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Sep 16. 2022
수도권 읍면동 4곳중 1곳 ‘빌라 깡통전세’ 위험
1. 아래 기사를 읽어봅니다. → 이해된다면 이번 주 학습 끝!
2. 이해가 안 된다면 기사와 관련된 큰 틀을 먼저 읽어봅니다.
부동산, 올라도 내려도 https://brunch.co.kr/@toriteller/495
깡통전세 뜻 https://blog.naver.com/savaz/222817338645
3. 정리된 아래 내용을 읽고, 필요한 것을 더 챙깁니다.
[ 기사 요약 ]
○ 수도권 읍면동 4곳 중 1곳의 빌라(다세대·빌라)가 '깡통전세' 위험
(※국토부가 전국 시군구 포함 수도권 읍면동 단위로 전세가율 공개하는 것 처음)
○ 왜? : 최근 3개월 사이 집값 하락세 ↑↑ = 전세가율 ↑
○ 문제 : 집주인이 버티기(='전세금 못줘') or 잠적(='전세금 떼임) → 세입자 고통
○ 상황 : 수도권 빌라 평균 전세가율 83.7%, 비수도권 78.4%
○ 깡통전세 판단(전세가율 기준)
1) 70% 이상 : 깡통전세 '주의'지역
2) 80% 이상 : 깡통전세 '위험' 지역
3) 90% 이상 : 깡통전세 (already) 지역
※ 깡통전세 = (집주인의 주담대 + 전세보증금) ≥ 전세보증금(a.k.a 전세금)
→ 전세가율이 70~80%를 넘어가면 경매 넘어갈 경우 보증금 떼일 가능성 ↑
○ 아파트는 빌라보다 전세가율이 비교적 낮지만 (갭)투자자들이 몰려 단기 급등한 수도권 외곽이나 지방 중심으로 위험 ↑
○ 보증금 사고가 나거나 집주인이 대출을 갚지 못하면 해당 집은 경매로 넘어감
- 경매 낙찰가율도 떨어지는 중 (최근 3개월 평균 낙찰가율 82.7%)
○ 결론 : 주의+조심+기도
1) 지역별 전세가율 확인
2) 여러 중개사무소 돌며 인근 시세 파악
3) 계약 시 선순위 권리관계, 임대인 세금 체납여부 확인
4) 계약 이후에는 보증보험 가입
[ 챙길 단어 ]
○ 깡통전세
세입자(=집을 빌린 사람) 입장에서 '전세금을 떼일 가능성이 있는 집'으로 깡통전세의 판단은 (집주인의 주담대 + 전세보증금) ≥ 전세보증금(a.k.a 전세금)과 같다.
전세는 만기(=계약기간이 끝남)가 되면 전세보증금을 집주인에게 돌려받고 나가는 계약이다. 집주인이 전세금을 주지 못하거나 안주는 경우 고스란히 세입자가 피해를 보게 된다. 결국, 빈 깡통처럼 가치가 없는 것을 넘어 손해를 끼치는 전세물건을 일컫는 표현이다.
○ 전세가율
집값 대비 전세가 비율이다. 집값이 5억인데 전세가가 4억이면 4억/5억 = 80%, 전세가가 3억이면 3억/5억=60%, 전세가가 2억이면 2억/5억=40%
전세가율 계산은 쉽다. 전세가율이 중요한 것은 계산식이 아니라 비율이다. 가장 쉽게 '낙찰가율' 보다 낮아야 한다고 생각하면 된다. (※ 집값, 전세가율, 낙찰가율의 관계는 아래 '정보 조각 맞추기'에서 설명)
○ 낙찰가율
경매에서 감정가 대비 실제 팔린(=낙찰) 가격의 비율이다. 감정가가 5억인데 낙찰가(=팔린 가격)가 4억이면 4억/5억 = 80%, 낙찰가가 3억이면 3억/5억=60%, 낙찰가가 2억이면 2억/5억=40%
낙찰가율이 중요한 이유는 문제가 생긴 집을 팔 경우 실제 손에 쥐게 될 현금가치를 가늠할 수 있기 때문이다. 가장 쉽게 생각하면 집 가격이 5억이더라도 평균 낙찰가율이 80%라면 실제로 가치는 4억으로 봐야 한다.
○ 선순위 권리관계
단어 앞에 '우'를 붙여 '우선순위 권리관계'로 보면 훨씬 이해가 쉽다.
해당 부동산(=여기서는 빌라)에 권리를 가지고 있는 사람들의 우선순위라고 생각하면 된다. 어떤 우선순위가 있을까? 예를 들어, 집주인이 은행에서 빌라를 담보로 맡기고 돈을 빌리면 은행이 빌려준 돈만큼을 가져가야 할 권리가 생긴다. 전세를 들어간 세입자 입장에서는 전세금을 주인에게 맡긴 것이기 때문에 전세금만큼 돌려받을 권리가 생긴다. 하나의 물건에 자기 몫을 챙겨가야 할 권리자들이 여러 명 있을 경우 누가 제일 먼저 돈을 가져갈 수 있는지 알아야 한다. 보통 등기부등본을 보고 확인을 한다.
즉, (돈 가져갈) 권리를 가진 사람(또는 법인, 기관 등)들의 우선순위가 어떻게 되는지(=관계)라고 보면 된다.
이것이 중요한 이유는 돌려줄 가치가 50인데, 돌려받을 사람들의 가치가 100일 경우 우선순위가 높은 사람부터 자기 몫을 챙기게 되고, 우선순위에서 밀리는 사람들은 50만큼의 가치가 사라지기 때문이다.
대부분 전세금은 금융기관의 담보보다 우선순위에서 밀리게 된다.
[ 정보 조각 맞추기 ]
○ 집 값, 전세가율, 낙찰가율 사이의 관계
※ 쉽게 이해하도록 극단적인 예를 들었다.
집주인 : 자기 돈 한 푼 없이 4억짜리 집을 샀다. (1억은 은행에서 빌리고, 3억은 전세금으로)
집값 4억 / 전세가율 75%
case 1) 집값이 3억으로 하락했다.
전세기간이 끝나 집주인에게 전세금을 돌려 달라고 했는데 집주인이 배 째라고 한다.
집주인은 돌려줄 돈이 없기 때문이다. 왜냐하면 가진 자산이 3억인데 이 중 1억은 은행돈이라 실제 줄 수 있는 돈은 2억밖에 안되기 때문이다. 이럴 때 집주인 들은 '세입자를 구하면 주겠다'는 식으로 말하거나 잠수를 타게 된다.
집값 3억 / 전세가율 100%
case 2) 집이 경매로 넘어갔다.
집값과 최초 경매에 올려지는 감정가는 다르다. 보통은 감정가가 시세보다 낮다. 그리고, 집값이 오르는 시기라면 감정가보다 높은 가격에 매매되는 경우도 있지만 집값 하락 시에는 감정가보다 낮은 가격에 팔리게 된다. 실제 경매에서 팔린(낙찰받은) 가격이 낙찰가율이 된다. 감정가가 시세와 같은 4억이라고 할 때 낙찰가율 80%를 적용하면 실제 팔린 가격은 3.2억이 된다.
'선순위 권리관계'상 보통 금융권이 가장 먼저 자기 몫을 챙겨가게 된다. 금융기관이 1억을 떼 가고 남은 2.2억이 후순위 권리자인 세입자에게 돌아간다.
Case 3) 그림에는 그리지 않았지만 실제로는 Case 1의 단계를 거쳐 case 2로 가게 된다.
집주인은 갭 투기를 했기 때문에 버티다 결국 손들게 된다. 집값이 하락했을 때 경매로 넘어가게 된다는 말이다. 4억의 80%가 아닌 하락한 가격 3억의 80%에 경매 낙찰가가 정해진다면 2.4억이 된다.
금융기관이 1억을 먼저 가지고 가면 세입자에게 남는 돈은 1.4억이 된다. 상상하기 싫겠지만 전세금 3억 중 50% 이상을 날리게 된다.
요약하면
1. 집값 대비 전세가가 높은 물건은 피해야 한다. (즉, 집값 흐름도 알아야 한다는...). 주변 전세가율이 다 높다면 아예 다른 지역을 고려하거나 오래된 주택을 고르는 방법도 있다. 오래된 주택이라면 집에 끊임없이 문제가 생길 수는 있다. (현실은 늘 선택해야 한다. 생활 편의성이냐. 금전적 안전이냐...)
2. 집주인에게 대출이 많은 물건은 피해야 한다. 적어도 등기부등본은 봐야 하고, 공인중개사에게 설명은 들어야 한다. 그렇지만 현실적으로 대출이 전혀 없는 물건을 구하는 것도 어려운 일이다.
○ 전세 계약 전 체크할 사항
우선 원론적인 이야기부터 한다면 신문기사에 나온 내용을 체크하고 위험한 전셋집은 들어가지 않아야 한다. 하지만, 현실에서야 어느 정도 위험을 감수할 수밖에 없다.
