흐르는 돈을 굳히는 콘크리트 효과
많은 사람들이 부동산 투자로 수익을 낼 수 있었던 비밀
우리가 투자수단을 평가할 때는 크게 안전성, 수익성, 환금성을 가지고 평가한다. 안전성은 손실 가능성, 수익성은 수익의 크기, 환금성은 현금화를 하는데 걸리는 시간을 의미하는데, 주식은 안전성이 떨어지지만 수익성과 환금성은 높고, 부동산은 안전성은 높지만 수익성은 보통, 환금성은 떨어지는 것으로 평가한다. 투자자산의 이러한 차이점은 투자자의 성향에 따라 선호의 차이로 이어진다.
주식투자는 수익성, 환금성
부동산투자는 안전성, 비환금성
주식투자를 선호하는 투자자들은 주식투자의 높은 수익률과 환금성을 매력으로 꼽는다. 단기간에 큰 돈을 벌수도 있고, 언제든지 현금화 할 수 있는 주식투자는 투자에 대한 손실 위험이 크지만 그것을 만회할 정도로 매력이 있어서 공격적인 성향을 가진 투자자들이 좋아한다. 반면에 부동산 투자를 선호하는 투자자들은 손실에 대한 공포가 큰 편이다. 그래서 파는 데는 조금 시간이 걸릴 수 있어도 손실에 대한 위험성이 낮은 부동산 투자는 많은 사람들에게 사랑을 받고 있다. 특히 우리나라에서는 베이비부머 세대들이 매우 좋아하는 투자수단으로 손꼽힌다.
자산을 빠르게 현금화할 수 없다는 단점은 투자를 하는데 있어서 치명적인 약점이 된다. 경제위기가 오거나 가격이 급락하는 상황이 벌어지면 부동산이 아예 팔리지 않을 수 있으며, 급하게 돈이 필요한 경우에도 부동산에 돈이 묶여 내 뜻대로 자본을 활용할 수 없기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 이러한 부동산의 단점이 자산을 불려나가는 사람에게 유리하게 작용한다면 어떠한가. ‘비환금성의 역설’이다.
소비는 심리다 !
신용카드를 얼리는 이유
요즘 유통업계는 결제를 조금이라도 더 편하게 만들려는 시도가 한창이다. 과거에는 카드 정보를 입력하고 공인인증서까지 확인을 받아야만 결제가 이루어졌는데 요즘은 간편결제라고 해서 내가 정해놓은 비밀번호를 누르기만 하면 결제가 3초도 되지 않아서 이루어진다. 조금이라도 결제를 쉽게 함으로써 사람들의 소비를 일으키려는 시도다.
당연히 결제가 간편해질수록 소비는 증가한다. 실제로 내가 사고자 했던 물건을 단지 3일 후에 사기로 해놓고 막상 사기로 한 당일에는 그 물건을 구입하지 않는 경우가 많고, 홈쇼핑을 통해 수없이 사들인 물건들이 포장도 뜯지 않은 채 창고에 쌓이는 경우를 생각해보면 우리가 얼마나 충동적으로 소비를 하고 있는지 알 수 있다. 그래서 점점 쉬워지는 결제는 우리의 소비를 극대화 시키는데 아주 효과적인 방법이다. 기업들이 끊임없이 결제 방법를 단순화시키는 이유이다. 우리의 욕구를 빠르게 해결하게 만들수록 사람들은 그 욕구를 더 많이 충족시키려 하기 때문이다.
그래서 한때 충동적인 소비를 줄이는 전략으로 신용카드를 얼리는 움직임이 있었다. 내가 가진 신용카드를 플라스틱 백에 넣어서 물과 함께 얼려놓는 것이다. 신용카드를 쓰기 위해서는 얼음을 녹여야하므로 순간적인 소비충동으로 발생하는 소비를 막을 수 있다는 것이다. 얼음이 녹는 동안 충동이 사라져 소비를 하지 않게 되는 원리다. 실제로 우리의 소비충동이 꼭 필요한 것이 아닌 불필요한 것에도 많다는 것을 생각하면 카드를 얼음에 얼리는 전략은 우리의 소비를 줄이는데 꽤 효과적인 방법임에 분명하다.
부동산 투자가
자산을 모으는데 유리한 이유
부동산이라는 자산이 가지는 비환금성은 마치 신용카드를 얼리는 효과와 비슷하다. 앞서 우리가 주식투자의 사례에서 마젤란 펀드를 살펴본 바가 있다. 마젤란 펀드의 투자수익률은 경이로울 정도로 높았지만 실제 그 펀드에 투자한 투자자들 중 절반은 손실을 기록했다는 이야기도 함께 했다. 그리고 그 원인으로 투자자의 단기적 투자성향을 꼽았다.
주식투자가 가지는 환금성이 자산관리의 측면에서 오히려 독으로 작용한 것이다. 그러나 부동산은 원래부터 환금성이 약한 투자자산이다. 그래서 투자자들이 현금화를 하고 싶어도 어렵다. 아파트를 오늘사서 내일 판다는 이야기를 들어본 적이 있는가? 부동산은 각종 규제도 많아 한층 더 어렵게 된다. 하지만 여기에서 비환금성의 역설이 발생한다. 부동산 투자의 단점으로 꼽히는 비환금성이 오히려 단기적인 투자성향을 억제하고, 장기적인 투자를 유도함으로써 이익을 실현하는데 도움을 주는 것이다.
강제로 저축을 하게 만드는
부동산투자
부동산이 다른 투자수단에 비해서 갖는 장점은 이러한 비환금성의 역설뿐만이 아니다. 부동산 투자는 우리가 강제적으로 저축을 하게 만드는 효과도 가져온다. 우리가 부동산을 살 때를 떠올려보자. 기본적으로 매매가가 큰 부동산은 온전히 내 돈만으로 구입하는 것이 쉽지 않다. 그래서 항상 대출이나 전세를 끼고 구입을 하게 되는데 이때 이 타인의 자본이 내 자산증식에 도움이 된다. 사람은 기본적으로 위험을 싫어하기 때문이다.
여기서 말하는 위험이라는 것은 부채를 가지고 있음에서 비롯되는 불안함, 두려움 등을 의미하는데 그래서 하루라도 빨리 부채를 없애고자 노력을 하게 된다. 마이너스인 상태를 빨리 플러스로 바꾸고 싶은 것이다. 그래서 소득이 발생하면 최우선적으로 이 부채를 갚고자 노력한다. 부채가 조금씩 갚아지는 동안, 나의 순자산은 증가하게 되며 이는 곧 저축을 하는 것과 같은 효과를 만들어낸다.
부동산의 이러한 효과를 ‘콘크리트 효과’라고 한다. 콘크리트는 처음에는 액체지만 시간이 지나면서 바위처럼 단단해진다. 쥐도 새도 모르게 사라지는 나의 현금을 부동산에 넣고 부어서 단단한 자산으로 만들어가는 과정과 유사해서 ‘콘크리트 효과’다. 젊었을 때 열심히 벌어서 은퇴할 때쯤 되면 집이라도 하나 남길 수 있는 것도 이와 관련이 깊다. 열심히 벌어서 부동산 부채를 갚아나갔기 때문에 온전한 집이라도 한 채 남긴 것이다.
교묘해지는 소비의 유혹,
부동산으로 이겨내자
자본주의 사회를 살아가고 우리들에게 주변은 온갖 소비의 유혹이 가득하다. 우리가 하루에 보게 되는 광고만 하더라도 수천 개가 넘는다. 모두 상품이나 서비스를 소비하라고 말하고 있다. 조금만 눈길을 돌려도 광고가 없는 곳을 찾아보기란 어렵다. 온라인 세상이든 오프라인 세상이든 말이다. 이처럼 기업들은 수없이 많은 돈을 마케팅에 쏟아붓고 있으며, 마케팅 기법 역시도 나날이 교묘해지고 있다. 편의점에서 자주 볼 수 있는 2+1 이벤트 상품만 보더라도 1개만 살 물건을 무려 3개나 사게끔 만들지 않는가.
이뿐만이 아니다. ‘뉴로마케팅’이라고 해서 인간의 뇌를 무의식적으로 자극하여 소비를 촉진시키는 연구도 활발하게 진행되고 있다. 이제는 우리가 필요해서 소비를 하는 시대가 아니라 우리가 필요하다고 믿게 만들어서 소비를 하게 만드는 시대가 된 것이다. 이런 상황 속에서 부동산이 가지는 낮은 환금성과 인간의 본능인 부채에 대한 두려움은 소비를 줄이게 만듦으로써 자산을 형성해 나가는데 많은 도움을 준다. 많은 사람들이 주식 투자로는 성공을 거두지 못하였어도 부동산 투자로는 부자가 될 수 있었던 이유다.
