도심 외곽 멀티패밀리 부동산 투자
JLL U.S.
국내 기관투자자들에게는 낯설지만 멀티패밀리는 현재 글로벌 부동산 투자 시장에서 가장 주목받는 섹터 중 하나입니다. 이에 관한 JLL US의 기사를 소개하겠습니다.
일본 멀티패밀리에 투자하려는 투자자들에게 있어서 도쿄 중심에 대한 선호도는 여전하지만 도심으로부터 1시간 거리에 있는 외곽에 대한 관심도 증가하고 있습니다. 특히, 3,800만 명의 인구와 도쿄 대도시권 안에 있으면서 도쿄 도심으로부터 30분 거리에 위치한 요코하마가 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
캐나다 보험사인 Manulife의 첫번째 일본 멀티패밀리 투자, 그리고 올해 초 177채의 주거 포트폴리오를 추가한 부동산 투자사 AEW는 모두 전세계에서 가장 인기있는 대도시인 도쿄 권역의 자산들을 포함하고 있습니다.
가격 상승 압박, 주요 도시의 투자 가능 자산 부족, 그리고 팬데믹 이후 원격 근무제도 트렌드는 멀티패밀리 투자자들이 그간 인기있던 도쿄 권역을 넘어 투자 기준에 대해 재검토하도록 만들고 있습니다.
- JLL Japan Capital Market의 Koji Naito
일본의 성숙한 멀티패밀리 시장에 대한 수요는 미국이나 유럽 멀티패밀리 시장을 따라가고 있습니다. 이 시장에서는 투자 기회를 잡기 위해 아직 덜 알려진 분야를 탐색하는 등 투자자들 간 경쟁이 치열합니다.
"도쿄 대도시권의 역외 투자자들로부터의 관심이 증가하고 있습니다만 아직은 상대적으로 틈새시장입니다."
가격 상승
투자자들이 중심 권역을 이외 지역에 관심을 갖는 주요 이유 중 하나는 가격 압박입니다. Naito씨는 "자산 가격이 치솟고 자본환원률이 낮아지면서 투자 기회가 줄어들고 있습니다." 라고 말했는데요, JLL의 데이터에 따르면 도쿄 중심 5개 구의 Cap rates는 지난 10년 동안 100에서 150 bps 하락했습니다. 도쿄 중심에 토지와 새로운 개발사업이 부족하다는 점도 현재 있는 자산들의 타당성에 영향을 미치고 있습니다. 또한 도쿄의 새로운 콘도 물량은 15년 전부터 연평균 80,000채에서 35,000채로 줄었습니다.
그럼에도 불구하고 팬데믹이 들이닥칠 때까지 모든 투자자들이 동요했던 것은 아닙니다. 팬데믹 기간 동안 급격히 상승한 원격 근무는 많은 투자자들이 외곽 지역에 자본을 투자하도록 자신감을 심어주는 촉매제로 작동했습니다. JLL의 Capital Market 본부장인 Kenichi Negishi씨는 "사람들은 팬데믹 전에는 그들의 직장과 가까운 곳에 거주하고 싶어했습니다. 그러나 원격 근무 모델이 많은 회사들로부터 받아들여지면서 직장과의 거리가 우선순위에서 낮아지고 있습니다."라고 말했습니다. "도시 중심부보다 주거비는 낮으면서 더 많은 방을 가질 수 있는 도심 외곽은 맞벌이 부부들에게 큰 호응을 얻고 있습니다.
도쿄 대도시권에 속한 치바현의 경우, 두세개의 침실이 있는 아파트가 팬데믹 기간 동안 인기가 급증하며 공급이 부족한 상황에 있습니다. 이러한 라이프스타일 트렌드 변화는 일본 시장에 새롭긴 하지만 도심 외곽 멀티패밀리에 대한 관심을 꾸준히 끌어올 것으로 기대되고 있습니다. 투자자들은 더 멀더라도 대중교통으로 도심에 접근이 가능하고 편의성을 갖춘 도시들 또한 검토 대상에 올릴 것으로 보입니다.
높은 잠재력
JLL에 따르면 아시아 태평양 지역에서 일본은 전세계 상위 5개 주거 시장 진입에 임박할 정도로 멀티 패밀리 시장에서 가장 높은 성숙도를 가진 국가 중 하나입니다. Negishi씨는 "주택 매매는 과거에 비해 점점 더 복잡해지고 있으며, 투자자들이 갈 곳 잃은 자본을 투입할 기회를 열심히 찾고 있는 만큼 규모도 커지고 있습니다. 적정가격에 매입매각하기 위해 섬세한 현금흐름 분석, 시장 조사 등이 필요한 10억 달러 초과 대형 포트폴리오 또한 대중화되고 있습니다." 라고 말했습니다.
오피스와 리테일 등 여전히 회복 중에 있는 섹터가 있는 시장의 불확실성 속에서, 역외 투자자들은 일본의 멀티패밀리 섹터 임대료의 안정성과 임대에 유리한 금리에 매료되었습니다. 특히 일본에 새로이 접근하는 대부분의 투자자들은 여저히 도쿄 중심 주거 자산을 선호할 것입니다. 그러나 기저의 펀더멘탈이 일본의 멀티패밀리 시장 전망에 긍정적으로 작동할 것으로 보입니다.
"큰 도시들의 인구 증가와 새로운 근무 방식으로의 라이프스타일 변화는 가까운 미래에 일본의 멀티패밀리 섹터 성장 동력을 극대화할 것입니다."
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