[부동산투자스쿨 컬럼] 양털 깎기

재테크

양털 깎기

돈이 돈을 만들고,

돈이 돈을 굴리고 쌓고,

자본시장에서 돈은 기초체력이다.

물가는 계속해서 오르고,

돈의 가치는 급격하게 떨어지고,

결국 버블 속에 인플레이션을 지배하는 자가

자본을 장악하는 시절이다.

그래서 현물투자가 시작되었다.

돈이 조 단위로 커지면

결국 화폐개혁은 언젠가 꼭

일어나기로 예정된 시나리오일지 모른다.

빚도 커지고

가계대출, 나라빚 할 것 없이

증가폭이 커진다는 기사,

이때 우리는 무엇을 시작하고 준비해야 할까?

또 누가 살아남게 될까?

채권자일까 채무자일까?

여기서 고민하면

버블 속에 인생의 모든 것이

같이 사라질지 모른다.

예로 질문 몇 가지를 던져본다.

질문 1.

10년 전, 20년 전, 30년 전

건물 산 건물주가 건물 값 내려

파산했다는 소식을 접해본 적이 있는가?

질문 2.

두 사람 다 10억의 재산이 있다고 가정하고,

나평범씨는 매월 300씩 저축하고,

나부자씨는 매월 300씩 부동산 대출상환을 할 때,

10년 뒤 부자는 누구일까?

질문 3.

매달 201호 상가에서 월세 300씩 나오는 수익성님과

매달 300씩 갚아가는 꼬마빌딩을 가진 나건물씨,

두 사람에게 20년 뒤에 어떤 일이 일어나 있을까?

이 세 가지 질문 앞에도 깨닫지 못했다면

어쩜 이것은 당신 잘못이 아니라

당신 주변 사람들이 다 그렇게 살기 때문이다.

당신이 그럴 수 있음을 충분히 인지하지만

부채를 위험지수로만 본다면 정말 위험하다.

월 300씩 저축해서 100억을 만드는 시간과

월 300씩 이자내고 100억 부동산을 만드는 시간이

절대 같을 수 없음은

1. 시간의 한계성

2. 노동의 집약성

3. 인플레의 변동성이다.

예로 100억을 벌고 싶다면

100억을 버는 가장 빠른 방법은 뭘까?

아주 쉽게 우선 3억짜리 아파트가

2배 되는 기간을 보수적으로 10년 사이클로 잡으면

10년 후 6억,

그 6억에 추가로 6억을 대출 받아

12억 꼬마 상가를 사면,

지역마다 지역차가 크고 다르지만

2배 되는 시점이 아파트보다 빠르다면

12억이 24억이 되고, 다시 배가 되어 48억,

그리고 48억이 10년 후

100억 가까운 현물이 된다면

충분히 50년 안에도 가능하다.

여기에 대출이라는 사다리를 활용하면

100억은 거꾸로 50억,

50억의 반은 25억,

25억을 다시 12억 5천,

다시 반 나누면 6억 2500,

다시 반 나누면 3억 남짓,

그 돈을 다시 반 나누면 1억 5천…

최초의 시드머니는 7500일 수 있고

충분히 가능한 시나리오가 된다.

물론 개개인의 가계신용대출, 담보대출 능력과

부동산 투자 실력에 따라 상이하겠지만

100억을 월 300만원으로 300년 저축하는 것 보다는

희망적이고 현실적이다.

이건 무모한 게 아니라

아예 시도조차 안하는 것 보다는

무조건 빠른 방법이다.

현재 가처분 소득이 너무 낮아지는 이유가 뭘까,

또 돈의 가치 하락에 있다.

이대로 가다가는 정말

어떤 위기에 봉착할지 모른다.

어디서 시한폭탄이 날아들지

예측 불가능한 시대다.

긍정적으로 보기엔 중산층 붕괴가 그 한 예다.

중산층의 기준이 높은 걸까 낮은 걸까?

그래서 빚이란

무조건 나쁜 게 아니라는 사실을 인지해야 한다.

벌어서 부동산 빚 갚는 게

오히려 똑똑한 투자자일지 모른다.

어떤 식으로 접근하느냐?

물론 이글이 틀릴 수도 있다.

그러나 30년 넘는 긴 시간동안

사회생활 해본 나로서는

1997년 IMF, 2008년 서브프라임 모기지론,

그리고 2019년 세계적 코로나 이후

통화량의 팽배를 돌이켜 보면

나도 다 몰랐다.

유동성이 자꾸 풍부해지는 시대에서 살아남는 일,

무엇을 어떻게 준비해야 할까 묻는다면

나는 다시 외칠 것 같다.

어쩜 지금도 돈의 가치가 급속히 떨어지고 있다고.

누구는 계속 부자가 되고,

누구는 더욱 더 가난해지고 있다고.

점점 예측불허의 시대라고,

돈을 인플레가 자꾸 좀먹고 있다고.

부동산투자스쿨 컬럼을 통해

깨달음을 남긴다.

여기서 우린 본질을 파악해야 한다고,

저축으로 부자되는 시대는 갔다고,

절약으로 부자되는 세대도 갔다고,

단 계속해서 노예처럼

300년 일해도 100억을 못 벌고

30년 꼬박 300씩 모으면 10억 조금 넘지만

30년 뒤 돈의 가치하락을 계산하면 황당해진다고.

돈을 버는 대로

은행 대출을 상환하는 사람도 있을 테고

은행 대출 상환을 위해

일하는 사람도 있다면

미래의 천재는 누구이며

미래의 멍청이는 누가될까?

마지막

부동산투자스쿨 스쿨러님들

생각해보자구요.

외출할 때 집 문단속 하지 않고

현관문을 열어두고 나가서 도둑이 들었다면

누구의 잘못일까요?

그 도둑은 습관적 도둑이었을까요?

우발적으로 도둑이 되었을까요?

그렇듯 우리가 집 문단속을 잘하지 않는다는 건

우연히 열린 현관문을 보고

우발적으로 도둑질을 하게 만든다는 것이기도 할 때

도둑을 탓하기보다

집주인이 문단속을 해야 하는 것이지요.

꼭 훔쳐간 물건이 없더라도요.

이렇듯 도둑만 탓할 것도 아님은

문단속을 제대로 하지 않은 집주인의 잘못도 있듯

우리는 자본주의!

돈의 가치하락에 대비해

각자 자기 집 문단속 잘 하시길 바랍니다.

누군가는 돈을 찍어내고

누구는 돈을 빌리고

누구는 돈을 갚고

누구는 돈을 모으고

돈은 하나인데

양털깎기는 누가 시작했을까요?