0채에서 18채까지.. 부자들을 만나면서 내가 배운 것
「 부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀 」 저자 홍성준
Q. 저자 소개
무주택자로 살다가 자본주의의 원리를 깨닫고 18채의 부동산에 투자하게 되었습니다. 직접 투자해보고 투자의 장단점을 알려드리며, 그동안 직접 경험한 것을 토대로 부동산 투자의 성공을 위해 활발히 강연 및 방송도 하고 있습니다. 최근에는 「 부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀 」 이라는 책을 쓰기도 했습니다.
Q. 부자들에게 식사대접을 하시면서 많이 만나보셨던데, 부자들을 만나면서 느끼신 것은 무엇인가요?
부자들을 만나다보면 첫번째는 정보에는 귀를 열어놓으시지만 본인이 잘 모르는 분야이거나 관심없는 분야라고 생각되거나 특히 위험한 투자는 굉장히 경계합니다. 두 번째는 그 중에 가장 기억에 남은 투자자분이 계신데 이분은 금융업을 하시지만 담보가 없는 물건은 절대로 투자하지 않으십니다. 은행에서 보면 담보대출 방식의 투자처럼 안전하고 경매로 간다고 하더라도 투자금과 수익금까지 가져갈 수 있을 정도의 안정성이 확보가 되지 않으면 투자를 결정하지 않을 정도로 보수적입니다. 부자들이 하는 이야기 중 많이 버는게 중요한게 아니라 잃지 않는 투자를 해야 한다. 는 워렌 버핏의 명언과도 비슷한 부분이 많았습니다. 그리고 현재 재산에 만족하지 않고 배우기를 멈추지 않고 꾸준히 정보를 모으시는 모습이 인상적이고 워렌버핏처럼 매년 투자 수익률을 기록하시고 포트폴리오를 만들며 전문 투자자의 냉정한 모습을 느꼈습니다.
Q. 주식이든 부동산이든 재테크에 관심을 가져야 하는 이유는 어디에 있을까요?
노동수익의 한계가 오신다는 걸 모르는 분들은 없으실 겁니다. 그걸 자본소득으로 노동수익을 뛰어넘어야 하는데 이 방법은 저축이 아니라 돈을 불려나가는 방법을 알아야 합니다. 재테크는 현재 나의 총 자산을 현금화 하셨을 때 최소 10억을 만들어놓지 못하셨다면 바로 시작해야 합니다.
위 그림에서 보시면 2019년 통계적으로 여성분들은 평균 86세까지 남성분들은 80세까지 사십니다. 우리나라 국민이 평균적으로 27세에 돈을 벌기 시작해서 90세 인생이라고 가정하고 60세까지 월급을 받는다면 33년이 돈을 번 기간이고 30년간은 돈을 벌지 않고 돈을 쓰는 기간입니다. 돈을 쓰는 기간이 30년이라면 한 달에 100만원씩 지출한다고 가정하면 3억6천만 200만원이라면 7억2000만입니다. 현재 여러분은 한 달 생활비를 얼마나 쓰고 계신가요? 다음 그림을 보시면
0-27세는 소득이 없고 소비만 합니다. 필자 같은 경우 흙수저라 부모님이 용돈을 너무 작게 주셔서 중학교 1학년 부터 신문배달 아르바이트로 월 15만원 벌어 용돈을 벌어 썼습니다. 중 고등학생때도 전단지 부착 및 각종 아르바이트를 통해 돈을 어떻게 하면 벌수 있나 고민을 많이 했습니다. 부모님에게 의지하지 않고 자립심을 가질 수 있어서 그때는 너무 힘들었지만 지금 생각해보면 그런 어려움이나 자수성가 해야겠다는 간절함이 없었다면 노력하지 않았을꺼라는 생각이 듭니다. 필자 같은 경우도 30대 초 부터 부동산 사업을 시작했지만 경험이 없고 일머리를 모르다보니 쉽지 않았지만 30대 중반부터 사업소득과 부동산 투자로 인해 자산의 속도가 급격하게 많아지며 월 수입과 부동산 및 자산이 불어나게 되었습니다. 27세부터 60세까지는 흑자지만 은퇴한 시점부터는 수입이 끊어지면서 연금이나 비 노동수익으로 수입이 생기시는 시스템을 준비하지 않으시면 끊임없이 노동수익을 하셔야 합니다.
Q. 저자님이 직접 부동산 투자로 돈 번 얘기 하나만 해주세요.
2016년 전세를 살고 있다가 전세로 사는 건 돈을 지키는게 아니라 돈의 가치가 하락한다는 원리를 깨닫고 월세로 전환하여 아파트를 전세 레버리지를 통하여 18채를 서울 및 수도권에 샀습니다. 부동산 자산은 늘어나게 되었고 2016년부터 2018년도는 전세레버리지 투자의 대 호황기였습니다. 2018년도 9.13 대책이 나오면서 주택 규제를 하기 시작하면서 좀 자제는 했는데 현 정부 아시겠지만 아파트 가격이 가장 많이 올라간 건 아실 겁니다. 그래서 주변에 전세 사는 분들에게 제발 전세 사지 말고 월세로 바꿔서 전세레버리지 투자로 내 집 마련을 해야지 뛰는 집값과 전세가를 통해 자산이 불어나는 걸 경험하실 수 있으실 겁니다. 3억8천에 매수시점 전세가와 4000만원밖에 차이가 없었지만 3년 뒤 8억5천이 되었죠. 3천만원 갭 차이 아파트가 1억5천이나 상승했죠. 데이터기반의 프로그램이 있는데 매수시점 매도시점을 알 수 있습니다. 주변 입주물량을 피해 투자를 잘하면 좋습니다.
Q. 부동산 투자는 재테크가 아니라 사업이라고 하셨던데 어떤 의미인가요?
부동산 투자는 여유 있는 자금으로 하실 수도 있는데 필자는 그 당시 전세 살던 돈을 월세로 바꾸면서 목돈으로 사업하듯이 준비했습니다. 여러분이 정말 부동산 투자를 통해 부자가 되겠다는 부자와 창업 마인드가 있어야 하고 어떤 수익형 부동산 종목으로 할건지 정해야 합니다. 그리고 이걸 내가 일하지 않아도 돈이 나올 수 있는 시스템으로 만들 때까지 노력해야 한다는 겁니다. 이미 목돈이 있으시다면 바로 상업용 부동산을 분양이나 매매를 해서 월세 놓을 수도 있지만 그건 걸 준비하기까지 목돈을 모으거나 부동산 투자는 장기적인 사업이기 때문에 창업자금을 만들어야 한다는 겁니다. 백만장자 슈퍼리치는 하루아침에 만들어질 수 없습니다. 10-20년 마스터플랜을 세워서 프로젝트를 세워야 가실 수 있습니다.
Q. 책에 적힌 p.20 부동산 계급론이 재미있더라고요. 한번 설명해주실 수 있을까요?
처음에는 손낙구 저자의 부동산 계급사회란 책을 보면서 충격에 빠졌습니다.
여기에 이런 그림이 있습니다. 2016년 전 전세에 살고 있는 사람이었습니다. 그럼 4등급이었겠죠? 그렇지만 과감하게 전세를 월세를 바꾸어 투자해서 전세레버리지를 활용하여 아파트를 매입하기 시작했습니다. 2016년부터 2018년까지 18채를 서울, 수도권에 사들였고 부동산 자산이 불어나기 시작했습니다. 그래서 표에 나와 있는 1계급으로 넘어 갔습니다. 실제로 대한민국 부자 중에 집이 여러 채이신 분들이 많습니다. 현재 법인이나 유명하신 높은 공무원이나 정치인분들도 임대사업도 많이 하고 계시고 법인 중에 아파트 전체를 소유하며 임대사업하는 법인도 있습니다.
부동산 9등급이라고 일반적으로 대한민국의 평범한 분들은 4등급에서 5등급으로 해서 평생 집 1채 대출이자 갚으시다가 인생을 마감하십니다. 하지만 누군가는 1등급을 넘어 슈퍼리치의 삶을 살고 있습니다. 미국 기준으로 슈퍼리치는 350억 대한민국은 100억입니다. 누군가 했다면 여러분도 하실 수 있습니다. 대한민국에 300억 이상 슈퍼리치1470명 이상이라고 합니다.
사람은 목표가 확실하고 이루겠다는 간절한 마음이 있다면 가는 과정을 틀릴수는 있어도 시간은 같을 수는 없어도 5년 10년 제가 이 목표를 이루는 시점에 연락 드릴 테니 꼭 저와 다시 만나서 확인시켜드리고 알려드릴께요
Q. 인간사회 먹이사슬도 흥미롭게 보았습니다. 설명해주실수 있을까요?
네 이건 인간사회 먹이사슬 구조인데 강자부터 약자까지 육식동물부터 초식동물로 비유할 수 있습니다.
정부가 33가지 이상의 세금을 만들어 세금을 받아 정부를 운영하고 있습니다. 각종 공사공단에도 낼 수밖에 없는 시스템이죠 전기 ,가스, 수도 등 정말 필요한 시스템지만 비유적으로 보면 대기업에서도 인간의 욕망을 자극하여 돈을 쓰게 만듭니다. 자본주의에서 강자의 포지션으로 가지 않으면 돈을 내야할 부분이 너무 많습니다. 임대사업은 자본주의에서 육식동물의 포지션에 가깝습니다. 월세는 내는 쪽이 잘 살까요? 월세는 받는 쪽이 잘 살까요? 부동산 투자 시 공실이 생기면 어떡하나? 세금을 감당할수 있나? 이런 걱정말고 부자들의 관점으로 세상을 바라보지 않으면 부동산 투자 시 자산을 늘리고 부유해지긴 힘듭니다. 여러분은 최하위층에서 빠르게 벗어나서 자본주의 강자의 포지션으로 악착같이 가시는 분들은 향후 약자의 포지션에 있는분들보다 훨씬 더 부자가 되실 확률이 크십니다.
Q. 행복한 부자들의 시스템은 어떤건가요?
대한민국 상위 1%를 분석해보면 현재수입원에서 연봉을 올리시거나 매출을 높여서 투자금을 마련하셔서 부동산 투자 및 임대사업을 준비하십니다. 그리고 미래수입원을 찾아 직장을 뛰어넘거나 메인잡이 무너지더라도 가정경제가 무너지지 않을 정도의 세발자전거 시스템을 구축하십니다. 자전거도 세발자전거는 초보들도 타실 수 있을 정도로 어렵지 않은데 일반 분들은 현재의 직장에서만 일하셔서 지금은 노동수익으로 돈을 잘 벌수 있을 순 있지만 언젠가는 은퇴가 오고 사업도 영원하다는 보장은 없으니 미리미리 여유가 되실 때 준비해야 하고 은퇴하고 나서 준비하시면 늦을 수도 있습니다. 돈과 마음의 여유도 없기 때문에 힘듭니다. 필자의 아버님이 노후준비를 하지 않으셔서 빨리 준비하지 않고 아버지처럼 노후가 온다면 계속 노동수익으로만 노후를 보내야 하는데 그 부분이 힘드실 겁니다. 여러분도 지금부터 준비하셔서 은퇴시점에는 여유로운 노후 준비하시길 바랍니다.
Q. 책에서 비노동 수익시스템을 강조하셨는데, 가장 좋은 비노동 수익시스템은 어떤 것일까요?
이 그림은 아시겠지만 부자아빠 가난한 아빠 책에 나오는 그림입니다.
30년간 월급생활자 자영업 할 때 노동수입만 할 때는 정말 돈을 위해 일하는 느낌이었습니다. 노동시간이 정해져 있고 수입이 제한적일 수밖에 없지만 사업가와 투자가의 길로 들어서면서 돈이 나를 위해 일하고 돈이 나를 따라온다는 느낌을 받을 수 있습니다. 자본주의는 자산을 투자해서 아바타처럼 돈이 나처럼 일할 수 있는 투자를 하셔야 하고 제일 안전한 투자는 부동산 투자입니다. 그 외에도 인세수익과 유튜브나 블로그 광고 수익, 강의 수익, 사업가로서 받는 수익 ,제휴마케팅 수익 등 디지털 노마드의 삶을 살고 있습니다. 특히 SNS마케팅 관련 부분은 배울 부분이 너무 많고 마케팅 관련 책과 서비스를 이용해보며 그대로 배우고 적용해보고 있습니다. 부동산 임대시스템을 만들어 월세수익으로 메인잡을 잃는다는 최악의 시나리오까지 생각하시고, 은퇴 후 노동수익을 그만둔다는 가정 하에 시스템을 만들어놓아야 하고 사업도 내가 일하지 않아도 직원들의 노동으로 돌아가게 하는 시스템을 만들어 놓을수 있는 대표자의 궤도까지 가야 진정한 사업이나 경영을 한다고 볼 수 있습니다.
Q. 많은 신혼부부들이 전세로 시작을 합니다. 전세제도에 대해 어떻게 생각하시나요?
만약 전세자금 대출을 받아 전세로 사면 내 돈을 지키는 것처럼 보이지만 은행만 좋은 일 시키는 것이고 통화량 증가에 따른 화폐가치는 2년 전 가치보다 하락하고 집주인은 그 전세레버리지를 활용하여 집값이 1억 상승하면 투자수익률 50%가 되고 세입자가 2년 동안 이자를 달라고 하지 않고 배당요구도 안하니 집주인 좋은 기회비용을 제공한다고 보면 됩니다. 전세계약기간 동안은 전세보증금은 내 돈이 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 하며 집주인이 당일 근저당 대출을 받게 되면 법적으로 전세보증금이 근저당보다 후순위로 가게 되어 집주인의 파산 시 보증금을 날릴 수도 있고 투자금으로 변할 수도 있습니다. 집주인은 전세레버리지로 투자해서 더 많은 돈을 벌고, 차라리 월세 살며 전세금으로 아파트 전세레버리지 투자를 하는 편이 훨씬 내 집 마련을 빠르게 하고 자산을 더 빨리 늘릴 수 있습니다.
Q. 신혼부부가 처음 시작을 할 때 월세를 하거나 집을 사야한다고 생각하시나요?
한마디로 집주인 부자 만들어주는 전세보다 월세로 살며 투자금을 만들어야 합니다. 늦게 깨달을수록 자본주의에서 부동산 등급을 올라갈 수 없습니다. 차라리 주택을 매수로 시작하길 추천합니다. 주변에 임대로 시작한 분과 매수를 시작한 분들이 나중에 만나보면 전세로 살며 아파트를 살 수 있는 기회를 놓친 것에 대해 안타까워 하는 경우를 많이 보았습니다. 빨리 집주인이 되는 편을 권해드리고 전세를 선택 했을 시 중소기업 취업청년 전세대출의 경우 보증금의 80-100% 대출이 가능하고, 금리도 연1.2% 버팀목 전세자금 대출은 연 2.3-2.9%의 금리로 자금을 활용할 수 있습니다.
Q. 집이 1채인 은퇴자들은 어떻게 재테크 전략을 짜야할까요?
은퇴를 앞 둔 분은 가격 상승 보다 매달 안정적인 생활비를 확보하는 월세 수익형 부동산이 있어야 합니다. 은퇴 하였다면 노후가 불안하다면 주거비를 줄여야 합니다. 주거비란 일정한 곳에 머물러 사는 데 드는 비용을 말합니다. 그러니 주거비를 줄인 만큼 풍요로운 삶을 누릴 수 있습니다. 집값이 많이 오르지 않는다면, 크고 좋은 집에 사는 것은 사치일 수 있습니다. 특히 은퇴를 앞둔 분일수록 내 집에 대한 가격 상승보다 매달 안정적인 생활비가 더 중요합니다.
첫째, 강남에서 강북으로
예를 들어, 자신이 현재 강남구 30평대 아파트 대략 20억 정도 입니다. 그런데 강북 지역의 다른 아파트로 이사하면 약 10억 전후로 구할 집을 마련 할 수 있습니다. 강남에서 강북으로 이동해 보라. 그러면 여기서 생기는 차익 10억을 확보할 수 있습니다. 남은 10억을 3~5%의 수익 형 부동산으로 재테크하면 연간 3,000~5,000만 원의 임대 수입을 만들 수 있습니다.
꼭 강남에 살지 않아도 지역에 따라 천차만별인 집값을 고려하여 집값이 더 낮은 곳으로 이동해도 됩니다.
둘째, 40평대에서 20평대로자식들이 결혼해서 출가했다면 1-2인 가족이 40평대에 살기에는 너무 넓습니다. 은퇴를 앞두고 노후준비가 되어 있지 않다면, 20평대도 충분합니다. 큰 평수의 집을 팔고, 작은 평수로 이사하여 남은 여유자금을 가지고 적극적으로 부동산 재테크를 시작해야 합니다.
셋째, 아파트를 팔고 원룸· 투룸 건물에서 임대와 거주를 동시에이 방법은 내 아파트를 팔고 상가 주택을 사거나 신축하여 한 층은 자신의 가족이 거주하고, 나머지는 전, 월세를 주는 방법입니다. 거주와 임대소득을 한 번에 해결할 수 있어 은퇴한 직장인들이 많이 하는 방법입니다. 주거비를 줄이고 남는 자금으로 임대소득이 나오는 주거용 수익형 부동산에 재테크를 해야 합니다. 서울지역에서도 약 3~5% 정도 투자수익이 나오는 것을 찾을 수 있습니다. 내가 사는 집을 조금만 줄인 돈으로 재테크해야 합니다.
젊을 때는 투자를 공격적으로 은퇴준비를 하는 분들은 노동수익이 아닌 비 노동수익의 현금흐름을 만들어 내는 수익형 부동산으로 준비하면 좋습니다. 위험한 투자를 하지 말라는 거지, 노후 준비를 위해 아무것도 하지 않고 은행 예금만 바라보고, 연금만 기다리다 보면 더 불안한 미래가 기다리고 있을 것입니다.
Q. 우리나라 부동산에는 특수성이 있으시다고 하셨는데, 수도권 부동산은 어떤 특성이 있나요?
2020년 기준 우리나라 총 인구는 5천178만명이며 이 중 절반이 서울·경기·인천 등 수도권에 거주하는 것으로 나타났습니다. 수도권 인구 사상 첫 50%대 돌파 2019년 인구주택 총 조사 결과에 따르면, 우리나라에 거주하는 총 인구는 5천178만명으로 남자가 2천595만명, 여자가 2천583만명입니다. 내국인은 5천만명, 외국인은 178만명입니다. 수도권 인구는 2천589만명으로 전체 인구의 50.0%를 차지했습니다. 경기 1천330만명(25.7%), 서울 964만명(18.6%), 인천 295만명(5.7%) 이었습니다.
인구가 이렇게 몰려 있다 보니 지방에 비해 수요에 비해 공급은 떨어지니 집값은 올라가는 것이고 서울 54% 수도권 45%이상이 무주택자입니다. 아파트 공급량은 너무 초라하고 다주택자 매물은 많이 나오지 않고 여기에 해외 외국인들은 증가하고 외국인분들이 전세레버리지로 집을 많이 매입하고 토지매입도 늘어나고 있습니다. 서울 수도권에 정치, 경제 문화 외교 등 너무 많이 집중되어 있습니다. 지방은 인구가 줄어들고 빈집이 늘어나지만 서울 수도권은 다르게 인구가 증가합니다. 전세레버리지 투자가 많은 다주택자를 막겠다고 2018년 9.13대책을 내놓고 임대사업자는 없애고 재개발 재건축 규제로 매매와 전세가격은 초반에는 잡힐 듯 하더니 정권 말에는 제일 가격이 많이 오른 정권으로 비판 받고 있습니다. 신도시 사전청약은 공급량이 많아도 경쟁률이 높아서 분양가도 높아질 듯 합니다. 서울 수도권은 이런 이유로 지방에 비해 부동산 정책이나 가격 등 특수성이 존재합니다.
Q. 지금 부동산에 투자해도 되나요? 이미 오를만큼 다 오른 것 아닌가요?
그럼 현재 제가 딸을 2명 키우고 있는데 딸들은 기회가 없고 손자 손녀들은 더더욱 기회가 없겠네요. 현재 부동산을 보유하신 분들이 부동산을 가지고 하늘나라 갈수 없습니다. 자본주의는 계속 될것이고 시중에 유동성은 풍부해서 올라갈 곳은 더 올라갑니다. 공시지가는 계속 올라가고 올라가는 곳을 찾아 드리는게 필자의 역할입니다. 전세가율 지수, 매매나 전세 수급지수, 전국 입주물량, 지역별 미분양 수치, 개발호재, 인구와 세대수 및 일자리 증감 등 많은 데이터로 각 지역을 분석합니다. 매수시점부터 매도시점까지 알려드려야 하는데 이런 데이터 없이 감으로 투자하시면 오르는 곳을 찾는게 아니라 부동산투자는 힘들다는 이야기를 하십니다. 부동산 투자는 재테크를 넘어 이런 데이터로 사업적으로 접근하시면 올라가는 지역과 물건을 찾으실 수 있습니다.
Q. 끝으로 독자분들에게 해주고 싶은 말
수익형 부동산의 투자종류는 많이 있습니다. 필자는 투자자분들이 회사를 찾아와 수익형부동산 투자하셨던 기존 체험사례를 물어보고 희망 투자 수익형부동산 종류가 있다면 장단점을 설명해 드리고 투자는 안전성 수익성 환급성까지 따져보며 본인의 투자 취향에 맞는 방법을 알려드립니다. 투자란 것이 기간 및 수익률 안전성까지 고려하시면서 본인의 투자 성향과 적성에 맞는 방법을 서로 맞춰 드리는 것입니다. 추천 투자도 알려드리지만 제일 좋은 방법은 일단 책도 많이 읽어보시고 공부를 하시면서 자산을 늘리는 방법을 끊임없이 관심을 가져야 부자가 되실 수 있고 노후준비를 여유롭게 하실 수 있습니다.
▶ 홍성준 작가님의 이야기가 더 궁금하시다면, 인터뷰 영상을 살펴보세요!
무주택자인 나를 18채의 부동산 투자자로 만들어준 계기 I 홍성준 1부
부동산 계급론, 인간사회 먹이사슬을 보고 제 현실을 깨달았죠 I 홍성준 2부
10년 후, 누가 이길까? 월세 사는 사람 VS 전세 사는 사람 I 홍성준 3부
서민들 울리는 부동산 사기 절대 걸리지 않는 법 I 홍성준 4부
