이커머스를 통해 본 산업용 부동산 신호
MSCI RCA
코로나 이후 가장 각광받았던 자산군인 물류센터 부동산에 대한 MSCI RCA의 article을 소개합니다.
팬데믹 초기 이커머스의 폭발적 수요로 산업용/상업용 자산에 대한 수요와 가격이 급증했습니다.
최근 분기에는 이커머스의 성장이 점차 둔화되며 산업용 부동산 수요에 대한 의문이 제기되고 있습니다.
장기적 관점에서는 산업용 자산이 더 나은 성과를 낼 것이라는 신호가 관찰되고 있습니다.
이커머스의 2002부터 2019년까지의 기간 중, 특히 COVID-19 팬데믹 동안에는 동안 이커머스의 매출은 크게 성장했습니다. 미국은 팬데믹 기간 동안의 통제를 벗어나기는 했지만 이커머스 매출 성장이 점차 느려지고 있습니다. 일부는 이 최근의 반전만으로 이커머스 및 산업용 부동산의 수요와 가격 책정에 있어 기대를 가지고자 할 수도 있습니다. 그러나 팬데믹의 충격이 경제와 금융 데이터에 반향을 일으킬 정도로 지속되고 있으며 이 잡음은 그저 지나가는 정도로 여기는 것이 더 좋은 가이드가 될지 모릅니다.
'산업용 부동산의 성과가 얼마나 더 이어질 것인가?' 이는 RCA CPPI 산업용 부동산이 정점을 찍으며 지난 해 내내 투자자들로부터 상기된 질문입니다. 산업용 부동산이 가파른 가격 상승과 함께 코로나 이전 15%였던 점유율이 코로나 이후 20% 이상(MSCI)까지 기록하며 이 자산에 대한 투자자들 또한 증가했습니다. 이러한 현상은 이커머스의 성장과 임차인 수요와 깊게 엮어 있습니다.
이커머스의 성장은 최근 둔화되고 있으며 지난 4개 분기 동안 전체 소매 판매액의 성장은 뒤쳐지고 있습니다. 이커머스 성장 둔화는 지난 1분기 실적 발표에 누락이 있었던 아마존에도 영향을 미쳤습니다. 아마존은 무엇보다도 팬데믹의 최악의 기간 동안 쌓아온 적재용량을 꼽았습니다. 물론 누락된 한 분기 수익이나 심지어 네 분기 동안의 이커머스 성장률 둔화가 시장에 상전벽해를 이룰 만큼 크지는 않습니다. 전체 소매 매출에 대한 이커머스 매출의 비중은 지난 2013년 부터 2019까지 가파르게 상승했으며 2020년 2분기에 16.4%로 고점을 찍었습니다. 2013년부터 2019년까지의 성장 속도를 이커머스 매출 추세에 적용하면 2022년 1분기에 이커머스는 전체 소매 매출의 13.6%에 이릅니다. 이번 분기 실제 이커머스의 전체 소매 매출액 대비 비중은 14.3%에 달합니다. 미국에서 이루어진 강력한 팬데믹 통제에 이후 원래 소비 행동 패턴으로 돌아가는 것은 그리 놀랄 만한 일이 아닙니다.
이 기간동안의 전체 소매 매출 성장률 속도는 잠깐의 이상으로 여겨질 수 있으나, 장기적인 추세로 이어지고 있습니다. 사실 2022년 1분기 개인 소비의 성장률은 같은 기간 가처분 소득 성장률에 비해 높아 지속가능한 상황이 아니었습니다. 가계는 채무를 무한히 늘리지 않는 한, 지속적으로 가처분 소득보다 많은 소비를 할 수 없기 때문입니다.
단기로만 도출된 결론은 비약
손가락으로 고무 밴드를 늘린 후 다시 놓으면 이전 형태로 완벽히 돌아가기까지는 시간이 걸립니다. 안정된 상태로 고정되기까지 진동하기도 합니다. 소매 매출과 이커머스 데이터를 통해 비슷한 반응을 보고 있습니다. 팬데믹이 처음 터졌을 때의 초기 충격과 이커머스의 부상은 산업용 공간에 대한 높은 수요로 여과되었습니다.
전년 대비 전체 소매 매출 성장률은 미국 코로나 최악의 상황 1년 후인 2021년 2분기에 정점을 찍었습니다.
고무줄이 다시 다른 방향으로 돌아가는 것입니다. 이러한 성장 속도가 후퇴해 이전 분기들 수준으로 돌아가고 있습니다. 연별 성장 효과를 넘어 2022년의 금리 인상은 금융 비용이 높아짐에 따라 가계가 소득보다 소비에 있어 성장하기에 더 어려운 조건을 만들고 있습니다.
산업용 부동산 섹터 또한 이커머스와 오프라인 채널 사이에서 조정을 겪는 시기에 있기 때문에 여러 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 지난 4월 10년 만기 국채와 담보대출 비용이 높아지며 산업용 부동산의 거래 또한 급격히 하락했습니다. 이커먼스 수요의 변화가 잠재적 투자자의 미래 임차인 수요 예측에 기름을 끼얹는 모양새가 될지는 조금 더 두고봐야 할 것 같습니다.
출처: MSCI
https://www.msci.com/www/blog-posts/the-signal-for-industrial/03223907860
