재건축 재개발 투자시 알아야할 기초 상식 TOP 3

아파트 투자는 타이밍이다

하나, 장기전이다. 재건축 사업은 아파트 분양과 다르게 '정비구역지정 -> 추진위 구성 -> 안전진단 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 관리처분 -> 착공 및 분양 -> 청산' 등의 단계로 진행되기 때문에 예상보다 긴 시간이 소요된다.   재건축 허용 연한만 되면 금방 재건축이 될것 같지만 허용 연한이 되어도 사업성이 나오지 않으면 재건축이 안 될수도 있다. 조합 입장에서는 최대한 일반분양물량을 많이 뽑아야 하는데 용적률, 층수제한 등 재건축 규제가 많아서 정책적인 협조도 필요하다. 그래서 재건축은 예상보다 시간이 더 오래 걸리는게 일반적이다.

둘, 가격이 단계별로 오른다. 진행이 될 수록 가격은 계단식으로 상승한다. 그래서 초기 단계에 들어가면 투자수익이 커지는 것은 사실이지만 갑자기 중단되거나 늦어지면 투자금이 묶이는 위험이 발생한다. 너무 빨리 들어가면 지칠 수 있고 너무 늦게 들어가면 먹을 것이 없으니 해당 재건축 사업의 진행 상황, 정부 또는 지자체의 정책 등을 지속적으로 분석해야 한다.

셋, 물량이 구분된다. 바로 조합원 물량과 일반 분양물량이 그것이다. 일반 분양 물량은 조합원들에게 배정되고 남은 물량을 말한다. 조합원들이 먼저 좋은 동, 로얄층의 물량을 선점하기 때문에 일반 분양물량은 상대적으로 위치 등이 좋지 않을 수 있다. 조합원들의 이익 극대화를 위해 조합원 대상의 분양가보다 일반 분양가가 더 높게 책정되기도 한다.  그러면 조합원 물량을 구입하는 것이 낫겠다고 생각하지만 일반 분양 물량은 계약금만 내고 나머지 중도금은 대출을 받을수 있어서 입주 시점까지 추가 자금 부담이 없는 반면, 조합원 물량은 이주비용을 감안해도 초기 투자금이 일반분양보다 더 많이 들어가서 부담스러울수도 있다. 현장조살르 통해 주변 시세 대비 조합원 분양가와 일반분양가가 적정한지, 고분양가는 아닌지, 추가상승여력 등이 있는지 충분히 따져 보는 것이 좋다.