[경매물건] 사금을 찾았습니다
[경매물건] 사금을 찾았습니다
“하루에 전국 경매법정으로 쏟아지는 수천 건의 경매 물건들이 있습니다. 이 수많은 물건 중에 돈이 되는 물건을 찾는다는 것을 마치 백사장에서 사금을 찾는 것과 마찬가지입니다. 사금이 모든 사람에게 똑같이 보이지 않습니다. 이것이 돈이 되는 사금인지 가짜 사금인지 처음 보는 사람은 분간하기 어렵죠.” 경매관련해서 강의를 할 때 주로 언급하는 얘기인데 지지옥션 경매 물건을 보면서 이 말이 생각났다. 며칠 전 지인으로부터 추천 경매 물건을 소개받았다. 주택, 상가, 임야, 나대지, 농지 등 수십 건의 물건이 있었다.
물건을 볼 때 가장 먼저 보는 것이 입지다. 이 지역이 장례에 발전 가능성이 있는 곳인지를 면밀하게 분석하는 것이다. 국가, 지방자치단체에서 규정한 규제 요건을 면밀히 살펴봐야 한다. 국토이용계획, 도시개발계획 등 장례 물건지의 발전 가능성을 보는 것이다. 쓰러져 가는 초가집도 황금알이 될 수 있고, 겉모습만 화려한 건물이 돈이 되지 않는 이치와 마찬가지다. 이 부분을 잘못 판단하게 되면 10년이 지나도 개발이 되지 않는 곳이 된다든지, 팔리지 않는 물건이 되어 낭패를 겪을 수도 있다.
경매에서는 물건 분석이 아주 중요하다.
“요즘은 완벽한 물건이 잘 없습니다. 돈이 되는 물건은 흠결이 있습니다. 마치 과일로 비유하면 흠집이 있는 과일과 비슷합니다. 이것을 잘 치유할 수 있는 능력이 있는 사람만 입찰에 참가할 수 있다는 것입니다.” 강연을 할 때 이 얘기도 많이 하는 편이다. 인기 많은 물건은 조회 수도 높고 입찰 참가 수도 높다. 입찰자가 많은 곳에는 먹을 것이 별로 없다. 쉽게 말하면 시세 차익이 크지 않아 큰 수익을 기대할 수 없다는 말이다. 자칫 부화뇌동하면 거래 시세보다 경매에서 더 비싸게 낙찰받는 경우도 있다.
경매에서는 비싸게 낙찰받아 더 비싸게 파는 방법, 시세 보다 절반 가격 이하로 낙찰받아 시세 이하로 파는 방법 등 여러 가지 방법이 있다. 뭐니 해도 경매의 메리트는 거래 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점이 있다. 토지거래 허가구역에 물건도 경매로 나오면 입찰로 구입할 수 있다.
경매 사이트인 지지옥션은 대한민국 경매 분야에 최고 인기 있는 곳이다. 이곳에 연회비는 100만 원이 넘는다. 아는 지인 3~4명과 함께 년 회원으로 가입해서 경매정보를 보고 있다. 수많은 경매 물건 중에서 돈이 되는 물건이나 나에게 딱 맞는 투자 물건을 찾는다는 것은 정말 쉽지 않다. 특히 딱 맞는 물건은 거의 존재하지 않는다고 봐도 무방하다. 과거에 좋았던 물건이 똑같은 형태로 나온다는 보장은 없다.
경매시장이 대중화되면서 대부분 사람들은 경매지식과 무관한 공동주택에 투자한다. 이곳은 특별한 지식이 없어도 입찰에 참가할 수 있다.
경매 경력 5년째다. 경매를 하게 되면서 깨달은 것은 나만의 마인드 구축이 중요하다. 어떤 물건에 투자해야 하는지, 자금력, 나의 투자 포인트를 명확하게 정해 놓아야 한다. 이것을 토대로 투자물건을 찾는 것이다. 아니면 부화뇌동하기 쉽다. 경매시장에서도 절대 공짜는 없다. 높은 수익실현의 물건에는 그만큼 함정이 있다는 것을 명심하고 또 명심한다.
투자 물건을 찾는 것은 발품을 팔아야 한다. 시간, 노력, 집중 등 꾸준히 물건을 봐야 찼을 수 있다는 말이다. 지인이 보내준 물건 중에서는 내가 찾고자 하는 물건의 기준을 충족하는 것이 있었다.
감정가 대비 49% 떨어졌다. 등기부 등본을 보니 아버지가 증여를 하면서 모친 아들 둘, 3명이 공동 소유자로 되어있다. 공유 물건이란 것이 흠결이다. 공유자 우선 매수 신청이 들어올 수 있기 때문이다. 한편으로 가족이라 그럴 가능성은 희박할 것 같은 생각도 들었다. 권리관계도 복잡하지 않다. 농협자산관리에서 경매 신청한 물건이다. 말소기준권리 기준으로 모두 권리관계가 소멸한다.
그런데 49%까지 떨어질 이유가 없는 것 같은데 떨어진 이유를 좀 더 살펴볼 필요가 있다. 도시계획에 자연녹지지역, 관습상 도로다. 지적도상은 맹지다. 감정가 대비 60%에 입찰해서 시세 이하로 팔 수 있어도 이득이 아닌가? 혼자 여러 가지 생각을 하게 된다.
감정평가서, 물건명세서, 현장 확인서도 꼼꼼하게 살펴보았다. 좋은 경매 물건은 권리 분석과, 물건 분석, 절차 분석을 할 때 가장 재미있다. 구글, 카카오 맵 등을 통해 현장 사진 지형 등을 미리 볼 수 있다. 이곳에서는 과거 사진도 볼 수 있기 때문에 경매지역 정보를 파악하는 중요한 단서를 얻을 수도 있다. 마치 여행지를 떠나는 기분과 비슷하다. 좋은 물건을 분석하다 보면 수익실현이 되었을 때 기분이 떠올라 기분이 좋다.
경매는 꾸준히 한다면 언젠가는 기회가 온다는 것이 나의 일관된 생각이다.
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