종잣돈 100만원에서 10년만에 자산 20억이 된 과정
「 부동산 대출의 기술 」 저자 주지현
Q. 저자소개
안녕하세요? 저는 인천에서 초등교사로 재직하고 있는 주지현이라고 합니다. 저는 대학 시절 적성을 찾지 못해 방황하다가 부동산임대업을 영위하는 부모님의 권유로 재테크와 투자의 세계에 처음 발을 들이게 되었습니다. 처음에는 내가 이 분야에 잘 맞을까 하는 의구심이 들었지만, 머지않아 이 분야에 제가 굉장히 흥미를 느낀다는 사실을 알게 되었습니다. 그때부터 저는 투자를 위한 공부와 실전 투자를 병행하였고, 지금 수도권에서 다주택자 포지션을 잡아 만족스러운 수준의 자산을 보유하게 되었습니다. 그 과정에서 다양한 대출이 너무나 큰 역할을 해주었기 때문에 대출에 큰 관심을 갖고 연구하게 되었고, 이번에 매일경제신문사에서 <부동산 대출의 기술>이라는 책을 출간하였습니다. 제가 무슨 대단한 전문가는 아니지만, 대출로 인해 고민하고 힘들어하는 여러분에게 길잡이가 되어드리고 싶습니다.
Q. 종잣돈 100만원에서 10년만에 총자산 20억대가 된 과정
제가 종잣돈 100만원에서 10년 만에 20억원대의 총자산을 만들 수 있었던 과정은 큰 흐름에서 보면 아래와 같이 요약할 수 있습니다. 첫 번째는 남들과 다르게 생각하자, 두 번째는 저평가된 자산을 집중 공략하자는 것이었습니다. 종잣돈 100만원이라는 말씀을 보면 아시겠지만, 당시 저는 부모님의 지원 없이 제가 과외를 해서 개인적으로 모아둔 돈만 가지고 저축과 투자를 시작했습니다.
처음에는 저축을 열심히 했습니다. 과외로 번 돈, 나중에는 직장에 취직하고 번 돈의 최소 50%는 저축했던 것 같습니다. 시드 머니를 모으는 일에 지나치게 목맬 필요는 없지만, 그래도 3,000만원은 모으자는 생각으로 열심히 돈을 모았습니다.
3,000만원을 모으고 나서는 주식투자를 시작했습니다. 대학생 때 주식 공부를 하면서 제게 큰 영감을 준 투자자는 미국의 워렌 버핏과 한국의 박영옥, 이채원이었습니다. 저는 이분들을 통해 가치투자라는 것을 배웠는데, 실제 가치보다 저평가되고 남들이 모르는 ‘숨은 진주’와도 같은 종목을 찾아 장기적으로 투자하고 큰 수익을 얻는다는 아이디어는 저에게 충분히 매력적이었습니다. 실제로 이 아이디어를 국내 주식시장에도 적용해 보았더니 꽤 훌륭한 성과를 거둘 수 있었습니다. 이를테면 반도체 시장의 불황 끝물에 투자한 어떤 반도체 소형주는 주가가 3배로 오르며 저에게 200%의 수익률을 안겨주었습니다. 그런 과정을 몇 번 반복하니 억 단위의 자산이 모이게 되었습니다. 짜릿했습니다.
그러나 저는 여기서 근본적인 고민에 봉착하게 되는데, 제가 주식투자를 매번 저렇게 성공한다는 보장이 없었기 때문입니다. 마침 부모님의 권유로 레버리지 투자라는 것을 알게 되었습니다. 이를 통해 부동산경기가 불황일 때 제가 동원할 수 있는 레버리지, 예를 들면 은행대출금과 전세금 등을 최대한으로 일으켜 부동산을 매집했고, 이것이 문재인 정부 부동산 상승장을 만나 20억원이 넘는 총자산과 10억원 후반이 넘는 순자산으로 변신하게 되었습니다.
Q. 재테크 TOP DOWN 공부법
제가 선택한 방법은 Top & Down 공부방법이었습니다. 재테크 공부의 큰 틀에서부터 세부적인 내용으로 차츰차츰 파고들어가는 형태를 취하고 있습니다. 먼저는 큰 틀을 먼저 잡아나갑니다. 내가 왜 재테크와 투자를 공부해야 하는지, 투자를 통해 이루고자 하는 꿈이 무엇인지부터 공부하고 생각해 나갑니다. 그 다음에는 투자의 여러 분야, 예를 들면 주식과 부동산, 환율, 암호화폐 투자 같은 것으로 분류해 놓고 세부적인 내용을 하나씩 정해 나갔습니다. 이를 통해 투자에 대한 지식과 안목을 넓혀갈 수 있었습니다.
Q. 문재인 정부에 배팅을 할 수 있었던 이유
처음 생각한 아이디어는 굉장히 간단했습니다. ‘문재인 정부는 노무현 참여정부의 시즌 2가 될 것이다’. 저는 2016~2017년 부동산 투자에 들어갈 당시 문재인 정부에 입각할 분들의 면면을 주의깊게 살펴보았는데, 신기하게도 노무현 정부에서 부동산 정책을 입안하고 관리했던 분들이 많았습니다. 물론 2000년대 초반 부동산 가격이 큰 폭으로 오른 것이 노무현 정부의 부동산 정책 탓만은 아니었지요. ‘골디락스 경제’라고 해서 세계 경기가 2차대전 이래 최대 수준의 호황이었고 자산가격이 오를 수밖에 없는 환경이었던 점은 감안해야 합니다. 그럼에도 불구하고 노무현 정부 시절 부동산 가격의 수준이 크게 오른 것은 사실이기에, 노무현 정부 시절 사람들이 내각에 대거 참여하는 문재인 정부의 부동산 정책에 다시 한 번 베팅해보자는 생각은 어찌 보면 자연스러운 것이었습니다. 부동산 투자라는 것에 회의적이었던 아내에게도 이 부분을 집중적으로 설득해서 문재인 정부의 부동산 정책에 영혼을 담아 베팅해보자고 권유했습니다.
전임 정부인 박근혜 정부가 부동산 경기 부양책을 펴면서 부동산 투자에 유리한 환경을 조성해 놓은 것도 한몫했습니다. 박근혜 정부는 2008년 세계금융위기로 촉발된 부동산 시장의 불황을 타개하기 위해 여러 가지 방법으로 경기 부양을 시도했는데, 이를 대표하는 사건이 “빚 내서 집 사라”라는 최경환 전 장관의 발언이었죠. 저의 평소 정치성향과 상관없이, 저는 이 말을 흘려듣지 않기로 했습니다. 부동산 정책을 직접 관리하는 최고 당국자가 저런 발언을 하는 것은 다 이유가 있어서라고 판단했기 때문입니다. 그렇기 때문에 당시만 해도 “부동산 투자 왜 하냐?”, “요즘 같은 시기에 집 사면 패가망신이다”라는 말을 주변에서 많이 들었지만 저는 박근혜 정부에서 문재인 정부로 이어지는 부동산 정책에 힘껏 베팅하기로 결심했습니다. 박근혜 정부가 깔아준 판에 문재인 정부가 올라타서 투자에 너무나 좋은 환경을 마련해 주었는데 그것을 그냥 지나보낼 수는 없었습니다.
Q. 금리인상기, 전세가 유리할까? 월세가 유리할까?
임대인과 임차인의 입장이 다릅니다. 먼저 임대인은 전세금을 굴려 얻을 수 있는 수익률이 전월세전환율보다 높다면 전세를 먼저 고려해야겠지만, 그렇지 못하다면 월세를 고려해야 할 것입니다. 또 지역의 전월세 시세를 따져서, 전세를 굴려서 얻을 수 있는 이자수익과 월세수익 중 큰 쪽으로 결정하는 것이 좋을 것입니다. 전월세 전환율에 대한 자료는 국가통계포털 KOSIS에서 얻을 수 있습니다.
반면 임차인 입장에서는 전세대출 금리가 지역의 전월세 전환율과 비슷하거나 낮을 때에는 전세대출을 최대한 받아두는 것이 유리합니다. 그러나 요즘같은 금리인상 시기에는 전세대출 금리가 전월세 전환율을 뛰어넘는 경우가 많습니다. 따라서 요즘같은 시기에는 전세보다는 월세로 입주하는 것이 더 유리한 선택이라고 볼 수 있을 것입니다.
Q. 내 배우자가 실직을 하면 대출에 미치는 영향
당장은 상환압력이 들어오지 않습니다. 실직 후 은행에 실직 사실과 구직 계획을 정식으로 소명하면 원리금 상환을 최대 1년까지 유예받기도 합니다. 그럼에도 불구하고 상황이 개선되지 않으면 그 때에는 살던 집을 매도하고 상대적으로 하급지의 집 매매나 임대차로 넘어가야 할 것입니다.
Q. 대출만기가 정년을 넘어서면 생기는 일
대출만기가 정년을 넘어서게 되면 두 가지의 경우를 생각할 수 있습니다. 첫 번째는 직장생활에서 연금생활로 넘어가며 수입은 큰 폭으로 줄어들게 되지만 만약 대출원리금 상환부담을 그럭저럭 감당할 수 있다면 그냥 상환해도 괜찮습니다. 가정경제의 필요없는 지출을 줄이고 소득을 잘만 관리하면 상환을 해도 괜찮을 것입니다. 두 번째는 대출원리금 상환부담을 도저히 감당하기 어려운 경우입니다. 이 경우에는 사는 집을 역모기지(역주택담보대출)로 전환해 주택연금에 가입하는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 정년퇴임 시점에서 아직 갚지 못한 대출금을 은행에 일시 상환하고, 나머지는 사망시까지 한국주택금융공사가 설정한 연금을 매달 나누어 받는 방식으로 가는 것입니다. 내집의 소유권이 통째로 국가에 넘어가는 것도 아니고, 사망할 때까지 발생한 모든 비용을 제외한 자산은 자녀 등 상속권자에게 상속되므로 걱정할 필요가 없습니다. 그럼에도 주택연금에 가입하기가 꺼려진다면 집을 매도하고 상대적으로 시세가 저렴한 하급지의 집 매매나 임대차로 넘어가는 수밖에는 없을 것입니다.
Q. 대출에 있어서 방공제, 방빼기?
사실 대출소비자들이 주택담보대출을 받으러 은행을 방문하면 가장 멘붕을 일으키는 부분이 ‘방공제’, 또는 ‘방빼기’라고 불리는 것이지요. 나는 정부의 대출규제에 따라 정해진 LTV 비율만큼은 꽉 채워서 대출을 받아서 집값에 보태고자 했는데, 은행에서는 이에 한참 못 미치는 금액을 대출해준다고 하니까 멘붕에 빠질 수밖에 없는 것이지요.
그러나 은행의 입장을 생각해보면 아주 이해가 안 되는 것도 아닙니다. 내가 은행에서 주택담보대출을 받으면, 은행은 이를 근거로 내 집에 근저당을 설정하는 것은 다들 잘 아실 것입니다. 내가 대출원리금을 평소에 잘 납입한다면 문제가 없지만, 연체가 한 달, 두 달, 세 달 지속된다면 은행에서는 내게 빌려준 돈을 떼일 염려를 할 수밖에 없겠지요. 더 큰 문제는 내가 은행에서 돈을 끌어와 집을 샀다가 임차인을 들이게 되면 내 집이 경매에 넘어가도 이 사람에게 최소한의 보증금을 보장해줘야 합니다. 이게 소액임차인 최우선변제금이라는 것인데요. 이것은 법으로 무조건 임차인에게 보장해야 하는 것이기에 경매에서 낙찰이 되고 낙찰금을 채권자들에게 배당하면서 은행이 돈을 떼이더라도 어쩔 수 없이 지급해야 합니다. 이 금액이 집 한 채 중 방 한 칸(방이 4칸 이상인 경우 2칸) 정도의 가격에 해당한다고 해서 ‘방공제’라는 표현이 생겼습니다.
그러다보니 은행은 자기 돈을 한 푼이라도 떼이지 않기 때문에 몸을 사릴 수밖에 없는데, 이것이 바로 방공제 혹은 방빼기라는 것입니다. 지역별로 결정된 최우선변제금만큼은 떼이기 싫으니 그 돈을 빼고 대출을 해주겠다고 나오는 것입니다. 촬영을 진행하는 이곳이 서울이니까 서울을 예로 들면, 서울은 5,000만원의 금액이 공제된 채 대출됩니다. 서울에 있는 투기과열지구의 10억원짜리 아파트라면 LTV(40%)를 감안해 4억원이 아닌 3억 5,000만원의 대출이 나오는 것입니다. 이 5,000만원의 차이를 메우려니 대출소비자 입장에서는 멘붕에 빠질 수밖에 없지요.
따라서 이 영상을 보시는 구독자분들 중 주택담보대출을 받을 계획이 있는 분들이라면, 이 방공제를 감안하고 대출가능금액을 구해보셔야 합니다. 인터넷에서 소액보증금 최우선변제금을 검색해보시면 됩니다. 이 말이 어렵다면 은행이 순순히 LTV를 꽉 채워 대출을 해주지는 않는다는 점만 기억하시면 됩니다.
그러면 LTV를 꽉 채워 대출을 받을 방법은 없을까요? 방법이 없는 것은 아닙니다. 국내 보증보험기관에서 제공하는 MCI(모기지보험)이나 MCG(모기지신용보증)을 활용하면 됩니다. 간단히 말씀드리면 방공제 금액에 해당하는 만큼을 보증보험사의 보증을 받아 해결하는 것입니다. 그러면 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 소액보증금 최우선변제금의 지급을 보험사에서 은행에 약속하는 것이 되므로 은행 입장에서는 돈 떼일 걱정을 하지 않고 대출소비자에게 대출을 해줄 수 있게 됩니다. 보통 MCI는 SGI 서울보증보험에서 취급하고 MCG는 주택금융공사에서 취급합니다.
차이가 있다면 MCI는 보증보험 가입에 필요한 보험료를 은행에서 일시불로 납입한다는 것입니다. 반면 MCG는 일정 비율의 보증보험료를 고객이 직접 납입한다는 차이가 있습니다. 따라서 MCI의 경우 보증보험료가 대출원리금에 가산되어 대출이 좀더 비싸보이는 효과가 있고, 그렇지 않은 MCG는 좀더 싸보이는 효과가 생기게 됩니다. 두 대출마다 큰 차이는 없으므로 자신에게 맞는 보증보험 상품을 골라 선택하시면 됩니다.
Q. 금리인상시기의 대출 금리, 고정금리가 유리할까? 변동금리가 유리할까?
정답은 없습니다. 자신의 소비지출 특징과 성향을 두루 고려해서 결정하시면 될 것입니다. 그러나 굳이 답을 드린다면 금리가 저렴하면서 변동성이 적은 금리를 선택하는 것이 합리적이라 할 것입니다.
먼저 이자와 금리라는 것이 무엇인지 짚고 넘어갈 필요가 있겠습니다. 이자는 돈을 주고 시간을 사는 대가로 빌려주는 이에게 지불하는 돈의 값, 돈값입니다. 금리는 이 이자를 얼마나 지불할지 결정하는 비율을 뜻하죠. 은행은 금리를 결정하기 위해 기준금리라는 것을 활용합니다. 기준금리는 중앙은행에서 정하는 정책금리와 시중은행에서 정하는 시장금리로 나눌 수 있는데, 저는 은행대출의 기준이 되는 시장금리를 가지고 이야기해 보겠습니다.
보통 시장금리로 사용되는 지표로는 회사채와 금융채, CD금리와 코픽스 정도가 있습니다. 이중 비싼 순서대로 나열하면 통상적으로 회사채가 가장 비싸고, 그다음 금융채, CD금리, 코픽스 순서로 비싼 것을 볼 수 있습니다. 최근 은행에서는 금융채와 코픽스를 변동금리의 지표로 많이 사용하는데, 금융채가 상대적으로 금리가 비싸고 변동성이 높으며 코픽스가 저렴하고 변동성이 낮다는 특징이 있습니다.
특히 시중은행의 자금조달비용을 지수화한 코픽스 금리의 경우, 세 가지 종류로 나눌 수 있는데 신규취급액을 기준으로 하는 경우, 신잔액을 기준으로 하는 경우, 잔액을 기준으로 하는 경우를 들 수 있을 것입니다. 이 중에서 신규취급액 기준이 잔액기준에 비해 변동성이 큽니다. 신규취급액 기준이 그달 대출실행기록을 그때그때 반영하기 때문에 대출의 변동이 빠르고 변동폭이 크며, 기존 대출소비자들의 대출기록을 모두 모아놓은 잔액기준 코픽스는 상대적으로 대출의 변동이 느리고 변동폭이 작다는 특징이 있습니다. 신잔액 기준 코픽스는 신규취급액 기준과 잔액기준 코픽스의 중간 정도에 해당합니다. 우리는 이중에서 잔액 혹은 신잔액 기준 코픽스를 되도록 활용하는 것이 유리하다고 볼 수 있을 것입니다.
Q. 대출상환 방법 유형 및 차이 & 유불리
맞습니다. 대출을 받는 것 못지않게 대출을 상환하는 방법도 잘 알아두셔야 합니다. 사람의 사정이 다 다르기 때문에 자신에게 맞는 대출상환방법을 알고 대출을 받는 것이 무척이나 중요합니다.
국내 금융기관에서 취급하는 대출상환방법으로는 크게 체감식이라 불리는 원금균등상환과 체증식 상환으로 나눠볼 수 있고요. 이외에 두 대출의 중간 정도 형태인 원리금균등상환과 아예 다른 방법의 상환방법인 만기일시상환, 무이자할부가 있겠습니다.
원금균등상환은 말 그대로 대출을 처음 실행할 때부터 만기가 도래할 때까지 대출금을 n분의 1로 나누어 똑같이 상환하는 방식을 말합니다. 당연한 얘기지만 대출 첫 달의 남은 원금과 열 번째 달의 남은 원금이 다르므로 원금에 붙는 이자가 달라질 수밖에 없겠죠? 이자가 줄어들 것입니다. 따라서 대출의 원금과 이자를 더한 원리금의 규모가 점차 줄어드는 모양을 하고 있습니다.
원금균등상환의 가장 큰 장점이라면 내가 대출금을 처음부터 끝까지 상환하겠다고 마음먹었을 때 부담해야 할 총대출원리금의 액수가 가장 적다는 것입니다. 다른 상환방식에 비해 대출 첫 달부터 원금을 크게크게 갚아나가기 때문에 대출원리금의 부담이 갈수록 줄어드는 것이 특징입니다. 따라서 내가 대출을 처음부터 끝까지 내 돈으로 갚겠다는 생각이 있다면 원금균등상환을 선택하는 것이 유리합니다.
또 다른 장점이라면 한창 소득수준은 높은데, 퇴직이 얼마 남지 않았거나 해서 돈 벌 날이 많지 않은 분들이 선택하기에 좋은 대출입니다. 한창 돈을 벌 때 대출원금을 많이 갚아 놓았다가 퇴직을 하고 연금생활자로 전환되어 소득이 줄어들었을 때 대출원리금이 크게 줄어 있으면 아무래도 도움이 될 수밖에 없겠죠? 따라서 젊은 층보다는 연배가 좀 있으신 분들이 택하기 좋은 대출입니다.
체증식 상환은 체감식이라 불리는 원금균등상환의 정확히 반대입니다. 따라서 체감식 상환의 단점이 체증식 상환의 장점이라고 볼 수 있습니다. 체감식 상환은 처음부터 대출원금을 크게크게 갚기 때문에 초기 대출원리금 상환부담이 큽니다. 따라서 상대적으로 소득이 적고 대출상환능력이 낮은 젊은 층이 감당하기에 적합하지 않습니다. 반면 체증식 상환은 원금과 이자를 더한 원리금의 규모가 대출이 실행할 때부터 만기가 도래할 때까지 차츰 커지는 방식으로 되어 있습니다. 대출을 받는 사람의 소득과 대출상환능력이 날이 갈수록 높아질 것이라 가정하기 때문입니다. 처음에는 원금을 정말 조금만 갚고 이자만 내다가 점차 원금상환의 비중을 높이고 이자를 갚아나가는 방식으로 나가는 것입니다. 이렇게 되면 소득이 적고 대출상환능력이 낮은 젊은 층도 보다 쉽게 대출을 갚아나갈 수 있다는 장점이 있습니다.
또 주택가격이나 자산가격의 장기적인 우상향을 기대하는 사람이라면 원금균등상환보다는 체증식 상환을 선택하는 것이 좋습니다. 은행에 보다 적은 원금을 갚고도 나중에 집값이 올라 수익을 실현할 때 수익률을 극대화해주기 때문입니다.
원리금균등상환은 원금균등상환과 체증식 상환의 중간 형태를 하고 있습니다. 원금균등상환보다는 초기 원리금 상환부담이 적은 대신 총대출원리금 상환액이 높고, 체증식 상환보다는 초기 원리금 상환부담이 높은 대신 총대출원리금 상환액이 적습니다. 시중은행에서는 체증식 상환을 잘 취급하지 않으므로 젊은 층 대출소비자분들은 원금균등상환보다 원리금균등상환을 선택하는 것이 더욱 유리하다고 볼 수 있습니다.
만기일시상환은 평소에는 이자만 내는 거치 방식을 취하다가 만기가 도래했을 때 원금과 마지막 달 이자를 함께 상환하는 형태를 갖고 있습니다. 국내에서는 마이너스통장에서 많이 활용되는 방식이지요. 만기일시상환은 대출소비자에게는 유리하지만 은행에는 불리한 방식이기 때문에 널리 활용되지는 않습니다. 보통 만기를 1년으로 설정하고 대출을 재연장하는 방식으로 설정하는 것이 그래서입니다. 주택담보대출같은 장기간의 대출을 받는 데에는 만기일시상환이 부적합합니다. 주로 급한 목돈을 빌리고 갚을 때, 취득세와 복비, 중도금대출이자 등 집을 사면서 부대비용이 낼 일이 있을 때에만 만기일시상환 방식을 사용하는 것이 좋습니다.
무이자 할부는 말 그대로 이자는 내지 않고 원금만 나누어 갚는 방식을 말합니다. 보통 신용카드사에서 많이 사용되는 방식인데 카드사 입장에서 15~16%에 달하는 제법 고금리의 이자를 낼 의무를 면제해주는 것이기 때문에 역시 금융사 입장에서는 별로 이득이 될 것이 없는 방식입니다. 따라서 실제 금융현장에서는 잘 사용되지 않는 방식입니다.
Q. 평범한 사람들의 방식 vs 헤지투자방법
음, 쉬운 이야기가 될 수도, 조금 어려운 이야기가 될 수도 있겠는데요. 평범한 사람들은 대출을 활용할 때 순전히 자신이 필요한 만큼의 대출을 받아 대출원리금을 내가며 생활합니다. 사실은 이게 맞는 것이기는 하죠.
그러나 대출을 통해 일정한 수익을 창출할 자신이 있다면 자신이 필요한 만큼보다 많은 액수의 대출을 받아도 괜찮습니다. 저는 이것을 ‘헤지 투자’라고 이름을 붙였습니다. 대출 원금과 이자 상환부담을 수익창출로 헤지(상쇄)하자는 것이 헤지 투자라는 아이디어의 골자입니다.
책에서도 다루었지만, 예를 들어 보겠습니다. 만약 내가 5천만원의 현금이 있고 1억 5천만원짜리 전셋집에 들어가는 상황을 생각해 보겠습니다. 그러면 평범한 사람들은 내 현금 5,000만원을 고스란히 전셋집에 투입하고 내게 모자란 1억원만 대출을 받아 이자를 받으며 생활할 것입니다. 금리 4%를 가정하면 한 달에 33만원 남짓한 이자가 고스란히 나가는 것입니다.
그러나 만약 전세보증금의 최대한도인 1억 2,000만원까지 대출을 받고 내 현금을 3,000만원만 전세금에 보탠다면 어떨까요? 나머지 2,000만원은 갈 곳 없는 돈이 됩니다. 이 2,000만원으로 수익을 창출해 보자는 것입니다. 만약 연 6% 수익률의 배당주에 투자한다면 한 달에 9만원 남짓한 배당수익이 발생합니다. 전세자금대출로 한 달에 40만원 이자가 나가므로 실제 이자지출은 배당수익을 포함해 31만원으로 줄어드는 것입니다. 이게 별거 아니라고 생각하면 연 수익률 16%의 5,000만원짜리 수익형 부동산 1채에 투자하는 상황을 가정해 봅시다. 보증금 1,000만원에 월세 40만원 정도로 계약한다고 하면 실투자금 2,000만원에 월세가 40만원 들어오고 원리금균등상환으로 지불하는 대출원리금으로 14만원 정도가 나갑니다. 실투자금 2,000만원에 한 달에 순수익 26만원이 발생하는 셈이지요. 전세자금대출로 한 달에 40만원 이자가 나가므로 실제 이자지출은 월세 순수익을 포함해 14만원으로 줄어드는 것입니다. 40만원과 14만원, 차이가 너무 크지 않나요?
물론 위의 배당주나 수익형 부동산 모두 투자 리스크가 있는 상품이므로 절대적인 맹신은 금물입니다. 그러나 내가 대출을 통해 짭짤한 수익을 창출할 자신이 있다면 이렇게 대출을 활용할 수도 있지 않을까요?
Q. 성공 헤지, 레버리지 투자를 위해 잊지 말아야할 것 3가지
책에서도 다루었지만, 첫 번째는 내가 감내할 수 있는 수준의 레버리지를 설정하는 것입니다. 이를 위해 대출의 상환방법을 면밀히 분석하고 어떻게 활용할 수 있을지를 고려해야 합니다. 두 번째는 투자대상을 면밀히 분석하는 능력입니다. 앞에서 말씀드린 배당주나 수익형 부동산의 투자 사례가 무조건적인 수익을 가져다주지는 않습니다. 혹시나 내가 생각하는 만큼의 수익을 꾸준히 안겨줄 것인지, 혹시 생각지도 못한 리스크는 없는지 따져보는 자세가 필요합니다. 마지막 세 번째는 한 자산에 몰빵하는 것보다는 분산을 택하자는 것입니다. 이를 통해 개별 투자자산이 갖는 위험성을 분산하고 수익을 극대화할 수 있을 것입니다.
Q. 여러 대출을 기막히게 조합하는 법
구독자분들께서 대출을 받고자 한다면 은행의 문만 두드려서는 안 됩니다. 정부와 공공기관에서 지원하는 정책대출과 직장에서 지원하는 사내대출의 기회를 함께 엿보아야 합니다. 정부와 공공기관에서는 국민들의 금융부담을 줄여주려는 공익적인 이유로, 직장에서는 열심히 일해주는 직원들을 격려하기 위한 복지상의 이유로 좋은 조건에 대출을 제공하고 있습니다. 이런 좋은 기회가 있는데 굳이 정책대출과 사내대출을 마다할 필요가 없습니다. 이 정책대출과 사내대출을 시중 은행권대출과 적절한 비율로 조합해야 현명하게 대출을 활용할 수 있습니다.
그러나 생각해야 할 부분이 있습니다. 먼저 정책대출의 경우 기준이 까다롭습니다. 소득기준과 대출한도, 만기와 상환방법을 까다롭게 정해두고 이 기준을 맞출 수 있는 대출소비자만 대출을 받을 것을 요구합니다. 정책대출을 잘 활용하기 위해서는 이 기준을 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 내 소득기준은 만족하는지, 평소 내 수입구조를 생각해 봤을 때 평소 생계에 부담을 주지 않고 잘 갚을 수 있는지를 따져봐야 합니다. 향후 몇 년간 신규주택 추가매수 금지처럼, 나의 앞으로 금융생활 및 투자생활에 큰 제약을 줄 수 있는 규제는 없는지도 확인해봐야 합니다.
사내대출의 경우에는 가장 먼저 따져봐야 할 것이 내가 이 직장에서 얼마나 근속할 수 있는가를 가장 중요하게 따져봐야 합니다. 사내대출은 내가 이 회사에서 근속하는 조건으로 제공하는 일종의 사내복지이기 때문에, 회사를 떠나는 순간 복지혜택을 반납해야 할 것입니다. 물론 사람의 인생이란 한 치 앞도 알 수 없기 때문에, 저처럼 정년이 정해져 있는 직업에 종사하지 않는 한 내가 얼마나 이 회사에 머물지를 쉽게 예측하지는 못할 것입니다. 그럼에도 불구하고 나의 미래를 꼼꼼히 따져보고 내가 이 회사에 얼마나 몸을 맡길지를 고민했다가 감당 가능한 대출을 받을 때 효과적인 사내대출을 받을 수 있을 것입니다. 내가 정책대출과 사내대출, 민간대출에서 두루 대출을 받는다면 가장 먼저 상환을 고려해야 하는 것이 사내대출이기도 합니다.
시중은행에서는 되도록 긴 호흡으로 대출을 갚아나갈 수 있도록 대출을 설계하는 것이 좋습니다. 만기가 길고 금리의 변동성이 낮은 기준금리를 선택하면 좋을 것입니다. 예를 들면 30년, 35년, 40년 만기가 가능한 주택담보대출이 있겠습니다. 이를 통해 사내대출 등 급한 대출을 먼저 상환할 시간을 벌고 한 달 원리금 상환부담을 줄이는 효과를 거둘 수 있을 것입니다.
Q. 구독자에게 하고 싶은 말
제가 구독자분들께 드리고 싶은 말씀이라면, ‘대출을 두려워하지 말자’는 것입니다. 감당 가능한 대출은 우리에게 생각보다 빠른 자산증식을 선물해 줍니다. 제가 경험한 것이기 때문에 더욱 자신있게 말씀드릴 수 있습니다. 단, 주의해야 할 것은 대출 무서워하지 말고 ‘영끌’해서 있는대로 막 받으라는 말이 아닙니다. 적어도 제가 만나본 대출소비자분들 중에는, 대출을 받으려고 하면 과연 나에게 이 대출이 나올 것인가에 집중하지, 이 대출을 어떻게 활용하고 상환해나갈지에 대한 공부와 대비는 전혀 되어있지 않은 경우가 대부분이었습니다. 이제는 대출도 똑똑하게 활용할 때가 됐습니다. 내 능력으로 대출을 얼마나 받을 수 있는지도 미리 계산해 보고, 금리와 만기, 상환방식에 따라 내가 부담해야 하는 원리금 상환금이 얼마나 되는지도 따져보고, 내가 언제 목돈을 만들어서 이 대출을 갚아나갈 것인가, 그리고 이 대출은 끝까지 상환하는 것이 유리한가 아니면 최대한 활용하는 것이 유리한가를 두루 따져볼 수 있는 자세가 현명한 대출소비자의 자세라고 생각합니다. 현명하게 활용하는 대출은 전혀 두려워할 것이 없다! 이 말씀을 꼭 드리고 싶었습니다.
현재 개인적인 내용을 올리는 인스타그램(@jujihyon2002)이 있고, 운영중인 블로그(http://blog.naver.com/jujihyon2002)가 있기는 한데 아직 많이 부족합니다. 혹시나 현명한 대출 활용을 위해 궁금하신 점이 있으면 이메일 jujihyon2002@naver.com이나 카카오톡 jujihyon2012 로 연락 부탁드립니다. 제가 아는 선에서 최대한 여러분에게 필요한 도움을 드리도록 노력하겠습니다. 감사합니다.
▶ 주지현 작가님의 이야기가 더 궁금하시다면...
평범한 초등학교 교사가 종잣돈 200만원으로 20억을 만든 방법 I 주지현 1부
대출을 가장 저렴하게, 가장 많이 받는 방법 I 주지현 2부
종잣돈 200만원으로 20억을 단기간에 만든 부의추월차선식 투자법 I 주지현
