부동산 투자를 하기 전에 알아두면 좋은 것들
부동산 투자 이것만 알아도 손해보지 않는다!
소 잃고 외양간 고친다
이미 일이 잘못된 뒤에는 손을 써도 소용없다는 말로 우리에게 너무나 익숙한 속담이다. 우리는 이 속담을 보면서 소 잃고 외양간을 고치는 사람이 얼마나 어리석은가를 비웃곤 하지만, 사실 너무도 익숙하다는 것은 그만큼 우리 주변에 소를 잃고 외양간을 고치는 일이 그만큼 많다는 것을 의미한다. 사실 소를 잃고 그냥 외양간을 방치하거나 이참에 소를 키우지 말자라고 결정을 하는 경우도 많다.
부동산 투자에서도 그렇다. 부동산에 투자하시는 많은 분들이 아파트나 빌라를 사기 전에 충분히 공부를 하거나 투자자문을 구해서 투자를 할 것 같지만 대부분의 사람들은 거꾸로 한다. 아파트나 빌라를 이미 사놓고, 아파트나 빌라를 잘 샀는지를 물어보는 경우가 굉장히 많다. 투자를 하기 전에 알아봐야 하는데 이미 투자를 다 해놓고 내가 한 투자가 잘한 투자인지를 묻고 있는 것이다. 그 선택이 괜찮았다면 다행이지만, 혹시 선택이 잘못되었다면 어떻게 돌이킬 수 있단 말인가. 소 잃고 외양간 고치면 이미 집 나간 소를 찾을 수 없듯이, 아파트 투자도 마찬가지다. 투자하기 전에 따지고, 또 따져야 손실을 피할 수 있다. 그렇다면, 아파트 투자를 할 때 꼭 따져봐야 할 것은 어떤 것들이 있을까?
1. 대단지 아파트인가? 나홀로 아파트인가?
"뭉치면 살고 흩어지면 죽는다"는 말이 있다. 전쟁터에 나간 군인들에게만 해당되는 말이 아니라 아파트에도 적용되는 말이다. 딱 어느 정도 이상이 되어야 대단지 아파트이고, 어느 정도 이하면 좋지 않다는 기준이 정해져 있지는 않지만 2000세대 이상 아파트가 밀집되어 있는 지역이면 대단지 아파트, 아파트의 동 수가 1개 혹은 2개 정도에 불과하다면 나홀로 아파트라고 보면 된다.
아파트에 있어서 세대수가 중요한 이유는 커뮤니티 시설 때문이다. 많은 사람들이 살고 있는 지역에 학교나 관공서, 여러 가지 주거편의시설이 들어서는 것이 당연하고, 또 그래야 이용도 많이 하지 않겠는가? 단독 다가구 주택 밀집지역보다는 대규모 아파트가 조성된 지역이 도로나 주거환경이 훨씬 쾌적할 가능성이 높다.
예를 들어 대단지 아파트의 경우 초등학교 혹은 중학교가 아파트에 인접해 있어 아이들이 가깝고 편리하게 학교에 등하교 할 수 있다. 하지만 단독, 다가구, 빌라가 많은 지역의 경우 학교가 생각보다 멀리 떨어져 있는 경우가 많다.
그러니 아파트를 고를 때는 일단 대단지 아파트를 고르자. 동이 1~2개에 불과한 나홀로 아파트의 경우 가격이 저렴하지만 추후 가격 상승이나 환금성 측면에서 불리한 점이 있으니 돈을 조금 더 주더라도 대단지 아파트를 선택하는 것이 더 좋다.
2. 종로 강남 여의도와의 접근성, 직주근접은 어떠한가?
요즘 부동산 투자의 핵심 키워드를 4글자로 표현하면 바로 이것이 아닐까 싶다. " 직주근접 " 직주근접이라는 것은 직장과 주거지가 근접하다는 의미인데 직장과 주거지의 거리가 가까우면 가까울수록 가격이 대체로 비례하는 경우가 많다. 몇 시간씩 걸려 출퇴근을 해야 하는 곳보다는 20~30분 정도면 출퇴근이 가능한 곳이 당연히 선호가 더 높기 때문이다.
실제로 판교가 막 개발되기 시작할 때 서판교와 동판교 중 어디가 더 가격이 오를지에 대해 부동산 전문가들마다 의견이 달랐다. 서판교의 경우 한국판 베버리힐즈라는 별칭으로 고급 단독주택들이 대규모로 조성되어 주거 쾌적성이 굉장히 뛰어났다. 반대로 동판교의 경우 주로 기업들이 밀집해있고 각종 상업시설이 들어서면서 아파트 위주로 개발이 되었다. 뛰어난 주거환경의 서판교냐, 직주근접의 동판교냐를 두고 전문가들 사이에 전망이 엇갈렸다. 과연 서판교와 동판교 중 어디가 더 가격이 많이 올랐을까? 답은 동판교다. 물론 여기에는 다양한 요인이 있겠지만 '직주근접'이라는 요소가 큰 영향을 미쳤다는 것이 대체적인 평가다. 그만큼 직주근접에 대한 사람들의 수요는 강하고 크다.
판교의 사례를 들었지만 서울도 마찬가지다. 서울에서는 3대 업무지구가 있는데 종로, 강남, 여의도가 바로 그곳이다. 서울의 집값은 이 3대 업무지구와의 접근성이 얼마나 좋으냐에 따라 가격이 결정된다 해도 과언이 아니다. 일단 아파트 값이 가장 비싼 강남 지역은 말 그대로 강남이기 때문에 말할 필요도 없고, 강북 지역에서도 종로와의 접근성이 좋은 곳에 위치한 아파트들이 대체로 가격이 높다. 마포가 대표적인 곳이다. 5호선으로 여의도와 종로의 접근성이 뛰어난 마포는 재개발이 이뤄지면서 아파트 값이 굉장히 많이 오른 지역 중 하나이다. 여의도 역시 한국의 월스트리트로 금융권이 밀집해있는 지역이다. 현재는 오래된 아파트들이 많아 강남과 비교해서 조금 관심이 덜한 경향이 있지만 재건축이 본격화될 경우 많은 관심을 받게 될 지역이다.
따라서 서울에서 아파트나 빌라에 투자할 때는 종로, 강남, 여의도와의 접근성을 꼭 따져보는 것이 좋다. 직장과 가까운 지역은 늘 수요가 많기 때문에 임차인을 구하기도 어렵지 않고, 나중에 팔기도 수월하다. 이 3군데 지역 중 한 군데라도 아주 가깝게 위치해있다면 부동산으로 골머리를 썩을 일은 많지 않다.
서울의 3도심 종로, 강남, 여의도3. 지하철 이용은 편리한가?
부동산의 가치를 결정하는 많은 요인들이 있지만 가장 대표적인 것이 바로 교통 여건이다. 특히 지하철은 주거용 부동산에 미치는 영향이 매우 크다. 그래서 지하철이 개통된다는 계획이 들어서면 그 동네 아파트 가격이 들썩이기 시작한다. 보통 지하철 개통계획이 발표되면 부동산 가격은 3번이 오른다고 이야기한다. 첫 번째는 계획이 발표되었을 때, 두 번째는 공사 착공이 들어갔을 때, 그리고 마지막으로 지하철이 개통되었을 때이다. 물론 이런 공식이 100% 다 들어맞는다고 이야기하기는 어려울 수 있지만, 경험적으로 대체로 3번에 걸쳐 가격이 상승하니 투자를 할 때 참고하면 좋을 것 같다.
사실 교통에는 지하철 말고도 버스도 있다. 하지만 집값에 직접적으로 영향을 주는 교통수단은 지하철이라고 생각하는 것이 좋다. 또, 요즘은 경전철이라고 해서 지하철은 아닌데 지하철 같은 교통수단이 하나둘 발표되고 있는데 경전철의 효과는 지하철보다는 다소 약하다는 것이 대체적인 평가다. 그러니 지하철이 연장되는 곳이나 지하철이 이미 잘 들어서있는 곳에 투자를 하는 것이 좋다.
특히 역세권에 위치한 아파트는 정말 좋다. 지하철은 한번 역사의 위치가 정해지면 이동이 불가하다. 역세권에 위치한 아파트는 결국 한정적일 수밖에 없고, 부동산은 입지가 권력이라는 점을 떠올려보면 한번 역세권에 위치한 아파트는 영원한 역세권 아파트가 된다. 이러한 입지의 장점을 가진 역세권 아파트는 불황이 와도 가격이 덜 떨어지고, 호황이 오면 가격이 더 많이 오른다.
부동산 투자를 하는 데 있어서 살펴보아야 하는 것도 많고, 따져보아야 할 것도 많지만 여기서는 초보자들도 쉽게 판단할 수 있는 3가지를 이야기해보았다. 아마 이 정도는 누구나 손쉽게 알 수 있을 테니 최소한 실패하는 투자는 하지 않을 수 있을 것이다. 아마 저 3가지 조건을 충족하는 아파트는 이미 가격이 너무 비싸다고 느낄 수도 있다. 하지만 가격이 조금 저렴하다는 이유로 하나 둘 저런 조건들에 맞지 않는 아파트를 구입하게 되면 시간이 지나 후회를 할 가능성이 높다. 부동산 시장은 정말 싼 게 비지떡인 경우가 많기 때문이다. 그러니 조금 돈을 더 주고라도 남들이 모두 좋아하고 선호하는 아파트를 사자. 그래야 부동산이 가진 환금성을 극복할 수 있으며, 나중에 팔 때도 제값을 받을 수 있다.
p.s.
『 토익공부보다 돈 공부 』 위클리 매거진 마지막 글입니다. 그동안 제 글을 재미있게 봐주시고 공감해주신 분들께 감사하다는 말씀을 드리고 싶습니다. 더 다양한 이야기들을 다루고 싶지만, 위클리 매거진은 12편으로 기획했던 것이라 추가적으로 다른 이야기들은 제 브런치에서 계속 이어나가야 할 것 같습니다. 많이 사랑해주셔서 고맙습니다.
꿈꾸는 자본가 이권복 드림
