8억 아파트 당첨 30대, 쓰리잡 뛰어서라도 돈 마련?
1. 아래 기사를 읽어봅니다. → 이해된다면 이번 주 학습 끝!
2. 이해가 안 된다면 기사와 관련된 큰 틀을 먼저 읽어봅니다.
부동산, 올라도 내려도 https://brunch.co.kr/@toriteller/495
대출 잘 쓰면 약, 과도하면 독 https://brunch.co.kr/@toriteller/512
3. 정리된 아래 내용을 읽고, 필요한 것을 더 챙깁니다.
[ 기사 요약 ]
○ 상황 요약
- 34세 미혼 직장인, 미계약 물량 아파트 '덜컥'당첨(분양가 8억)
- 포기하면 10년간 청약통장 못 쓴다고 듣고 계약 감행
- 대출 현황 : 행복주택 전세자금 대출 5400만 원, 학자금 대출 800만 원, 계약금 7500만 원 캐피털 대출
- 주거상황 : 행복주택 (보증금 7250만 원, 월세 9만 1800원)
- 저축/투자 : 보험 10만 원, 연금 6만 원
- 최근 이자 8%로 올라 대출금 상환 어려움, 입주 자금 걱정
○ 추가 상황
- 분양받은 아파트 초역세권 + 주변 신축 없음 = 입지 Good
- 고정월급 200만 원. → 지어낸 얘기였다면 좋겠다...
○ 미래 가치 분석
- 분양가 다소 비쌈 : 평당 3200만 원. 주변 시세 (2050~3590만 원)
- 나홀로 단지 : 향후 집값 상승 가능성 제한적 = 입주시점 거래 예상 분양가+1억 → 주택시장 위축 시 P 없을 수도
○ 대출상환 관련
- 서울 분양 아파트 = 소유권 등기 전까지 전매 금지
- 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% → 중도금 이자후불제 (입주 전까지 계약금만 부담)
○ 입주시점 전략 3가지
1) 실거주 = 대출 필요
①정책대출(디딤돌, 보금자리론) 이용 불가 → why? 무주택자 5~6억 구매 시 가능 (여긴 8억)
② '생애최초 주택 구매자 대출' 최대 6억 가능 → but, DSR40% 규제로 이용 못함(대출 금리 4% 가정 + 다른 대출 없다고 가정, 연봉 2천의 경우 약 1.4억 가능)
2) 전세
- 전세가 시세 3~5억 → 최소 내 돈 3억 필요
3) 매도 : 기대에 못 미치더라도 즉시 매도가 좋은 선택
○ 결론
- 실거주 + 투자목적 가능한 아파트 선택
- '갚을 수 있는 만큼만' 빌려야
[ 챙길 단어 ]
○ 미계약/미분양
새로 짓는 아파트를 분양받는 방법은 청약을 해서(청약 조건이 맞는 경우), 경쟁률을 뚫은 후 당첨받는 방법이다. 청약통장이 없거나 청약조건이 안돼도 신규 아파트를 받을 수 있는 방법이 미계약/미분양 아파트가 된다. 미분양 아파트란 청약한 사람이 적어 미달된 아파트를 말하고, 미계약 아파트란 경쟁률은 미달되지 않았지만 청약 당첨 된 사람이 실제 '계약'하지 않아서 나온 물량을 뜻한다.
이번 기사를 보고 업데이트한 주요 조건은 미분양/미계약 아파트를 계약하는 경우 과거에는 재당첨(다시 청약에 넣어서 당첨받을 수 있는) 제한이 없었는데, 2021년부터 재당첨이 제한되는 조건이 생겼다고 한다.
○ 정책대출
정책 대출은 정부에서 경제적 약자층에게 일정 정도의 혜택을 주는 대출상품을 말한다. 생각보다 상당히 많은 정책대출 상품이 있다. 디딤돌대출, 보금자리론 외에도 주택 구매를 위한 대출인지, 전세자금을 위한 대출인지, 월세인지에 따라 나뉜다. 일일이 설명하긴 어렵고 원칙만 얘기해 본다면
1) 내가 필요한 대출 상품을 찾는다.
2) 대출 조건이 맞는지 따져본다.(혼자)
3) 따져보다 헷갈리거나 조건이 된다고 생각되는 경우 꼭 물어봐서 확인한다.
○ 초/역세권
단어 그대로 해석하면 '역의 세력이 미치는 영역'정도 되겠다. 더 쉬운 말로는 '역 주변'으로 '역을 이용하기 편리한 지역'을 뜻한다. 여기에 초(超=Super)라는 접두어를 붙여 강조한다. 비슷한 접두어로 '개'가 있다. (eg. 개꿀, 개좋아...)
부동산은 입지(=건물이나 집이 세워져 있는(=立) 땅(=地))이 중요하다. 이유는 옮기지 못하니까. 좋은 부동산은 입지가 좋은 곳이고, 입지 좋은 것으로 말할 때 '역세권', '학군', '편의시설'을 많이 따진다.
역세권이란 말이 널리 쓰이다 보니 '숲세권(숲이 가까운 지역)', '스세권'(스타벅스가 가까운 지역) 등등 다 붙여 쓴다.
○ 평
공식적으로 안 쓰지만 실제로 쓰는 단위. 과거 모든 집이나 땅의 넓이를 재는 단위로 약 3.4㎡를 뜻한다. 지금 나이 든(=내 나이 위아래) 세대가 경제활동 은퇴 전까지는 많이 쓰일 수밖에 없다. 아파트나 땅의 가격을 비교할 때 가장 좋은 방법은 최소 단위로 나눴을 때 비교하는 방법이다. 그냥 알아두면 좋겠다.
평당 얼마 (1평에 얼마)라는 금액으로 비교한다. 평당 가격은 약 3.4㎡당 얼마라고 표시하는 것과 같다.
○ 나홀로 단지
한 동짜리 아파트를 말한다. 이와 비교되는 것이 '대단지'아파트가 된다.
아파트가 부동산 거래에 기준이 되는 이유는 실제 사람들이 많이 살기도 하지만, '규격 상품'과 유사하기 때문이다. 어디에 있는, 몇 평짜리, 어떤(아파트 이름) 아파트라고 하면 '상품 명세서'처럼 가격이 산출된다. 나 홀로 단지가 대단지보다 불리한 면은 생활편의시설 문제도 있지만 가장 대표적인 문제는 '환금성'(=돈으로 바꿀 수 있는 정도)때문이다. 환금성이 뛰어나려면 '매매'가 많이 일어나면 된다. 물량이 많을수록, 비교가 잘 될수록, 많이 알려질수록 환금성이 높아진다.
○ 소유권 등기 전까지 전매금지
'등기'는 '공식적으로 권리를 기록'하는 것을 말한다. 더 쉽게 말하면 '법적으로 인정'. 소유권 등기는 '이 아파트 주인이 나임을 법적으로 인정받음'이라 볼 수 있다. 전매는 '되파는 것'이나 부동산 기사에서 '전매 제한'이란 말은 보통 '단기간에 이익을 얻으려고 파는 것'을 말한다. 국가가 독점적으로 판매한다는 '전매'와는 한자가 다르다.
소유권 등기 전까지 전매금지를 하는 이유는 실 거주 목적이 아니고 이익을 위해 아파트를 분양받고 빨리 팔아치우면서 부동산 가격을 올리는 것을 막기 위한 정책이다. 부작용으로 '어쩔 수 없이 아파트를 팔아야 하는 사정'이 생기는 사람의 사정을 거의 봐주지 않는 일이 생긴다.
○ 계약금/중도금/잔금
계약부터 실제 물건을 받을 때까지 기간이 오래 걸리는 경우에 사용되는 돈을 건넬 때 쓰는 말이다. 아파트는 계약할 때 '실제' 집이 없다. 오로지 모델하우스와 소개 책자에 나온 내용을 '믿고' 몇 억짜리 계약을 하게 된다. 그래서 보통 분양하는 시점에는 '계약금'으로 10% 정도를 지급하고, 실제 입주할 때 잔금(50%)을 내고, 중간중간에 중도금(40%)을 건넨다. 이 비율은 분양단지마다 다르니 분양안내서를 잘 살펴봐야 한다.
[ 정보 조각 맞추기 ]
○ 부동산은 자금 조달 계획이 먼저
부동산 가격이 오르는 시기에는 모든 사람들이 '집 없으면 힘들 텐데...'라며 사람들을 몰아간다. 그러다 부동산 가격이 주춤하거나 내리는 시기가 되면 '본인이 잘 판단했어야지. ㅉㅉ'이라고 한다.
그래도 부동산 활황기에는 정말 '어떻게든' 방법을 찾을 수 있지만, 요즘 같은 시기에는 어떻게든이 통하지 않는다. 부동산은 일반 서민이 지불하는 생애에서 가장 비싼 가격의 물건이다.
부동산을 살 땐 (적어도 계약하기 전에) 어떻게 돈을 마련할지는 반드시 따져봐야 한다. 특히, 부동산을 구매하려면 대출은 필수다. (대출이 필요 없다는 사람이 있다면... 부럽다.... -_-) 당연히 앞으로 어떻게 돈을 갚아나갈지, 얼마나 갚아야 하는지, 그래서 내가 어떻게 살아야 할지 계산해봐야 한다. 안 그러면 인생이 피폐해지고, 가족 간에 싸움이 날 수 있다.
[ 이 기사도 같이 보면 좋을 텐데 ]
○ (요약) 만기까지 3개월 보다 더 남았으면 갈아타기, 덜 남았으면 유지가 유리
○ 구독경제 한계라기보다 과도한 구독을 정리하는 것이 필요
○ 진짜 전문가 맞을까? X문가 아니고?
○ 환율이 심상치 않다.
오늘 만난 기자친구와 대화 중
"기사가 어쩌구 저쩌구"란 저의 질문에
"기자가 '불편부당'해야지"라고 해서 당신의 그 말이 불편하고 부당하게 느껴진다고 했습니다.
언론이 말하는 불편부당(不偏不黨)의 불편은 '편들지 않고', 부당 '당파에 치우지지 않는다'는 뜻입니다.
편하지 않는 불편(不便)이나 정당하지 않은 부당(不當)하다와는 한자가 다릅니다.
마치 '심심한 사과'를 '지루하고 재미없는'으로 해석한 것과 같은... 말장난이었죠.
너무 길게 글을 썼더니 뻘소리를 다하네요.
기사에 나온 분은 정말 '지어낸 사연'이었으면 좋겠다는 생각입니다. 별도로 집에 대한 3가지 이야기를 써볼까 합니다. (이것 역시 약 83.1%의 확률로 안쓸것 같음)
경기침체가 계속되니 제가 쓰는 글의 방향을 조금은 바꿔야 될 것 같다는 생각이 듭니다. 어떻게 돈을 벌것인가에서 어떻게 버티면서 희망을 볼 것인지로... 사실 제가 제일 잘한게 버틴거라서... 근데 내용이 참 구질구질해질까봐 선뜻 시작하지 못하겠습니다.
