부동산 투자는 레버리지의 마법이다
레버리지가 부동산 투자를 더욱 매력적으로 만든다
우리나라 부자들이 가장 선호하는 재테크 수단은 '부동산'이라고 한다. 역사적으로 보아도 부동산은 잘 하락하지 않았고, 설령 하락하더라도 시간이 지나면 다시 가격을 회복해 그 이상으로 올라가는 모습을 보여주었기 때문이다. 그렇다. 사람들의 인식 속에 '부동산 불패신화' 가 형성된 것도 바로 이 때문이었다. 세계 최고의 투자자로 손꼽히는 워렌 버핏도 투자원칙 2가지를 말하였는데, 그 2가지가 다음과 같은 것이었다.
제 1원칙 : 돈을 절대로 잃지 마라
제 2원칙 : 제 1원칙을 절대로 잊지 마라
워렌버핏은 투자를 하는데 있어서 절대적으로 돈을 잃지 않는 것을 중요시하였는데, 대한민국의 부동산은 이런 투자원칙을 지키는데 있어 가장 효과적인 투자상품이었다. 그래서 우리나라에서는 주식이나 금융상품에 대한 투자비중이 낮고, 부동산 투자비중이 높다.
부동산의 매력은 안정성?
그보다 더 치명적인 부동산의 매력
하지만 부동산의 치명적인 매력이 정말 '안정성'에만 있을까? 사실 '부동산 불패신화'는 조금씩 금이 가고 있다. 여전히 부동산에 대한 믿음은 강한 편이지만 지역적으로 따져보면 정말 부동산 불패신화가 여전히 유지되고 있는 것인지 의구심이 드는 사례들이 나오고 있다. 단지 그런 사례들이 아직은 판을 뒤집을 만한 대세가 되지 못했기 때문에 불패신화라는 믿음이 계속 이어지고 있을 뿐이다. 뭐 부동산 불패신화는 아무래도 좋다. 어찌되었든 '부동산' 이라는 자산이 가지고 있는 안정성은 투자대상으로서 매력도를 더 올려주는 것은 분명한 사실이니까.
그런데 사실 부동산의 매력은 안정성이 전부가 아니다. 그보다 훨씬 치명적인 매력이 있다. 너무나 치명적이라서 아는 사람만 알고 있으며, 이런 부동산의 매력을 한번이라도 느껴본 사람은 헤어나오지 못한다. 부동산이 주식보다 수익률이 더 높으면서 안정성도 뛰어난 투자수단이구나 라는 것을 알게 되기 때문이다. 그 매력은 바로 '레버리지'다.
1억원짜리 아파트가 2억원이 되는 것이 쉬울까
10억원짜리 아파트가 11억원이 되는 것이 쉬울까
아파트가 있다. 하나는 가격이 1억원이고, 다른 하나는 10억원이다. 크기나 구조, 연식은 거의 비슷하다고 해보자. 아파트라는 상품이 개발호재나 환경에 가격이 영향을 많이 받을 수 밖에 없지만 여기서는 가격에 대한 이야기를 하고 있으므로 그런 것들은 가격에 영향을 미치지 않는다고 해보자. 이 두 아파트가 각각 1억씩 오르는 상황이라고 하자. 1억원짜리 아파트를 사도 1억원을 버는 것이고 10억원짜리 아파트를 사도 1억원을 버는 상황이다. 똑같이 수익이 1억원인 상황에서 우리는 어느 것이 더 빨리 오를 것인지를 판단해서 투자하면 된다. 입지나 환경적인 요소는 모두 배제하기로 했으므로 가격에 대한 심리적인 부분만을 살펴보면 된다.
상승률을 따져보니 1억원짜리 아파트가 1억원이 올라 2억원이 되려면 아파트 가격이 100% 상승해야 한다. 반면에 10억원짜리 아파트가 1억원이 올라 11억원이 되려면 10%만 상승하면 된다. 가격이 100% 오르는 것과 10% 오르는 것. 우리는 10% 오르는 것이 100% 오르는 것보다 가능성이 높고 빠를 것이라는 사실을 알고 있다. 내 월급이 100% 오르는 일보다는 10% 오르는 일이 훨씬 실현가능성 있지 않은가.
그래서 돈이 돈을 번다는 이야기를 한다. 10억원을 가지고 있는 사람은 10억원짜리 아파트를 사지만 1억원을 가지고 있는 사람은 1억원짜리 아파트를 살수 밖에 없기 때문이다. 결국 1억원이 오르는 속도를 비교했을때, 10억원짜리 아파트가 더 빠르다고 생각하면 부동산투자는 돈을 많이 가진 사람이 돈을 더 쉽게 벌 수밖에 없는 구조가 된다.
그러나 걱정할 것 없다. 아마 부동산 투자가 이런 식으로 돈을 많이 가진 사람에게 압도적으로 유리했다면 부동산은 투자상품으로서 지금의 인기를 얻지 못했을 것이다. 돈 많은 사람만 돈을 버는 그들만의 게임이 되었을 것이기 때문이다. 하지만 부동산은 대한민국에서 가장 선호받는 투자상품이다. 이 이야기는 그만큼 대중적인 투자수단이라는 것을 의미한다. 돈 없는 사람도 얼마든지 부동산에 투자해 돈을 벌 수 있기 때문이다. 다시말해, 1억원을 가지고도 10억원짜리 아파트에 투자를 할 수 있다는 말이다.
10억원 아파트를 사려면 돈이 얼마나 필요할까?
10억원일까? 1억원일까?
많은 사람들이 집 값이 높다고 한다. 신문에서는 서울의 아파트 가격이 평균 5억이니 7억이니 기사를 실으니 조심스럽게 계산을 해본다. 내 연봉이 5천만원이니까 10년을 숨만쉬고 저축해야 아파트를 살 수 있겠구나. 하지만 숨만쉬고 사는 것은 불가능하니 15년, 20년은 알뜰살뜰 모아야 겨우 5억, 7억원을 모을텐데 아파트 가격은 더 오를테니 내 평생 집을 사는 것은 불가능하겠구나 하고. 그렇게 집 사기는 불가능한 것으로 결론을 내버린다.
맞다. 우리가 우리 돈만 가지고 아파트를 사야 한다면 우리는 아마 서울에 평생 아파트 한채 마련하는 것이 어려울 것이다. 아니 어쩌면 이미 우리 월급만으로 서울 아파트를 1채 산다는 것은 불가능한 일이 되어버렸을지도 모른다. 하지만 정말 방법이 없는 것일까? 사람이 사람의 힘만으로 모든 일을 해왔다면 그 옛날 어떻게 사막 한가운데에 피라미드를 만들었으며, 잠실에 우뚝 솟아있는 123층짜리 빌딩은 어떻게 세울 수 있었겠는가?
인류는 예로부터 도구를 사용해왔고, 그 도구는 다른 동물들이 할 수 없는 것들을 오직 사람만이 해낼 수 있게 해주었다. 그렇다. 도구를 사용하면 불가능한 일도 가능한 일이 된다. 서울의 아파트를 월급을 차곡차곡 모아 산다는 생각은 분명 안전하고 나쁘지 않은 생각이다. 그러나 불가능한 생각일 수 있다. 인플레이션을 감안하지 않고 단순 계산해도 10년이상을 꼬박 저축을 해야 하기 때문이다. 하지만 우리가 도구를 이용하여 피라미드를 짓고, 초고층 빌딩을 세웠듯이 도구를 잘 사용하면 10억원짜리 아파트도 살수 있는 길이 열린다. 사람들은 이 도구의 이름을 '레버리지' 라고 부른다.
내 돈이 아닌 타인의 돈을 활용하라
레버리지 효과
부동산 투자에서 레버리지라는 것은 나의 자본이 아닌 타인의 자본을 말한다. 우리는 아파트를 살때 은행에 아파트를 담보로 제공해서 대출을 받을 수 있다. 대출을 받을 수 있는 정도는 개인의 신용도, 정부정책 등에 따라 달라지긴 하지만 상당부분을 은행에서 빌릴 수 있고 우리는 단지 거기에 대한 이자를 내면 된다. 은행에서 대출을 받는 것 말고도 개인에게 돈을 조달할 수도 있다. 아는 사람한테 돈을 빌리는 것도 하나의 방법이고, 우리나라에만 있는 '전세 제도'라는 것도 있는데 임차인에게 아파트에 거주할 수 있는 권리를 주고 그에 대한 댓가로 돈을 빌리는 것이다.
부동산 투자가 다른 투자 수단에 비해서 가지는 매력은 안정성 뿐 아니라 바로 이 레버리지에 있다. 내 자본만으로 투자할 수 있는 대부분의 투자상품에 비해, 부동산은 은행을 통한 담보대출과 전세금을 잘 이용하면 내 돈 1억원을 가지고 10억원짜리 아파트에 투자할 수 있는 길이 생기게 된다. 앞서 살펴보았지만 1억원짜리 투자상품이 1억원 오르는 것보다 10억원짜리 투자상품이 1억원 오르는게 더 빠르다는 것을 떠올려보면 이는 부동산 투자가 가지는 엄청난 이점이다. 기본적으로 부동산이 가지고 있는 투자의 안정성을 누리면서, 상대적으로 낮았던 수익률을 극대화시킬 수 있기 때문이다. 그래서 전업으로 부동산 투자를 하는 사람은 이 방법을 아주 잘 이용한다.
부동산 투자의 수익률 극대화
갭투자
아파트에는 2가지 가격이 있다. 매매가와 전세가인데, 이 매매가와 전세가의 차이(갭 gap)를 이용한 투자를 갭투자라고 한다. 예를 들어보자. 10억원짜리 아파트가 있다고 해보자. 이 아파트의 전세가를 알아보니 7억원 이었다. 그러면 이 아파트를 사는데 필요한 내 돈을 얼마일까? 내가 그 아파트를 투자목적으로 사놓는다고 생각하면 10억원이 아니라 3억원만 있으면 된다. 3억원이면 10억원짜리 아파트를 내 소유로 할 수 있는 것이다. 이 10억짜리 아파트가 만약 2년뒤에 1억원이 오르면 무려 수익률이 33%가 된다. 내 돈 3억원을 투자해서 1억원의 수익을 봤기 때문이다. 2년만에 33%! 어마어마한 수익률이 아닌가.
이것이 바로 레버리지 효과이다. 내 돈 1억원으로 10억원인 아파트에 투자하여 투자수익률을 극대화시키는 것. 타인의 자본이 있기때문에 가능한 것이다. 특히 부동산의 경우 대출과 전세금이라는 타인 자본을 활용할 수있어 다른 투자수단보다 레버리지 효과가 극대화되는 편이다. 심지어 어떤 경우는 내 자본을 하나도 들이지 않고 부동산을 인수하는 경우도 종종 있다.
따라서 이러한 레버리지를 잘 이용한다면 우리는 부동산 투자를 통해서 수익성과 안정성을 모두 가질 수 있다. 그리고 실제로 단기간에 부동산 투자로 많은 돈을 번 사람들은 대부분 이러한 갭투자를 통해서 돈을 벌었다.
갭투자를 하자 라는 것이 아닌
갭투자의 원리를 알고 내 삶에 보탬이 되게 하자
끝으로 이 말을 당부하고 싶다. 이 글의 의도는 "너도 나도 갭투자하자" 라는 의미가 아님을 밝힌다. 특히 이 글을 쓰는 필자는 부동산 관련 일을 하지 않고 있으므로 어떠한 이해관계도 존재하지 않으며, 실제 갭투자를 하신 분들중에서도 투자에 실패하는 경우가 많다는 것을 말하고 싶다. 하지만 그럼에도 불구하고 이러한 레버리지에 대한 글을 쓴 이유는 부채를 너무 두려워하지 않았으면 하는 마음에서 썼다.
사실상 서울의 아파트 가격은 평범한 직장인이 평생 월급을 모아야 살수 있을정도로 올랐다. 인플레이션과 고용불안정성까지 고려한다면 정말 아파트 하나 사는게 평생 꿈이 된 세상이다. 그래서 레버리지를 이용하는 것은 이제 더이상 선택이 아니라 필수가 되었다. 실제로 이미 많은 투자자들이 이러한 레버리지를 통해서 자신의 수익을 증가시켜나가고 있다. 그러니 타인의 자본에 대해서 너무 두려워하지 말자는 것이다. 칼도 잘 이용하면 음식을 자르는데 유용하듯이, 부채도 잘 이용하면 우리 삶을 더 좋게 만들 수 있다.
자본주의 사회는 결국 레버리지를 얼마나 잘 이용하는가에 따라 부의 규모가 달라진다. 무조건적으로 부채, 빚, 타인의 자본을 쓰는 것을 두려워하지 말자. 오히려 우리는 이러한 타인자본을 제대로 활용하는 법을 배워 어떻게 나의 삶을 이롭게 만들 수 있을까를 고민해야 한다.
