[7-4] [부동산] 정부가 나선다
정부가 나서면 아무튼 변화가 생긴다.
부동산은 우리나라 국민들의 자산에서 차지하는 비중이 약 74%로 매우 높아. 이 얘기는 부동산 경기가 어떻게 되느냐에 따라서 우리나라 사람들의 경제상황이 거의 같이 움직인다는 의미이기도 해. 그래서 정부에서는 늘 부동산 시장을 쳐다보면서 여러 가지 정책을 펼치고 있어.
핵심은 매우 간단! 아래 그림이 전부라고 봐도 돼
물론, 이게 전부는 아니지만 사회초년생이라면 이 정도만 알아도 된다는 뜻이야.
정책의 핵심은 부동산 경기를 조절하기 위한 것
부동산 '활황', '거품', '상승세', '미쳤다' 이런 식의 단어가 나오면 부동산 경기가 과열되었다는 의미야. 부동산 경기가 과열되었다는 뜻은 '부동산 투기'에 가까워졌고, 실제 가치보다 더 높은 가치(=거품)가 생겨나서 언제 터져버릴지 모르는 상황이 된다는 뜻. 그럼 어떻게 할까? 부동산 시장에 사람들이 들어오는 것을 어렵게 만드는 정책을 세우는 거지.
부동산 '침체', '부양', '하락세' 이런 식의 단어가 나오면 부동산 경기가 너무 안 좋다는 의미야. 부동산 경기가 너무 낮다는 것은 부동산과 관련된 경기(특히, 건설경기)가 낮다는 것이고 소비도 하락하는 거고(부동산 하락은 부동산 자산을 가진 사람들이 대부분 가난(?)해진다는 뜻으로 당연히 가난해지면 소비도 하락해). 그럼 정부는 나서서 이른바 '부양책'(붕 띄운다는 뜻이야)을 내놓게 되는 거야.
정책의 종류는 크게 보면 두 가지. 그리고 정책은 모두 '돈'으로 설명이 돼
첫 번째 정책은 부동산으로 들어오는 돈을 줄이거나 늘리는 정책이야.
청약제도를 강화한다고 해보자. 그럼 사람들이 청약에 몰리는 것이 줄어들겠지? 이번 11.3 대책에 나오는 것 중 하나야. 반대로 청약제도를 풀어주면? 사람들이 청약에 몰려.
청약제도 어렵게 → 사람들이 줄어듦 → 부동산 경기 하락
청약제도 쉽게 → 사람들이 늘어남 → 부동산 경기 상승
대출제도에 변화를 준다고 해보자. 이미 알고 있지? 이게 왜 의미 있는지? 대부분의 사람은 돈을 빌려야만 아파트를 살 수 있는 상황이야. 그래서, 대출제도를 강화하면 사람들이 부동산에 들어오기 힘들어. 대표적인 정책이 많이 들어봤을 텐데 DTI와 LTV야. (지금은 굳이 알려고 하지 마 그냥 이런 게 있다고만 생각해 둬) 최근에는 '집단대출'이란 용어도 많이 나와. 짧게 얘기하면 A라는 단지에서 분양받은 사람들(A집단)을 하나로 보고 돈을 빌려준다는 거야. 개인별로 DTI나 LTV를 따지지 않는 거야. 왜 의미 있냐면, 개인이 대출을 갚을 수 있는지 여부와 상관없이 일괄적으로 적용하니까.
대출(DTI, LTV, 집단대출 등)을 강화(조인다)한다고 하면 → 돈 빌려서 집사기 어려움 → 부동산 경기 하락
대출(DTI, LTV, 집단대출 등)을 낮춘(푼다)다고 하면 → 돈 없어도 집 살 수 있음 → 부동산 경기 상승
두 번째 정책은 부동산 시장에서 나가는(쉬운 말로는 '먹튀') 돈을 관리하는 정책이야.
아파트에 대한 개념을 다시 잘 생각해 봐. 아파트는 주거지이면서, 투자상품이면서 투기상품이라고 했어.
1. 주거지일 경우 → 내 생활에 따라 매매할 것임 (직장 위치, 가족 수, 교육환경)
2. 투자상품일 경우 → 투자 가치에 따라 매매 (교통(역세권), 교육(학군))
3. 투기상품일 경우 → 단기 '돈'의 가치에 따라 매매 (프리미엄)
아파트를 파는 사람은 당연히 있어야 하고 그게 정상이야. 하지만 '왜' 아파트를 사고 파는지에 따라 아파트의 성격이 확 바뀌어. 그래서, 정부의 부동산 정책은 주로 3번(사실 2번과 좀 구분하기 어려워)을 관리하는 것에 집중되어 있어. 3번에 해당하는 사람은 얼른 아파트를 비싼 값에 팔고 나가고 싶어 하거든. 이런 사람들이 늘어나면 특히 1번과 2번에 해당하는 사람들은 힘들어져. 아파트값이 계속해서 오르기만 하니까.
매매를 어렵게 하는 경우 → 무리해서 아파트 안삼 → 부동산 경기 하락
매매를 쉽게 하는 경우 → 무리해서라도 아파트 삼 → 부동산 경기 상승
대표적인 정책은 '전매제한', '양도세', '재산세' 등이 있어. '취득세'와 '등록세'도 쓰이는 데, 취등록세는 아무래도 구매할 때 사용되는 수단으로 봐야 될 거 같아. 전매제한은 다음 글에도 설명을 추가할게. '양도세'는 집을 팔 때 수익이 나는 경우에 세금을 매기는 거라고 생각하면 돼. 투기하는 사람이 아니라면 크게 신경 쓸 거 없어. 재산세는 이른바 종부세 대상이 아니면 크게 걱정 안 해도 돼. 종부세 대상? 당신은 아니니까 걱정 마.
오늘 이야기는 너무 많은 것이 들어 있는 것을 단순화 시키다보니까 앞뒤가 좀 안맞는 내용이 있을 수도 있어. 이해하기 쉽도록 하다보니 생긴 오해니까. 좀 안맞는 내용이 있더라도 그러려니 해 줘.
다음은 부동산 관련 마지막 글이 될 것 같은데. 개인적으로는 가장 황당하다고 여기는 내용이지만, 너무나 당연히 여기는 아파트라는 상품의 특징과 관련해서 이야기할 거야.
(수정) 읽기 쉽게 고쳐보기 (2016.06.27) 그래도 어렵네
