"아파트값 하락, 내리막 계단은 시작도 안해"
1. 아래 기사를 읽어봅니다. → 이해된다면 이번 주 학습 끝!
2. 이해가 안 된다면 기사와 관련된 큰 틀을 먼저 읽어봅니다.
부동산, 올라도 내려도 https://brunch.co.kr/@toriteller/495
대출 잘 쓰면 약, 과도하면 독 https://brunch.co.kr/@toriteller/512
3. 정리된 아래 내용을 읽고, 필요한 것을 더 챙깁니다.
[ 기사 요약 ]
이광수 위원(미래에셋증권 수석연구위원) +김현정 앵커(CBS)
○ 부동산 하락세인가? 그렇다면 어디쯤인가?
- 하락세 분명하다. 가파르게 하락하는 단계에 들어갈 가능성 높다(#산에 있는 계단 비유)
○ 최정점대비 몇 % 하락할지?
- (전망 어렵지만) 코로나 이전 가격으로 돌아갈 가능성↑(20~30%↓)
○ 체감이 어려운데, 일부 사례로 과잉 대표 아닌가?
- 2021년 서울 아파트 기준. 급격하게 상승할 때 100채당 2.5채밖에 거래 안됨
- 오를 때는 급매수가 결정, 내릴 때는 급매도가 결정
○ 부동산 하락 단계 → 보통 3단계
- 1단계 : 하락이 보이면 일시적이라 생각
- 2단계 : 조정기에 접어들면서 하락 거래 ↑, 일부 사람만 인지 (현재 단계)
- 3단계 : 본격 하락 단계. 일종의 양떼효과, 손실회피 현상으로 물량 ↑↑, 하락폭↑
○ 30대 직장인 영끌족, 금리 인상시기에 팔까? 버틸까?
- 거주할 수 있다면 버텨라.
- 과도한 전세, 과도한 대출로 거주할 수 없다면 판다.
○ 끝이 보여야 버티지. 언제까지?
- 거주의 가치 1) 전세나 월세 비용 등 코스트 절감. 2) 집에 대한 애착 및 만족도 커짐
- 고금리 앞으로 1년 정도 지속될 듯
○ 집 사려고 준비했던 사람들 입장에서 '바닥' 시그널 있나?
- 마음 고쳐먹기 필요 : 집값이 떨어질 때 "더 떨어질 거야"라며 안 삼, 오히려 집값 오를 때 사려는 마음 생김 → 바꿔야 함
- '거래량 회복 구간'이 생김 → 내 집 마련에 굉장히 적절한 구간
- 가격이 떨어지면 살 사람들(소득, 대출규모 감내 가능)의 시장이 생김.
- 쉬운 측정 방법 : 100세대 아파트 단지 중 몇 개가 거래되는지 → 5~6채/1년 (현재 2채)
- 조건 : 가격이 떨어지면서 거래(량)가 회복할 때
○ '집이 싸다'는 기준은?
- 몇% 빠졌는지 보다 '거래가 회복'하는 시점이 바닥(=제일 싸다)
- 내 조건에 맞는 가격대가 왔을 때
○ 전/월세 전망은?
- 월세 수요 증가 : 1) 금리 인상으로 전세 올리기 힘듦, 2) 입주 물량 많이 증가 → 전세 가격 ↓, 월세 수요 ↑로 월세 가격 ↑
○ 정부 부동산 정책 방향성은?
- 뚜렷하게 나온 건 없음. 대표적인 270만 호 공급은 민간 중심→ 시장이 위축되면 민간은 공급을 안 함
○ 부동산 떨어지면 좋은 거 아냐?
- 과도하게 떨어지면 경기 위축 → 경기 위축되면 모든 사람들 살기 어려워짐
- 특이한 점 : 자산시장은 완만한 하락과 완만한 상승이 없음 = 급격한 상승과 급격한 경착륙 가능성 높음
[ 챙길 단어 ]
○ 양떼효과 (Herding Effect)
양 무리가 쏠려서 움직이듯 무리와 다르게 행동하는 것을 두려워해 따라 하는 것을 말한다. 우리나라 말로 하면 '중간만 해라' (=aka '튀면 깨진다') 효과다.
특정 음식이나 패션이 유행하면 따라 하는 현상. 주식투자에서 해당 종목을 모르지만 남들이 사니까 나도 사거나 남들이 파니까 나도 파는 것, 남들이 집 산다고 하니 사고 판다고 하면 파는 현상들을 말한다. 미국의 미국의 하비 라이벤스타인(Harvey Leibenstein, 1922~1994)이라는 경제학자가 발표한 이론이라고 한다.
○ 급매수/급매도 = 급매
급하게 파는 거래(=급매도), 급하게 사는 거래(=급매수).
집주인이 사정이 있어 급하게 내놓은 물건을 급매물이라고 한다. 이러한 물건을 사는 경우 '급매물을 잡았다'라고 표현하고 이렇게 물건을 내놓는 것을 '급매로 내놓았다'라고 한다. 시세보다 가격이 현저히 다른 것이 특징이다.
※ 오늘 기사는 특별히 어려운 단어가 없다. 혹시 있다면 경제를 모르는 것이 아니라 어휘력 부족일 수 있으니 독서량을 늘리길 추천한다.
[ 정보 조각 맞추기 ]
○ 오를 때는 급매수가 결정, 내릴 때는 급매도가 결정
집값의 움직임을 잘 정리한 문장이다.
아무리 대단위 아파트라 거래량이 많다고 해도 비율로 보면 1년에 10%의 손바뀜이 일어나기 어렵다. 사람들이 말하는 집값을 '시세'라고 부르고, '시세'는 보통 '호가'와 '실거래가' 사이 어딘가에 있기 마련이다. 실거래가중 급매도와 급매수는 시세를 확연하게 변하게 만드는 원동력이 된다.
집값이 앞으로 오를 것이라 믿는다면 '오늘이 가장 싼 가격'이 된다. 많은 사람이 집을 사려고 하지만 물건은충분하지 않다. 이때 '웃돈'을 주고서라도 빨리 물건을 확보하는 것이 나은 전략이 될 수 있다. 부동산을 돌면서 '물건이 나오는 대로 연락을 달라며 연락처를 남긴다. 물건이 나오면 물건을 확인하지도 않고 가계약을 걸거나, 집을 보자마자 그날로 계약을 하는 등 빠르게 거래가 마무리된다. 이렇게 급매수가 많아질수록 물건은 더 줄어들고 가격은 오르게 된다. 집주인들은 '좀 더 지켜볼수록 매도인(집을 파는 사람) 우위에 있는 시장'이라 생각하기 때문에 물건을 거둬들이거나 가격을 올리게 된다.
'웃돈 주고 사는 급매수'물건이 가격 상승을 주도하게 된다.
집값이 앞으로 내릴 것이라 믿는다면 '오늘이 가장 비싼 가격'이 된다. 집주인들은 집을 팔려고 하지만 사려는 사람이 없다. 이때 집을 파는 방법을 '시세보다 가격을 다운'시켜서라도 거래를 하는 것이 나은 전략이 된다. 부동산을 돌면서 '얼마까지 낮출 수 있으니 매수자가 나타나면 연락을 달라고 전화번호를 남긴다', 매수자가 나오는 대로 불리한 조건(이사 날짜, 추가 금액 할인 등)을 감수하고 거래를 빠르게 마무리한다. 이렇게 급매도가 많아질수록 가격이 더 내려가고 물건도 많아지게 된다. 구매자들은 '좀 더 지켜볼수록 매수인(집을 사는 사람) 우위에 있는 시장'이라 생각하기 때문에 가격이 더 내릴 때까지 기다리게 된다.
'시세보다 확 낮춘 급매도'물건이 가격 하락을 이끌게 된다.
○ 언제가 싼가?
이 뉴스의 방법을 추천하는 이유는 감정이 아니라 '데이터'를 보고 판단하라는 설명 때문이다. 주식투자와 비슷하다. 주가가 바닥일 때 보통 사람은 절대 주식을 매수(buy) 하지 못한다. '더 떨어질 것'이라는 믿음 때문이다. 충분히 바닥을 찍고 올랐을 때가 되어서야 '올랐나 보다'라고 생각하고, 엄청나게 올랐을 때 '더 오를지 모른다'는 믿음 때문에 사려고 하는 경향이 있다. 이후의 스토리는 '상투 잡았어'로 이어진다.
하락하는 가격만 보고 있으면 안 되고 '거래량'을 보라는 것이 주장의 핵심이다. '가격 하락이 멈출 시기'가 되었다는 증거로 '늘어나는 거래량'이 될 수 있다는 뜻이다. 가격만 보고 있으면 '끝없이 가격이 내려갈 것'이라고 믿게 되어 버린다. 믿음이 아니라 '데이터'로 확인해야 한다. 확실히 바닥은 언젠가 온다. 바닥이 언제인지 아는 것이 실력이다.
