부동산 투자 언제부터 시작해야 할까
부동산 투자, 투자의 눈으로 보지 말고 필요의 눈으로 바라보자
2018년 6월 한국감정원의 발표에 따르면 서울 아파트의 중위가격은 6억 6169만원이다. 여기서 중위가격이란 서울의 모든 아파트를 가격순으로 줄세웠을때 정가운데 위치한 아파트의 가격을 의미한다. 6억 6169만원이라는 금액은 사회초년생의 연봉을 3천만원으로 계산했을 때, 숨만쉬고 22년을 모아야하는 액수이며, 인플레이션과 부동산 가격상승 등을 감안하면 이보다 더 걸릴 것이라는 것을 누구나 알 수 있다. 즉, 저축해서 빚없이 서울의 아파트를 사는 것은 이제 불가능해진 것이다.
빚 없이 서울 아파트 사는 것이 불가능해진 시대
내 집 마련은 어떻게 해야하나
주위를 둘러보면, 아파트의 높은 가격을 체감하는 시기는 결혼을 할때 쯤인 것 같다. 학교를 다니고, 회사에 입사할때까지는 부모님 집에 함께 살거나 혹은 나 혼자 발 뻗고 살만한 원룸을 임대하여 살았는데, 사랑하는 사람이 생기고 그 사람과 함께할 보금자리를 고민하면서부터 말로만 듣던 아파트의 높은 가격을 실감하게 된다.
자녀의 교육환경이 뛰어난 지역의 아파트는 10억원이 훌쩍 넘고, 그저 출퇴근이 용이한 지하철역이 가까운 아파트를 찾아봐도 '억'소리가 절로 난다. 30년이 다 된 오래된 아파트가 말이다. 빚 없이 돈 걱정없이 행복하게 알콩달콩 살아가고 싶다는 신혼의 작은 꿈은 보금자리를 마련하려 준비하는 순간부터 정말 꿈이라는 것을 깨닫게 된다.
'짜장이냐 짬뽕이냐' 보다 어려운
'전세냐 매매냐'
이제 여기서 부터 고민이 시작된다. 누군가 우리들이 평생 살면서 하는 고민 중 하나가 "짜장면이냐 짬뽕이냐" 라고 했다지만 이 문제는 짬짜면의 등장으로 어느정도 문제가 해결되고 있다. 하지만 "매매냐 전세냐"는 수십년째 누구도 답을 제시하지 못하고 있다. 그 이유는 '매매냐 전세냐'의 문제는 짜장면과 짬뽕사이에는 존재하지 않는 '두려움'이 있기 때문이다.
'짜장면이냐 짬뽕이냐' 오랜 논쟁을 끝낸 짬짜면의 등장우리가 매매를 선택하지 못하는 이유를 생각해보자. 아파트를 처음부터 사자니 겁이난다. 행복한 마음으로 홀가분한 마음으로 새 출발을 하고 싶은데 몇억이라는 빚을 져서 시작을 한다는게 뭔가 영 내키지 않는다. 시작부터 뒤로 처지는 것 같고, 평생 빚만 갚다가 결혼생활이 끝날 것만 같다. 또 그런 어마어마한 거금을 들여서 집을 샀는데 경제위기라도 와서 집값이 폭락하면 완전히 내 인생이 망한 것 같은 느낌이 든다. 그래서 일단 선택을 미룬다. 집은 상황을 지켜보면서 돈도 어느정도 모으고, 집값이 좀 떨어지면 집을 사겠다는 심산이다. 그래서 그렇게 전세계약을 맺고 일단 보금자리를 마련한다.
뭔가 어렵고 두려운 일이 있으면 일단 미루고 생각해 보는 것이 인간의 심리이다모든 일이 내 생각대로 된다면 삶을 살아가면서 어려움이 있을까. 집도 마찬가지다. 일단 전세로 살면서 돈을 좀 모아보겠다고 한달에 100만원씩이나 저축을 했는데도 2년동안 모인 돈은 고작 2400만원 뿐이다. 2년동안 1억을 모았어도 시원찮은데 2400만원 뿐이라니.. 거기다 그 사이에 경제위기는 커녕 아파트 값이 오히려 3천만원이 올랐다.. 2년동안 열심히 모은 돈이 2400만원인데 집값은 그보다 더 오른것이다. 역시 현실은 나의 생각대로 풀리지 않는다. 아니 현실은 나의 생각보다 더 어려웠다.
상황이 이렇게되다보니 그냥 마음 편하게 전세로 사는 것도 나쁘지 않겠나 라는 생각도 하게 된다. 정부에서 전세자금대출도 잘 해주는 편이고, 요즘 같이 집이 남아돈다는 시대에 굳이 비싼 세금내가면서 집을 보유할 필요가 있냐는 생각이다. 하지만 전세살이도 쉽지 않다. 전세살이는 일단 기본적으로 내 집이 아닌 다른 사람의 집에 사는 것이다. 벽에 못하나 박는 것도 허락을 구하고, 2년마다 집주인과 통화해서 임대차계약을 맺어야 한다. 협의가 잘되면 다행이지만, 조금이라도 생각이 다르면 다른 집을 구해야 한다. 다른 집을 구한다는 의미는 대부분 지금 내가 살고 있는 아파트의 가격이 올라 전세보증금이 상승했다는 것이며, 혹 그것이 아니더라도 나는 새로운 보금자리를 찾아 이사를 가야한다는 것을 의미한다. 여기서 '이사'라는 단어는 사는 곳을 옮긴다는 뜻이지만, 자본주의 사회에서는 '돈이 든다'는 것을 의미한다. 집을 안사면 세금도 안내고, 전세로 살아 월세도 안내 비용을 절약할 수 있을 것이라 생각하지만 2년마다 이사비용과 중개수수료, 전세금 상승 등을 고려해보면 전세라고 해서 비용이 들어가지 않는 것도 아니다. 결국 이런 것, 저런 것 다 겪어가며 전세살이를 하다보면 이럴 바에는 내 집을 사자라는 쪽으로 생각이 굳어진다.
전세도 생각보다 많은 비용이 발생한다두렵고 망설여지는 부동산,
투자가 아닌 필요가 먼저다
사람이 살아가는데 3가지가 필요하다고들 한다. '의(衣)' '식(食)' '주(住)'. 우리 삶에 필요한 이 3가지 중에서 유독 '주(住)' 만이 우리가 선뜻 구입하는데 있어 많은 망설임을 느낀다. 그 이유는 어마어마한 가격과 가격하락에 대한 두려움 때문일 것이다. 하지만 우리가 명품 옷을 사 입고 사자마자 옷 가격이 떨어지는 것을 두려워하지 않듯이, 우리가 맛좋은 음식을 먹고 음식 값을 내야한다는 것을 걱정하지 않듯이 집도 이처럼 생각하면 두려워할 이유가 하나도 없다.
집값이 상승하는 시기에 언론에서는 매일같이 '강남의 ㅇㅇ 아파트가 1주일 새 몇억이 올랐네' 라는 내용으로 헤드라인을 뽑고, 반대로 하락하는 시기에는 역전세난이니 거래절벽이라는 표현으로 헤드라인을 작성하면서 우리에게 두려움과 공포를 준다. 1주일새 몇억이 올랐다는 기사는 집을 가지고 있지 않은 사람에게 집값 상승에 대한 두려움을, 역전세난이니 거래절벽이라는 기사는 집을 갖고 있는 사람과 가지고 있지 않은 사람 모두에게 공포를 심어준다. 이런 기사를 접하면 집을 가지고 있지 않은 사람들조차 곧 부동산 폭락으로 나라 경제가 망할 것 같은 생각을 갖게 되기 때문이다.
이런 기사들은 하나같이 집을 투자의 눈으로 바라보고 쓴 것이다. 그런 기사를 쓴 기자의 눈에는 집이란 것은 오로지 얼마에 사서 얼마에 팔았느냐 뿐인 것이다. 하지만 앞서도 이야기했듯이 집이라는 것은 우리 삶에 꼭 필요한 3가지 요소 중 하나이다. 투자에 앞서 필요가 먼저라는 것이다.
투자가 아닌 필요의 눈으로 부동산을 바라보면 우리는 두려움과 공포에서 헤어나올 수 있다. 어차피 내가 살 집은 하나 필요하다는 관점에서 집을 사서 거주하면 집값이 오르고 내리는 것은 실제 삶에 큰 의미가 없다. 내가 살고 있는 집이 3억이 올랐다고 해서 내 삶이 3억만큼 더 좋아지는 것도 아니고, 반대로 3억이 떨어졌다고 해서 내 삶의 질이 3억만큼 떨어지는 것도 아니다. 다시말해, 집 값이라는 것은 내가 사고 팔때만 의미가 있는 것이지 내가 거주하는 동안은 큰 의미가 없다는 것이다.
고점에 사더라도 걱정없는
실거주 목적의 부동산
직장도 가깝고 거주환경이 괜찮아서 아파트를 하나 샀다고 해보자. 그런데 운이 나쁘게도 내가 사고나서부터 아파트 가격이 떨어지기 시작했다. 인구가 줄어들고, 세계적인 경제위기가 우려된다며 경제전망이 안좋아졌기 때문이다. 그래서 내가 아파트를 구매한 가격보다는 가격이 내려가있는 상황이지만 나는 이 아파트에 살면서 이사다닐 걱정도 없고, 직장을 다니는데도 불편함이 없다. 비록 아파트 값은 떨어져있을지 몰라도 나는 내 집이 가져다주는 안정감과 안락함을 잘 느끼며 살고 있다.
경기는 순환한다. 호황이 있으면 불황이 있고, 후퇴가 있으면 회복이 있다. 주기는 분명히 있으나 이 주기가 늘 변화하기때문에 예측이 어렵다. 경기가 고점이라고 생각했는데 끝없이 더 올라가는 경우도 많고, 이제는 바닥이라고 생각했는데 그보다 더 침체되는 경우도 많다. 그래서 수많은 전문가들이 경제를 예측하고 전망하고있지만 실패하는 이유가 바로 여기에 있다. 경제는 살아있는 생물과 같아서 변화무쌍하기 때문이다.
투자가 아닌 필요의 관점으로 부동산을 접근한다면, 우리는 이러한 주기에 지나치게 신경을 쓸 필요가 없다. 내가 산 가격보다 가격이 빠져있다면 나는 그저 그 집에 거주하면서 경제가 회복되기를 기다리면 된다. 경제가 어려워지면 어려워질수록 정부에서는 금리를 내려 경제를 살리려고 노력할 것이기에 이자상환부담은 줄어들 것이다. 그렇게 행복하게 안정적으로 삶을 꾸려나가면서 아파트가격이 많이 올랐다면 그때 팔 것인지 아니면 계속 보유할 것인지를 고민하면 된다. 이러면 손해가 없다. 물론 엄청난 버블인 시기에 아파트를 구입했다면 그 시간은 생각보다 많이 길어질 수는 있다. 하지만 내가 거주하기 위해서, 거주에 적합한 집을 샀는데 무슨 걱정이 있겠는가. 시간이 오래 걸려도, 가격이 내려가더라도 내가 살아가는데는 불편함이 없다.
집을 사는 가장 좋은 시기는
'필요'할 때이다
어쨌거나 우리들에게 집은 하나 필요하다. 내 집이라는 것이 가져다주는 안정감과 안락함을 생각한다면 평생 세입자로 살아가겠다 라는 사람은 많지 않을 것이다. 그렇다면 집을 살것이나 말것이냐가 아닌 집을 언제사느냐가 고민이 된다. 많은 사람들이 전월세를 선택해서 살아가지만 이들도 집을 살 생각이 없다는 것은 아니라는 이야기다.
아파트를 한푼 두푼 저축해서 산다는 것이 불가능하다는 현실에 동의한다면, 우리는 빚을 내서 집을 사야한다. 그렇다면 과연 집은 언제 사는 것이 가장 좋을까? 많은 사람들이 이야기한다. 경제위기가 와서 집값 폭락이 오면 그때 집을 사겠다고. 이론적으로 보면 좋은 생각이다. 하지만 이를 실천하기란 쉽지 않다. 크게 2가지 이유에서 그렇다.
첫째, 집값 폭락기에 바닥이 어디인지 알수 있는가의 문제다. 일단 호황과 불황의 시기를 예측하고 맞춘다는 것도 거의 불가능하지만, 운 좋게 예측했던 시기에 불황이 왔다고 해보자. 10억원하던 집값이 7억까지 30%가 하락하면 집을 살수 있을까? 집값이 10억원일때는 7억까지 오면 집을 사겠다는 사람도 막상 집값이 7억까지 떨어지면 5억이 되면 사겠다고 마음을 고쳐먹는다. 집값이 더 떨어질것 같기 때문이다. 5억이 되면 살수 있을까? 아마 3억까지 떨어지길 기다릴 것이다. 그래서 집값이 폭락하는 시기에 집을 사겠다는 사람은 실제로는 집을 사지 못할 가능성이 높다. 지난달에 10억하던 집값이 이번달에 11억이 되는 집값 상승기에도 집을 사지 못하던 사람이 어떻게 떨어지는 칼날을 잡을 수 있겠는가. 하락에 대한 공포는 상승에 대한 기쁨보다 훨씬 더 감정이 크게 느껴지기 때문에 집값 상승기에 집을 사지 못한 사람이 집값 하락기에 집을 사는 것은 굉장히 어렵다.
둘째, 집값 폭락기에 피해를 보는 사람은 집주인 뿐만 아니라 임차인도 포함된다는 사실이다. 집값이 떨어지면 전세가도 동반하락할 가능성이 높다. 그러면 집주인은 임차인에게 전세금을 낮춰줘야하는 이른바 역전세난을 맞게 되는데 여유가 없는 집주인은 이 시기를 견뎌내지 못한다. 이 과정에서 집주인만 피해를 본다면 억울한 임차인들은 발생하지 않을 것이다. 하지만 돈을 돌려줘야 하는 집주인이 망하면 돈을 돌려받아야 하는 임차인도 망하게 된다. 집주인이 돈을 돌려주지 못하기 때문이다. 집값 폭락에 대한 피해를 집주인과 임차인이 함께 나눠질수 밖에 없다는 것이다.
주인은 물고기가 팔려야 저 소년에게 일당을 줄 수 있을 것이다.
그래서 나는 경제 주기를 예측해서 집을 사는 것이 정말 어렵다고 생각한다. 경제 주기를 예측하는 것 자체도 너무 어렵고, 또 운이 좋게 예측에 성공했다고 하더라도 그때 집을 사는 것은 또다른 용기가 필요하기 때문이다. 그래서 나는 집을 사는 최적의 시기는 내가 필요로 할 때라고 생각한다. 집이 필요할 때, 필요한 집을 사면 된다. 투자목적이 아니기에 집값의 상승과 하락에 일희일비 할 필요도 없고, 어차피 전세를 살아도 여러가지 비용이 들어간다면 비용을 조금 더 내더라도 거주안정성을 얻는 것이 바람직하다고 생각한다.
필요와 투자 사이
어쨌거나 집 1채는 필요하다
우리가 옷과 음식을 살 때, 이 옷값이 내가 사고나서 가격이 올라갈지 이 음식값이 내일은 더 싸질지 고민하지 않는다. 오로지 나에게 잘 어울리는지, 내 입맛에 잘 맞는지만 고민한다. 집도 마찬가지다. 집을 너무 투자목적으로만 바라보지 말자. 내 라이프스타일에 적합한 집인지 아닌지를 고민하고 결정하면 된다. 그 뒤부터는 경제 상황에 따라 자연스럽게 가격이 오를 수도 있고 내릴 수도 있는 것이다. 가격의 영역은 우리의 영역이 아니다. 전문가들도 수많은 예측을 하지만 들어맞는 경우가 잘 없다. 그러니 우리는 우리가 할 수 있는 것을 하면 된다. 섣불리 미래를 예측하려하지말고, 오로지 이 집이 내게 필요한지, 내 삶에 적합한지 아닌지를 고민하자. 좋은 집이란 가격이 많이 올라가는 집이 아니라, 내가 살기 좋은 집이다. 그러면 집을 산다는 것에 대한 부담감이 한결 덜할 것이다. 어쨌거나 우리가 살아가는데 집 1채는 필요한 법이니까. 부동산 투자는 이렇게 필요로부터 시작하자. 필요로부터 시작한 투자는 실패하기 어렵다.
