[7-3] [부동산] 돈 빌려보자
아파트 분양받으려면
마음에 꼭 드는 아파트가 분양을 한데. 그래서, 고이 모셔놓았던 청약통장을 꺼내 들고 청약을 했지. 엄청난 경쟁률을 뚫고 당첨되었어. 계약금을 내고 났더니 이제 남은 돈이 문제가 되네. 왜냐고? 돈이 엄청 드니까.
아파트 사려면 얼마나 돈이 들까?
얼마나 돈이 들어가는지 직접 하나를 골라볼게. '경희궁 롯데캐슬'이란 청약이 끝난 단지의 것으로 예를 들 거야. 청약하기 전에 사이트에 들어가면 보통 '입주자 모집공고'라는 pdf파일이 있어 그걸 다운로드하면 엄청나게 작은 글씨로 빽빽하게 글이 쓰여있어. 나중에 한 번씩 찾아봐.
평형에 대한 얘기와 전용면적, 공용면적에 대한 얘기도 있지만 일단 다 뒤로 미루자. 가장 작은 평형의 아파트에 가장 싼 아파트를 고르는 경우로 계산. 자 얼마 내야 하는지 한번 볼까?
내가 당첨된 것은 59㎡ 중 가장 싼 2층. 찾으라고 하면 어려울 것 같아서 색도 칠해놨어. 총합 얼마를 내야 할까? 557,000원을 내면 돼. 뒤에서부터 일십백천만... 세어보면 55만 7천 원? 그럴 리가? 표 오른쪽 위에 보면 '단위'가 나오지? '천 원'이래. 이 의미는 557,000천 원이란 뜻이야. 557,000천 원? 그냥 뒤에 '0'이 3개 더 있다고 보면 돼. 그럼 다시 환산 557,000,000원이야.
다시 뒤에서부터 세어보면 5억 5천7백만 원을 내면 당신 아파트가 돼. 고맙게도 분양받는 경우에는 한 번에 돈을 내는 게 아니라 나눠서 내면 돼. 전체 금액 100% 중 계약할 때 10%, 중간중간에 60%, 마지막에 30%를 내면 돼. 약 2년 동안에 나눠서 내는 거야.
59㎡라고 하면 어느 정도의 크기인지 잘 모르겠지? 옛날말로 20평대라고 생각해 둬. 전용면적 기준 18평이야. 전용면적은 진짜 내가 사용하는 면적. 쉽게 말해서. 아파트 현관문을 열고 들어가서부터의 공간과 그 면적이 전용면적이야. 그렇게 알아둬! 보통 방 3개(작은거 두개+안방 하나, 욕실 하나) 정도 나와
84㎡도 아주 흔하게 보게 될거야. 이건 옛날말로 30평대 아파트야. 방이 3개나 4개까지 나오고, 욕실도 요즘은 보통 2개가 나와. 이정도만 있어도 4식구까지 사는데 불편함 없어.
두 가지만 알고 있으면 돼. 40평대 아파트는 잘 안사거나 넌 못사!
돈이 더 들어간다
중요한 얘기 하나 있는데 안 했어. 집을 사 본 사람들에게는 전혀 이상한 일이 아닌데, 위에 있는 금액 말고도 돈이 더 들어가.
세금. (정부에게 고맙지? 국민임을 자꾸 알려줘서) 가장 큰 것은 취득세, 등록세. 그리고, 위의 분양가에 보통 '옵션'(방을 확장한다거나, 냉장고 같은 것들을 넣거나.. )이라는 것들을 끼워 넣어서 더 올려 받지. 그래서, 위의 금액에 세금 관련 비용으로만 1.5%는 더 들어간다고 보면 좋을 거야. 계산하니 한 8백만 원 나오네. 옵션 비용은 또 다르고. 또... 그래. 그냥 못해도 이 금액에 1~2천만 원 정도 더 들어간다고 생각해 둬.
5억 5천을 모으는 방법 : 한 달에 얼마 저금해야 하나?
한 달에 1백만 원을 저금하면 550개월이 걸리네. 약 46년 모으면 집 살 수 있어.
한 달에 2백만 원이면 약 23년.
한 달에 5백만 원이면? 약 10년이면 돼!
집 못 사겠네!!!!
사람들은 모두 부잣집도 아닌데 어떻게 집을 사는 거지?
내 돈이 없으면 빌린다 : 대출!
어찌어찌하여서 당신에게는 돈이 3.5억이 있다고 치자. (그냥 그렇다고 하자) 나머지 2억 원은 어디서 빌리지? 정답! 은행! (정확히는 금융권!)
당신이 돈 빌리러 은행에 갔어. 그럼 거기는 1 금융권!
은행에서 안된데. 그래서 저축은행으로 갔어 거기는 2 금융권!
차이는? 2 금융권이 금리가 더 높아! 무슨 의미냐고?
돈을 빌리면 : 이자를 줘야 한다!
은행은 땅 파서 먹고살지 않아. 당신의 등을 처먹고 두들겨 주면서 살아. ("이자 잘 내세요" 라면서). 당신이 은행(금융권 말고 '은행'으로 할게)에서 돈을 빌리면 당연히 원금과 이자를 갚아야 해. 그래서 이자율이 중요해.
이자율이 높다는 얘기는 원금 말고도 무지 많은 돈을 더 갚아야 한다는 말이야. 이자율이 낮으면? 까짓 거 좀 더 빌리지 뭐!
가계대출은 증가세. 금리가 오르면 큰 일나
오늘 나온 기사를 볼까? 가계부채 1300조 원 돌파. 중산층 붕괴 우려. 여기서 주목할 내용은 금리가 1% 오르면 국내 전체 가계의 이자부담은 연간 11조 원이 늘어난다고 하네. 11조 원은 전혀 와 닿지 않지? 그럼 다시 우리들 얘기로 돌아와 볼까? 그리고, 중산층은 왜 붕괴할까?
금리가 오르면 얼마나 부담이 될까?
위의 아파트를 사기 위해서 2억을 빌렸다고 해서. 금리는(아파트를 살 때는 아파트를 담보로 은행에 주고 돈을 빌려. 이게 가장 싸거든. 그래서 주택담보대출금리라고 해. 줄여서 '주담보 대출'이라고도 하고) 3%라고 해볼게. 앞의 글 잘 읽었을 테니까 1년에 갚아야 하는 이자는 얼마일까? (실제로는 이것과 달라. 하지만 그냥 금리 영향에 따른 변화를 느끼게 하기 위해 단순화시킨 거야)
2억 X 3% = 6백만 원
그런데, 대출금리가 1% 올랐어. 그럼 얼마를 1년에 은행에 줘야 할까?
2억 X 4% = 8백만 원
이건 오직 이자에 대한 이야기만 하는 거야. 원금은 갚지도 않았어. 아무튼, 이자가 1% 오르면 당신은 1년에 2백만 원을 더 은행에 줘야 해. 다른 말로 당신은 2백만 원이 더 없어져.
금리가 왜 중간에 올라?
좋은 질문이야. 대출금리는 보통 두 가지가 있어. 변동금리와 고정금리. 변동금리는 특정 기간마다 금리가 변하는 거고 고정금리는 쭉 그대로 가는 거야. 그럼 당연히 고정금리를 선택하지 왜 변동금리를 선택할까?
1. 고정금리가 보통 변동금리보다 1~2%가 높아. 그러니 변동금리를 선택하고 싶어 지지(돈 남 주기 싫잖아)
2. 금리가 내릴 때도 있어. 금리가 계속 오른다면 고정금리를 선택하겠지만, 금리가 계속 낮을 것 같으면 당연히 변동금리 선택이 유리해. 아무튼, 위의 기사에 따르면 우리나라의 가계부채 중 70%는 변동금리야. 상당수가 변동금리라고 보면 돼.
금리가 1%만 오를까? 아니, 2~3%는 물론 5% 이상도 올라.
똑같은 계산을 해보자. 만약, 5%가 올랐다고 해볼게(1년 동안 이만큼 오르지는 않을 거야. 그렇지만 계산을 쉽게 하기 위해서 가정하는 거야)
2억 X 8% (3% + 5%) = 1,600만 원
2억을 빌렸는데 시간이 지나면서 당신은 아무런 나쁜 짓을 하지 않았지만 매년 1,600만 원을 더 갚아야 한다는 얘기야. 이러니 사람들이 망한다는 얘기가 나오게 되는 거지. 왜? 소득은 제자리걸음. 왜? 고용 불안정. 왜? 사교육비 증가. 왜? 장바구니 물가 상승. 중간에 삐끗하여서 직장에서 나가야 된다면 당신은 갑자기 빚쟁이로 전락하게 되는 거야.
부동산 거품. 폭탄
직장에서 잘리지 않더라도 높아지는 금리를 부담하기 어려운 사람의 선택은 집을 파는 거야. 하지만, 너도 나도 집을 판다고 해봐. 그럼 아파트 가격은 낮아져.(수요공급 법칙 알지?) 내가 산 가격보다 더 낮아져. 이 사람은 집을 팔았는데도 원래 재산보다 더 줄게 되는 거야. 게다가 아파트 가격이 낮아질 거 같으니까 더 많은 사람들이 먼저 팔려고 집값을 더 낮춰. 원래 재산보다 더 돈이 줄어들었으니까 소비는 더 안 해(쓸 돈이 없어). 소비를 안 하니까. 경기는 더 안 좋아져. 경기가 안 좋으니 회사들이 문을 닫아. 결국. 회사에서 잘려. 이런 사람들이 늘어. 이게 바로 중산층의 붕괴야. 이런 흐름이 이른바 부동산 붕괴 시나리오의 암울한 전망이야.
정부가 나설 때가 되었다.
정부가 바보가 아닌데 (바보 같지만 아니라고 하자) 그냥 두고 볼 수는 없어. 그래서 정부가 나서서 뭔가 규제하기 시작해. 그건 다음 글에서 이어질 거야. 그리고 이제 정책에 대해서 볼 수밖에 없고. 그건 좀 복잡해서 어떻게 설명할 수 있을지는 모르겠어.
(오늘의 요약)
아파트 관련 대출이 있는 사람은 항상 금리 관련 기사를 챙겨야 한다.
집 사려고 하는 사람도 항상 금리 관련 기사를 챙겨라.
금리는 우리나라 상황에 따라서만 결정되는 거 아니다. 미국 금리도 챙겨라.
금리 기사는 매우 중요하다.
(오늘의 뒷얘기) 주택담보대출로 집을 산 경우라면 빚을 다 갚기 전까지 그 집은 엄밀히 말해서 당신 집이 아닙니다. 빚을 못 갚게 되면 은행이 집을 팔아서 당신이 빌린 돈을 가져가게 되거든요. 그래서, 직장인들은 이런 농담을 하죠. "안방하고 부엌은 내건데, 마루 하고 작은 방은 은행 거야"
(추가. 2016. 12.2) 그냥 찍었던 아파트인데, 오늘(2016.12.2) 기사가 나왔네요. 글에 예를 들었던 평형대가 최고 높은 경쟁률인 200.50대 1을 기록했답니다. 5.5억을 구할 수 있는 사람은 많은가 봅니다.
(수정) 내용 일부 고쳤어요. 읽기 편하라고 (2016.06.27)
