부동산, 올라도 내려도
부동산 기본 개념
[소비자 입장]
우리나라 개인들의 자산 중 부동산의 비율은 약 75%. 부동산 경기가 오르면 '투자에 성공한' 사람이 돋보이고, 부동산 경기가 내리면 '하우스 푸어'가 돋보인다. 그중에 대표적인 상품은 아파트. 아파트가 대표상품이 된 이유는 '거래'하기에 편리하기 때문이다. 거래하는 상품의 측면으로만 보면 우리나라 아파트는 규격화되어 있고, 브랜드가 있고, 거래량이 많기 때문에 가격비교가 쉽고 현금화가 쉽다. 부동산은 항상 오른다는 '부동산 불패'라는 믿음과 이제 부동산의 대세 하락이 시작된다는 '부동산 끝물'이라는 가치가 대립 중이다.
[정부 입장]
그럼에도 아파트는 주거 공간이란 역할도 동시에 갖고 있어 공공성 문제를 무시할 수 없다. 부동산 경기는 전체 나라 경기와 밀접하게 연관되어 있다. 부동산의 특성상 입지는 부동산의 가치를 결정하는 절대적인 요소이다. 우리나라의 서울 및 수도권 집중이라는 현실과 묶이면서 서울의 아파트라는 절대 우위 상품이 존재한다. 부동산 정책은 모든 정부의 주요한 정책 중 하나가 된다. 모든 선거에 부동산 관련 정책은 항상 등장한다.
[기업/사업자 입장]
수도권 아파트 가격은 지독하게 높다. 연관되어 있는 대표적인 산업 두 가지는 건설업과 금융업. 아파트 단지 중심으로 상권과 학군(학원)이 발달한다.
가장 단순한 관점은 정부가 주도하고 소비자가 반응하는 시장
부동산은 너무 올라도 문제, 침체도 문제. 정부의 정책을 유심히 봐야 하는 이유가 된다. 정책은 크게 두 가지밖에 없다. 부동산으로 유입되는 돈을 늘리는 정책. 부동산으로 유입되는 돈을 줄이는 정책.
[정부의 정책]
1) 세금 : 집을 살 때 (취등록세), 가지고 있을 때 (보유세 + 종부세), 팔 때 (양도세) X 다주택자(중과세)
세금을 강화하면 부동산 거래가 줄어든다 → 부동산 경기 진정
세금을 완화하면 부동산 거래가 늘어난다 → 부동산 경기 부양
2) 대출 : 가격이 높아 대출이 필수적 → 대출 조건 및 금리에 민감
대출조건(LTV, DSR, 투기지역) 강화 → 대출 어려워 거래가 줄어든다 → 부동산 경기 진정
대출조건(LTV, DSR, 투기지역) 완화 → 대출 쉬워 거래가 늘어난다 → 부동산 경기 부양
대출금리 상승 → 부동산 경기 진정
대출금리 하락 → 부동산 경기 부양
※ 대출금리 = 기준금리 + 가산금리 --> 기준금리의 변동에 따라 영향을 받게 된다.
3) 개발 : 입지(=부동산 가치)에 민감한 사항
재개발/재건축/신도시/교통(전철, 철도, 도로) X 허가/완화/선정/확정 → 해당 지역 부동산 가치 상승 → 부동산 경기 부양
재개발/재건축/신도시/교통(전철, 철도, 도로) X 보류/강화/백지화/ → 해당 지역 부동산 가치 하락 → 부동산 경기 진정
4) 각종 법 및 제도 : 청약제도, 특공, 가점제, 분양가상한제, 임대차 3 법, 실거래가, 담합 금지, 전세 보증보험, 부동산 중개 수수료, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 등등등
[소비자들의 반응] 우리는 길을 찾을 것이다.
1) 절세 : 증여, 절세, 언제까지 처분해라 등
2) 대출 : 갭 투자, 집단대출, 기타 대출 상품의 제도적 허점
3) 규제 : 풍선효과, 담합
4) 각종 법 및 제도 : 조건에 맞도록 노력(※ 불법적인 일을 하는 사람도 발생)
결국 부동산이 오를지 내릴지는 이 모든 것을 개인이 판단해서 결정해야 한다. 정부만 믿어서도 안되고, 사람들의 말만 믿어서도 안된다.
※ 부동산이라 말했지만 주로 수도권 아파트와 관련된 내용이다. 해당 지역을 벗어날수록 미치는 영향은 감소한다. 원론적인 내용들이며 항상 정책의 변동이 많다.
※ 원론적인 내용이라 개인별로 사례별로 매우 다를 수 있다.
다른 투자 상품들은 투자를 하는 사람이 투자를 하지 않는 사람에게 큰 영향을 끼치지 않지만, 부동산은 거주와 관련되어 있어 투자를 하지 않는 사람에게도 실질적인 영향을 끼친다.
