부동산 투자 시장의 세계화
MSCI
이전까지 '지구촌'으로 일컬어지는 세계화가 주요 흐름이었다면 최근 정치경제 면에서 세계의 흐름은 국지화가 아닐까 싶습니다. 특히 지정학적 변동과 COVID-19은 탈세계화(decoupling, 탈동조화)를 부추겼습니다. 그러나 최근 부동산 투자 시장은 이러한 흐름에 역행하고 있는데요, 실물 자산 특성상 로컬 마켓에 집중하던 과거와 달리, 오히려 세계화 흐름을 보이고 있습니다.
이에 관한 MSCI - Real Capital Analytics의 article을 소개하겠습니다.
탈세계화는 포트폴리오 조정에 있어 큰 함의를 남기고 있는데요, 이와 반대로 부동산 투자 시장에서는 최근 몇년 동안 자산군이 더욱 세계화되는 움직임을 보이고 있습니다. 국내 시장에서의 수익률 변동성은 감소하는 데 반해, 모든 시장에서 자산의 종류가 수익에 있어 더 중요한 요인이 되어가고 있습니다. 국경을 넘나드는 거래량은 안정적인 흐름을 보이고 있어 더 적극적인 국제 자산 배분이 요구됩니다. 부동산 기관투자자들에게 있어 탈세계화 추세는 도전적인 과제일 수 있으나, 역사적으로 더 투명하고 안정적인 시장에 선호를 보여왔기 때문에 이러한 흐름에 있어 균형추로 작동할 것으로 보입니다.
그간 부동산 투자자들은 그들에게 익숙한 로컬 마켓에 강한 선호를 보였습니다. 높은 수준의 투명성과 지배구조, 그리고 안정성을 갖춘 역외 시장을 선호해왔습니다. 투자자들이 그들의 로컬 시장보다 낮은 투명성을 갖춘 시장에 전혀 투자를 집행하지 않거나, 외국 시장에 투자를 할 때 하이리스크-하이리턴 전략을 추종하지 않았다는 의미는 아닙니다. 그러나 전체 시장의 관점에서 보았을 때 아무래도 높은 투명성과 ESG 점수가 높은 부동산이 자본을 더 끌어들이기에 매력적이라는 점은 사실입니다.
탈세계화 속 세계화된 부동산 투자자들
전세계 부동산 시장에 막강한 권력을 행사하는 거대한 기관 투자자들은 해외 부동산 수요를 견인하고 있습니다. 투자심리조사에서도 여전히 이들이 해외 투자에 대해 강한 수요를 가지고 있음을 보이고 있습니다. 이러한 투자심리에도 불구하고, MSCI RCA가 추적한 바에 따르면 지난 몇십년 간 해외 거래량의 비중은 19% ~ 26%로 상대적으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.
부동산 투자가 세계화되고 있다는 증거도 있습니다. 2008년 이후 MSCI Global Annual Property Index는 총 수익 변동에 있어 괄목할 만한 하락을 겪었습니다. 당시 자산 종류에 따른 수익 스프레드는 기술 변화에 따라 모든 시장에서 증가하였으며, 팬데믹은 리테일과 오피스에는 충격을 준 반면, 산업용 부동산은 끌어올렸습니다. 이러한 트렌드는 잠재적으로 자산군 조정에 있어 국제적인 면을 강조합니다. 지난 20년과 달리 2019년부터는 국적이 아닌 자산 종류에 따라 자산 배분을 실행함으로써 더 좋은 퍼포먼스를 낼 좋은 기회가 있었습니다.
탈세계화는 부동산에 영향을 미칠 것인가?
정치적 포퓰리즘과 COVID-19, 지정학적 긴장은 탈세계화를 가속화했습니다. 비즈니스 사이클이 달라져 주식과 채권 시장 시장의 상관관계는 낮아지고 변동성은 커져 수익성의 차이도 커졌습니다. 이러한 트렌드는 최근 몇년에 걸쳐 나타났습니다. 주식시장에서는 국가나 지역 사이 상관관계가 하락했습니다.
더 나아가 주식, 채권 글로벌 투자자들은 자산 배분에 있어 더 신중하게 접근할 것으로 보입니다. 예를 들어 국가 배분에 있어 지정학적 상황, 에너지 수입과 수출, 독재와 민주 등을 고려해 더 총체적인 의사결정을 진행할 것으로 보이며 평판, 우크라이나 전쟁, 위생, 환전 가능성 등 리스크 요인에 중점을 둘 것으로 보입니다. 부동산 투자자들에 있어서는 탈세계화 역풍이 발생할 가능성이 있지만 이를 완화할 몇 가지 요인들이 있는데요, 앞서 언급하고 언제나 중요한 요인이었던 투명성과 지배구조, 그리고 안정성 등이 있겠습니다. 부동산 자체가 불투명하고 유동성이 작은(보유기간 중간값이 6년) 자산군이기 때문입니다. 결과적으로 더 높은 투명성과 더 나은 지배구조, 더 강력한 기관을 가진 시장이 거래량과 기회에 있어 가장 좋은 자리를 차지할 것으로 보입니다.
따라서 부동산 기관 투자자들은 탈세계화에 상대적으로 덜 노출될 것으로 보입니다. MSCI가 MSCI Global Annual Property Index, MSCI Asia Annual Property Index를 통해 추적한 약 2.3조 달러 가량의 자산들을 보면, 91% 이상의 자본이 JLL이 투명하다고 평가한 자유민주주의 국가의 부동산 시장에 투자되었습니다. 물론, 탈세계화가 부동산 시장에 연쇄효과를 일으킬 수도 있습니다. 예를 들어, 양극화된 정치 상황과 팬데믹으로 유발된 공급망의 붕괴는 국지화와 세계 무역 패턴 변화를 일으킬 수 있습니다. 이러한 변화들은 부동산 수요의 양, 본질, 위치 등에 영향을 미칠 것입니다. 또한 적시 물류에서 충분한 물류로의 시류 변화는 산업용 공간에 대한 수요를 증가시킬 것이며 그러한 수요 변화는 잠재적 무역 붕괴 위험에 취약한 시장으로부터의 변화를 목도할 것입니다.
탈세계화가 자산 배분과 포트폴리오 구성에 있어 큰 영향을 미치지만 서로 다른 자산군은 각각 다르게 영향을 받을 수 있습니다. 주식, 채권과는 다른 부동산 투자 프로세스의 특색은 투자 메가트렌드의 영향력에 있어서 확실히 덜 노출될 것입니다.
출처:
https://www.msci.com/www/blog-posts/real-estate-has-bucked-the/03205338689
