, 수도권, 지방 대도시마다 상황이 모두 다릅니다. 서울은 대단지 아파텔을 지을만한 공간이 턱없이 부족하기에 뉴타운 근처나 택지지구 인근의 단지를 노리셔야 합니다. 대표적인 곳이 청량리역 인근이나 망우동, 신내동 인근 양원지구와 같은 곳이죠. 경기도는 택지지구, 특히 아파텔이 밀집한 택지지구를 찾으셔야 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 또한 서울 3대 업무지구 중 1곳을 30분 이내에 도착할 수 있어야 합니다. 대표적으로 경기도 고양시의 킨텍스 지구, 삼송지구, 성남시 판교지구, 수원 광교지구와 같은 곳을 들 수 있습니다. 다만 경기도는 이미 시세가 상당히 높아진 만큼 현재 인프라가 부족하나 5년 뒤에 급격히 달라질 신축 택지지구나 현재 고평가된 지역의 인근 대안지역을 찾는 것도 방법이 될 수 있습니다. 인천은 23년까지 지속해서 입주량이 많으므로 신중한 접근이 필요합니다. 다만 5년 뒤, 직주근접과 대형병원, 유통사들이 모이는 청라지구가 가장 매력적으로 보입니다. 인천은 반드시 교통을 보고 투자해야 합니다. GTX, KTX, 7호선 외에 학익역과 같은 신규 역 예정지를 주목해볼 필요가 있습니다.
지방 아파텔은 대전, 광주광역시를 하나로 묶고 대구,부산,울산 지역을 따로 또 묶어서 봐야 합니다. 다만 지방은 지역별로 상이하지만 보수적인 접근이 필요하다고 생각합니다. 역세권의 가치가 낮고 아파텔을 건축할 땅도 충분하며 대부분 2030 청년층의 인구감소 추이도 가파르기 때문입니다. 따라서 신축의 희소성이 보장되는 곳을 선택해야 합니다.
현재 2030청년인구의 유출이 많은 경북, 경남권 보다 아파트 노후화 정도가 심하고 신축선호 현상이 뚜렷한 대전, 광주 광역시쪽이 투자가치가 높습니다. 특히 광주 광역시는 미분양이 매우 적고 중심지구인 상무지구에도 대단지 아파텔이 없기 때문에 분양을 하면 수요가 분명히 있으리라 판단됩니다. 세종특별자치시도 현재 전세가율이 매우 낮지만 전국 평균 수준에 근접할 때를 맞춰서 정부청사, 국회의사당 부지주변, 세종호수공원 및 중앙공원 인근에 대단지 아파텔이 분양한다면 그때가 바로 투자 적기가 될 것입니다. 경북, 경남지역은 분양시 전매가능 물건에 따른 일시적인 호황에 유의할 필요가 있으며 특히 대구는 24년까지 공급과잉 상태가 지속되어 당분간 투자를 지양하는 것이 좋습니다. 부산, 울산 역시 청년층의 일자리가 부족하고 인구유출이 지속되므로 부산 해운대구, 수영구, 연제구, 울산 남구등의 아파트 시세와 반대의 움직임을 보일 가능성이 매우 농후한 상황입니다.
이외에도 KTX역 주변, 특히 수도권을 1시간 이내에 도착할 수 있는 곳은 눈여겨볼 필요가 있습니다. 대표적인 곳이 KTX천안아산역 인근이며 이러한 지역은 반드시 3룸 이상을 선택해야 실거주 만족도와 향후 수요를 기대할 수 있습니다. 이외에도 수도권 지역별 유망 단지는 제 책에 별도의 부록으로 21곳을 선정하여 공유 드린바 있습니다. 단지별로 특성을 고려하여 평점화 했으니 참고하시면 좋겠습니다.
Q. 부동산 규제와 아파텔의 관계
기존 부동산 폭등시기의 정부들은 하나같이 공급이 충분하다는 기조하에 수요억제책을 강조했다는 한계가 있었습니다. 윤석열 정부에서는 기존보다 공급을 늘리고 규제를 완화하고 있지만 미봉책이라는 의견이 많은 게 사실입니다. 현재 규제는 크게 대출, 제도, 세금측면으로 나눠볼 수 있습니다.
현재 대출규제는 생애최초 LTV80%가 적용되었지만 DSR규제가 풀리지 않아 시장이 여전히 경색되어 있는 모습입니다. 다만 DSR은 40%규제는 유지하더라도 한도를 최대 5억원까지 확대할 방안을 논의중이어서 귀추가 주목되고 있습니다. 이 경우라면 수도권 6~8억원대 아파텔이 수혜를 받을 가능성이 높습니다. 생애최초 80% 대출 또한 아파트나 빌라와 같은 주택에 한정되므로 비주택인 아파텔의 활용방안이 넓어지는 효과가 예상됩니다. 아파텔을 미리 매수하거나 이후에 매수해도 추가 담보대출이 가능하기 때문입니다.
제도변화의 측면에서는 청약제도 개편과 공급확대가 눈에 띕니다. 청약제도는 가점제를 줄이고 추첨제를 늘리자는 내용이며 공급은 전국에 5년간 270만호를 짓겠다는 의도이지만 기존 정권의 물량과 큰 차이가 없으며 1기 신도시 정비사업이 제대로 진행되지 않아 난항이 예상됩니다. 또한 아파트 임대사업자 제도의 부활이 주요 쟁점이 되고 있지만 임대 주택 특별법 대상이어서 국회의 동의가 필수이므로 단기간에 결정이 나기 어려운 만큼 아파텔에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 전망됩니다. 이외에도 상생임대인 제도나 규제지역 해제와 같은 부분은 아파텔도 동일하게 적용되므로 정책의 흐름을 예의주시할 필요가 있습니다.
마지막으로 세금측면에서는 다주택자의 양도세 중과유예가 내년까지 적용되고 있으며 24년 총선을 고려할 때 추가 연장 가능성이 높은 상황입니다. 이에 따라 하급지 주택의 공급이 증가할 것이며 가격 양극화 속도 역시 빨라질 것이라 예상할 수 있습니다. 취득세는 생애최초 200만원을 감면해주기로 했으나 실효성에 의문이 있고 결국 다주택자 취득세의 인하폭이 어느 정도 될지가 관건입니다. 종부세 역시 주요 화두입니다. 종부세는 아파텔이 합산배제에 유리한 만큼 정책 시행 시 영향을 줄 수밖에 없는 세금입니다. 이번 정책을 통해 종부세 중과를 폐지하고 세율을 단일화,인하 했지만 재산세와의 통합문제는 지방자치단체와의 협의가 필요하여 지연이 예상됩니다. 실제로 이명박 정부 당시에 추진했지만 종부세는 국세이며 재산세는 지방세이기에 통합시 지역간 세금편차가 우려되어 집행하지 못했던 항목입니다. 이외에도 오피스텔의 주택 수 제외와 같은 예측 뉴스도 이어지고 있습니다. 하지만 각종 정책에 일희일비하여 이에 편승하기보다는 장기적인 본인만의 기준을 세우는 것이 중요합니다. 언급한 8가지 조건을 갖춘 아파텔이라면 ‘실거주 만족도’라는 본질은 전혀 달라지지 않기 때문입니다.
Q. 아파텔 시장에 대한 향후 전망
향후 전망을 예상하려면 현재 상황부터 알아야 합니다. 아파트 하락장이 본격적으로 시작되었다고 하는데 당연히 아파텔도 마찬가지일까요? 언론에서 다뤄주는 곳이 없어서 아파텔은 오죽하겠냐고 생각하시는 분이 많으실 겁니다. 실제로 어떤 뉴스에서도 아파텔 시장 상황에 대해서는 정확히 다뤄주지 않기 때문에 알기 어렵습니다. 결론부터 말씀드리면 아파텔 시장은 현재 아파트의 상황과 전혀 다릅니다. 오히려 반대로 가고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 먼저 매매가 상승률부터 보겠습니다. KB부동산 통계기준, 전년대비 22년 상반기 평균 매매가는 아파트가 1.4% 상승, 오피스텔이 1.9%상승했습니다. 서울 아파트는 2.5%, 서울 오피스텔은 3.0%상승했습니다. 게다가 1~1.5룸 소형 오피스텔을 포함한 수치이니 실제 2룸이상 수도권 대단지 브랜드 아파텔의 상승률은 훨씬 더 높을것이라 예상할 수 있습니다.
거래량은 어떨까요? 아파트 거래량이 IMF이후 사상 최저치라고 하는데 오피스텔 역시 마찬가지일까요? 전국 아파트 거래량은 21년부터 본격적인 감소세를 보여주고 있습니다. 특히 22년에는 전년대비 60%이상 감소했습니다. 반면 오피스텔은 지금과 같이 거래량이 극도로 적은 상황에서도 20년 수준을 유지하고 있습니다. 물론 면적별로 편차는 있지만 전반적으로 현재 환금성은 오히려 아파트보다 낫다고 할 수 있는 상황입니다.
전세가율도 마찬가지입니다. 한국 부동산원과 부동산114자료에 따르면 22년 4월기준 전국 아파트 전세가율은 약 66%, 서울은 50%에도 채 미치지 못합니다. 17년부터 상승한 아파트 매매가를 전세가(실수요)가 따라잡지 못하는 형국인거죠. 반면 오피스텔은 아파트와 반대 상황입니다. 현재 전국 오피스텔의 전세가율은 84%에 달하며 전용면적 40m2이하는 전국 87%로 다소 높습니다. 이른바 '깡통전세'가 우려된다고도 할 수 있지요. 하지만 40m2이상 2룸 규모는 약 82%, 60m2이상은 78%, 85m2초과는 72%수준으로 안정적인 전세가율을 보여주고 있습니다. 따라서 흔히 말하는 전용면적 40m2이상의 2룸부터는 전세가율이 안정적인 수준이며 오히려 투자적기라 생각합니다.
부동산은 입지가 가장 중요하다고 합니다. 하지만 오피스텔만은 절대 안 오른다고 하십니다. 저는 이게 잘 이해가 되지 않았습니다. 그분들이 생각하는 오피스텔은 과거의 전형적인 구축 오피스텔이죠. 이른바 1~1.5룸의 임대수익용 주택입니다. 실제로 2008년 하락장 당시에 이곳부터 폭락하기도 했으니 그렇게 생각하시는 것도 무리가 아닙니다. 하지만 아파텔이라 부를 수 있는 오피스텔이 지어진 것은 불과 10년전 입니다. 때문에 부모님 세대는 오피스텔 차익투자의 성공 경험이 없으므로 당연한 결과입니다. 그러나 지금의 아파텔은 과거의 오피스텔과는 다릅니다. 투자 성공사례도 얼마든지 있습니다.
기사를 보면 21년에는 아파트 규제에 대한 반사이익으로, 22년에는 금리인상으로 오피스텔이 상승했다고 나옵니다. 23년은 또 무슨 이야기가 나올지 궁금합니다. 저는 아파트 대체재라는 이유로 또는 규제 도피처로만 아파텔이 유용할 것이라 생각하지 않습니다. 살기 좋고 투자하기에도 용이하다면 단지 아파텔이란 이유만으로 하락하는 일은 없을 것이라 확신합니다. 오히려 미래에도 아파트와 궤를 같이할 것이라 생각합니다. 그 이유는 세가지입니다. 바로 신축 선호도, 실거주 만족도, 투자안정성입니다. 앞서 언급드린대로 현재 신축선호 현상은 여전합니다. 서울의 신축, 구축 아파트간 가격GAP은 34%까지 벌어졌고 원자재와 인건비 상승으로 신축 아파트 공급도 지연되고 있습니다. 대부분 신축인 아파텔의 수요가 지속되리라 전망할 수 있는 이유입니다. 실거주 만족도도 마찬가지입니다. 아파트와 유사한 구조에 각종 커뮤니티를 보유하고 지하철과 마트, 병원, 학원등 생활편의시설이 인접한 부분은 아파텔이 다른 주택과 비교해서 절대 경쟁력이 떨어지지 않는 요인이 됩니다. 마지막은 투자 안정성입니다. 인플레이션과 고금리, 대출규제로 인해 불확실성이 가중되고 있는 지금, 대출이 용이하며 절세가 가능하고 원금상환 부담이 없을뿐더러 분양권이 주택수에서 제외되는 아파텔이라면 결코 예전과 같은 폭락은 예상하기 어렵습니다.
Q. 구독자에게 하고 싶은 말
오피스텔은 절대 안오른다, 오피스텔 매수했는데 안팔린다. 라는 얘기를 들어보신적 있으실 겁니 다. 그분들은 과연 제가 강조하는 성공하는 아파텔의 8가지 조건에 부합하는 곳을 매수하셨을까요? 아파트는 선별하면서 오피스텔은 단순히 역이 가깝거나 저렴하다는 이유만으로 매수하고서 똑같이 시세가 오르기를 바란다면 잘못된 게 아닐까요?
어느 곳에나 틈새시장은 있고 부동산도 마찬가지입니다. 틈새시장을 찾아서 도전하라고 말씀드리고 싶습니다. 무조건 아파트를 사라고 말하는 것은 참 쉽습니다. 하지만 아무도 대출제한이나 원리금 상환, 청약 불가, 그리고 비역세권 구축 나홀로 아파트에 살면 겪게 되는 누수나 방음과 같은 불편함에 대해서는 설명해주지 않습니다. 결국 중요한 것은 ‘실거주 만족도’입니다. 누구나 살고 싶어 하는 곳이라면 거기가 아파트냐 오피스텔이냐가 중요한 것이 아니라는 뜻입니다.
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2년만에 순자산 10억!! 기회를 만들어준 부동산 틈새 투자법 I 공휘용
