2022 1분기 오피스 부동산 시장
JLL Report
2022년 1분기 국내 오피스 섹터 시장 흐름입니다. 본 내용은 JLL 리포트를 기반으로 합니다.
수요 & 공급
금번 분기에는 3대 권역 내 Grade A, B 오피스 신규 공급이 없었으며 앞으로도 당분간 서울시에는 신규 오피스 공급이 전무하다가 2026년에는 대규모 공급이 있을 예정입니다. 1분기 서울 전체의 공실률은 지난 분기 대비 2.5%p 하락한 5.5%로 자연공실률 5% 근처에 머무르고 있습니다. 특히 강남의 경우 공실률 0.4%으로, 2012년 이후 처음으로 1% 미만을 기록하고 있습니다. 여의도의 경우 전경련 빌딩과 IFC의 공실이 제로에 가까운 상태이며 파크원 또한 빠르게 공실이 해소되고 있습니다.
임대인 우위의 시장이 당분간 지속되고 인플레이션이 급격하게 진행 중이기 때문에 조건이 좋은 오피스의 경우 임대료의 가파른 상승이 예상됩니다. 또한 미 연준이 금리 상승을 예고하고 있고, 이에 따라 한국은행 기준금리가 현 1.5%에서 더 상승할 것이기 때문에 투자자들의 자본 조달 난이도가 상승할 것으로 보입니다. 따라서 cap rate는 상승할 것으로 예상됩니다. 그러나 양질의 오피스 매물에 대한 수요는 유지되는 만큼 투자심리는 양극화될 것으로 보입니다. 프라임급 오피스가 매물로 등장한다면 자본력을 갖춘 투자자들이 적극적으로 나설 것으로 예상됩니다.
2022년 1분기 서울 Grade A 오피스(연면적 1만 평 이상, 양질의 조건을 갖춘 오피스 - JLL 기준) 순흡수면적(일정 기간 동안 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적)은 47,416평을 기록했습니다. 2022년 1분기 서울 Grade A, B 오피스 수요는 이전 수요가 약 68%, 증평 수요는 20%, 업그레이드 수요는 6%, 신규 비즈니스로 인한 수요는 4%로 나타났습니다. 업종별로는 금융 및 보험업이 약 31%, 운수 및 창고업이 약 15%, 제조업이 약 12%, 도매 및 소매업이 약 9%, 정보통신업이 약 7%의 비중을 차지하였습니다. 이번 1분기 국적별 임차 수요는 국내 임차인이 약 91%를 차지. 외국계 임차인은 약 9%로, 직전 분기보다 약 3%p 하락하였습니다.
CBD
Grade A 오피스 시장에서는 약 15,605평의 순흡수면적과 직전 분기 대비 약 206 bps 하락한 8.8%의 공실률을 기록하였습니다. 이전 수요가 약 80%로 가장 많은 비중을 차지하였습니다. 임차활동이 두드러졌던 빌딩은 그랜드 센트럴로, 현대캐피탈, 서민금융진흥원, 락앤락, 포스코인터네셔널, BCG 등이 계약을 체결하였습니다. 봉래 제1구역의 메리츠화재 재개발사업(약 12,200평)이 2023년 예정되어 있으며, 서울역 북부역세권 개발사업이 사업 13년 만에 최근 지구단위계획안이 수정가결되어 2026년 총 면적 약 35만 평 복합단지가 들어설 예정입니다.
YBD
Grade A 오피스 시장에서의 순흡수면적은 약 24,823평, 공실률은 7.3%입니다. 파크원의 임차활동이 가장 두드러졌으며 HMM, LG에너지솔루션, 리딩투자증권, 코웰패션 등 다양한 업종의 임차활동이 두드러졌습니다. 2023년에는 옛 MBC 부지에 개발되는 브라이튼 오피스가 준공되어 약 17,800평의 신규 오피스 면적을 공급할 예정이며 옛 사학연금빌딩인 TP Tower(약 42,900평)도 준공이 예정되어 있습니다.
GBD
공실률은 약 0.4%로 10년 만에 공실률 최저치를 기록했던 직전분기 대비 108bps 가량 하락하였습니다. 순흡수면적은 약 6,988평 으로, 27,390평을 기록했던 직전분기 대비 감소했습니다. 강남 권역에 현재 임차 가능한 면적이 매우 제한적이기 때문입니다. 포스코타워역삼에서 넷마블애프앤씨와 리멤버가 임차계약을 체결했습니다. 당초 올해로 예정되어 있던 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지의 오피스 개발 공급이 1분기 완료될 예정되어 15,000평의 프라임급 신규 오피스가 공급될 전망입니다.
2026년 대규모 공급
서울역 북부역세권 개발사업총 면적 약 35만 평에 달하는 복합단지.
강남 권역에서는 현대차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC, 오피스 연면적 약 41,700평) 하반기에 준공 예정, 2022년 중 터파기 공사를 시작 계획.
롯데칠성(연면적 약 115,000평) 부지가 3월 지구단위계획이 수정가결되어 2026년을 목표로 개발.
이지스자산운용과 MDM, 신한은행이 추진 중인 옛 정보사 부지의 서리풀프로젝트(연면적 약 167,000평). 서초역 부근에 프리미엄 오피스 건물 5개 동이 지어질 계획.
Capital Markets
2022년 1분기 한국 오피스 거래 규모는 약 3조 4,400억 원을 상회해 규모는 전분기 대비 약 37% 상승한 규모이며 거래 건수는 9.8%가량 하락하였습니다. 보다 큰 규모의 거래가 주로 이루어졌기 때문입니다.
가장 눈에 띄는 거래는 판교 알파리움타워 매각 건이며 평당 3,000만원, 약 1조 200억 원에 거래되었습니다. 마스턴투자운용이 판교 평당 최고가를 경신하며 인수한 자산입니다. 해당 건은 싱가포르계 투자사인 ARA 코리아가 지난 2017년 5,300억원에 매수하였습니다.
지난해 가장 뜨거운 관심을 받은 거래인 성수동 이마트 본사 매각 건도 이번 분기 딜 클로징 완료되었습니다. 크래프톤은 전략적 투자자로 미래에셋자산운용과 컨소시엄을 이루어 이마트로부터 약 1조 2000억원에 인수하였습니다. 오피스는 향후 크래프톤의 사옥으로 사용될 예정입니다.
여의도 IFC는 4조 1,000억원을 제시한 미래에셋자산운용이 우선협상대상자로 선정되었으며 연내 거래가 완료될 예정입니다. 거래 금액이 어마어마한 만큼 올해 오피스 거래 규모를 크게 끌어올릴 것으로 보입니다. 신한금융투자 사옥은 이지스자산운용-KKR이 우선협상대상자로 선정되었으며 6,400억원으로 알려졌습니다.
현재는 KB자산운용이 소유한 종로타워 등이 매각 진행 중에 있으며 콘코디언 빌딩, 트윈트리타워 등이 매각 계획에 있는 것으로 알려졌습니다.
REF & REITs
부동산 관련 펀드의 신규설정건수는 104개로 이 중 국내 설정원본은 전분기대비 12.7% 하락한 약 2조 1,071억 원, 해외 설정원본은 전분기 대비 37.1% 하락한 약 1조 2,766억 원을 기록했습니다.
2022년 3월 기준 운용중인 리츠의 개수는 323개, 자산총계는 78.2조 원으로 지난 분기보다 상승하였습니다. 전체 상장 리츠는 총 18개로 NH올원리츠, 미래에셋글로벌리츠, 신한서부티엔디리츠가 추가되었던 직전분기에 더해 3월 말 코람코더원리츠가 상장하였습니다.
올해 상반기에는 아마존과 쿠팡이 임차 중인 프랑스 아마존 물류센터와 인천 항동 스마트 물류센터 그리고 파리에 위치한 크리스탈파크 등을 기초자산으로 한 마스턴프리미어리츠가 상장이 예정되어 있으며, 금년에는 스페인 자산에 주로 투자하는 인마크리츠, 벨기에 소재 노스 갤럭시 타워를 담은 KB스타갤럭시타워리츠 등 여러 리츠들이 상장 준비 중에 있습니다.
임대료
2022년 1분기 서울 Grade A 오피스(연면적 1만 평 이상, 양질의 조건을 갖춘 오피스 - JLL 기준)의 월 평균 실질임대료는 전분기대비 2.2%, 전년대비 6.0% 가량 상승해 평당 약 102,600원으로 오피스 역대 최고가를 경신하였습니다. 서울 Grade A 오피스의 평균 렌트프리 기간은 약 2.6개월로, 2016년 4분기 이후 최저 수준입니다. 서울 Grade B 오피스의 실질임대료 역시 약 80,500원으로, JLL 집계 이후 처음으로 8만원을 넘었습니다.
CBD의 월 평균 실질임대료는 평당 약 101,300원으로, 처음으로 10만 원 대에 진입하였습니다. 최근 공실률이 안정된 서울스퀘어, D타워 광화문, 그랜드 센트럴 등이 렌트프리를 줄이며 권역의 실질임대료 상승으로 이어져 직전분기 대비 2.4%, 전년 대비 2.8%가량 올랐습니다. 여의도의 월 평균 실질임대료는 지난 분기와 비슷한 수준으로, 평당 약 83,800원입니다. 강남 권역은 전분기 대비 3.3%, 전년대비 6.5%의 큰 폭으로 상승한 평당 약 117,300원입니다. 공실이 0%대로 접어들며 렌트프리 기간이 크게 줄어들었습니다.
