○ 인수위+금융당국 : "LTV는 풀고, DSR은 그대로" → 왜? "공급이 충분치 않은데, 규제를 한꺼번에 완화할 경우 주택시장 자극"
○ DSR(연소득의 40% 넘지 못하게 한) 그대로면, LTV 완화(70%~80%) 효과 없게 됨
○ 둘 다 일괄적으로 완화 못하는 이유 → 시장에 잘못된 시그널 (가까스로 진정된 부동산 시장 자극)
○ [시장 상황] 강남 4구 상승 전환 + 고가 주택단지 위주로 집값 꿈틀 조짐
○ [시장 상황] 가계부채 1900조 부담 : 금리 상승기 돌입으로 건전성 리스크 우려
○ [향후] DSR은 단계적으로 완화 + DSR 3단계 규제는 조정될 여지 있음
○ [향후] 최대한 주택 공급 빠르게 (공약 : 250만 호 주택 공급)
[알아야 하는 단어]
○ LTV(Loan to Value : 주택담보대출비율/담보가치 인정 비율) : 집을 담보로 맡길 때 집값의 몇% 까지 대출해줄 것인가 하는 비율. 내가 시가 10억 원짜리 집이 있을때 이 집을 담보로 맡기면서 은행에서 돈을 빌려달라고 하면 은행에서는 LTV에 따라 빌려주는 비율이 달라진다. LTV가 50%라면 10억 X 50% = 5억 원, LTV가 70%면 10억X70%= 7억 원이 된다. LTV가 완화될수록 돈을 더 많이 빌릴 수 있게 된다.
○ DSR (Debt to Service Ratio : 총부채 원리금 상환비율) : 매년 갚아야 할 모든 부채(대출)의 원금+이자를 연간 소득으로 나눈 비율이다. A라는 사람이 있고 연봉이 5천만 원이라고 하자. 이 사람이 가진 모든 대출(주택담보 대출 + 자동차 할부금...)로 매년 갚아야 하는 원금과 이자를 더한 금액이 2천만 원/년이라고 하면, 이 사람의 DSR은 2천만 원/4천만 원 = 50%가 된다. B라는 사람은 갚아야 할 원리금이 2천만 원/년으로 같지만 연봉이 1억이라고 하면 B의 DSR은 2천만 원/1억 원=20%가 된다. 자세한 DSR 금액은 은행에 직접 찾아가거나 인터넷에 있는 계산기를 활용하면 된다. DSR에서 기억할 부분은 소득과 대출금액이 연관된다는 점이다.
○ 이번 기사 선택 이유는 부동산 시장을 움직이는 Key Factor에 대해서 알아보기 위해서다. 부동산 시장이 호황이 된다는 의미는 '부동산 시장으로 돈이 몰리는 것'이라 해것해 볼 수 있다. 그럼 부동산을 더 쉽게 살 수 있도록 해주는 것은 부동산 시장을 호황으로 만드는 일이다. 부동산을 더 쉽게 구매하도록 돕는(?) 방법은 더 많은 돈을 더 쉽게 빌려주면 된다. 대표적인 것이 LTV와 DSR의 규제 완화다. 부동산 시장이 상승이냐 하강이냐를 이야기 할 때 나오는 대출관련 대표 규제가 LTV와 DSR이다. '강화'하면 부동산 시장하강, '완화'면 부동시장 '상승'이라고 볼 수 있다.
○ LTV와 DSR을 단순하게 구분하면 LTV는 집값(가격)과 관련 있고, DSR은 연봉(=소득)과 관련있다. LTV를 완화하고 DSR을 그대로 두겠다는 것은 결국 '고소득자에게만 기회를 주는 정책'이라고 말하는 이유다. 위의 DSR설명에서처럼 같은 가격의 아파트를 가지고 있더라도 연간소득에 따라 빌릴 수 있는 금액이 달라지기 때문이다. 연봉이 낮으면 빌릴수 있는 대출금도 줄어든다. 반대로 연봉이 높다면 빌릴 수 있는 대출금이 늘어난다.
○ 그럼, 욕먹지 않게 DSR도 풀어주면 되지 않을까라고 생각할 수 있다. 그럼 부동산 시장으로 돈이 몰리고 부동산호황이 될 수 있을텐데 그렇게 하지 않았다. 이유로 '가계부채 1900조'와 금리상승기로 진입했다는 근거를 말한다. 금리가 오르면 시장은 전체적으로 침체기로 들어가게 된다. 금리는 '신호등'이다. 금리가 오른다면 전체적으로 돈값이 비싸지기 때문에 돈을 덜 사용하게 된다. 돈이 덜 도는 것이 경기 침체다. 앞으로 금리가 오를 것이 확실하다면 경기는 좋아지지 않을 가능성이 높다. 전에도 몇번이나 얘기했지만 금리가 오를 수록 '영끌족 어떻게 하나?'류의 기사가 계속 나올 것이 뻔하다. 기사가 많이나오는 이유가 실제로는 영끌족 걱정도 있지만, 부실대출자로 부터 촉발되는 부동산 가격의 폭락 걱정이다.
○ 올해 부동산 시장은 결국 두개의 큰 방향이 부딪히게 되어 있다. 금리 상승이라는 돈이 마르는 상황 VS 규제완화(대출규제 완화 뿐만 아니라 재건축관련 규제도 완화될 것 이라는 소문은 무성하다)로 인한 부동산 경기 상승. 어느쪽이 맞을까? 그 부분을 고민하고 생각하는 것이 기사 읽기를 같이 하는 이유다. 여기서 주의해야 할 것은 '나의 희망과 유리함'을 놓고 미래를 판단하지 않아야 한다.
위의 기사를 읽지 않고 아래로 죽 내려온 뒤에 이 글을 보는 사람이 있다면 아마 '다 아는 내용이네!'라고 생각하기 쉽습니다. 정말 알면 다행이지만, 모르는 사람은 자기를 속이는 짓이죠.
진짜로 좀 알고 싶으면 1주일에 약 15분에서 20분만 투자해보세요. 쌓이면 달라집니다. 지금 어디에서도 이 정도 시간을 들여서 이만한 내용 얻을 수 있는 곳 없습니다.
